物业管理企业的生存和发展的思考
成都忠信物业管理有限公司总经理 田永云
成都的物业管理自产生至今已经十多年了，客观地讲，发展速度比较快，但整体管理水平一般。目前成都的物业管理行业的发展可以说是进入了一个并不理想的瓶颈阶段，生存和发展这两个本来是相辅相成的概念在如今的物业管理行业却似乎成了一对令人头痛的矛盾。
如何才能妥善处理矛盾，推动物业管理行业的健康发展，成为我们业内关注的焦点。
一、物业管理行业生存和发展的矛盾
1、生存――行业风险小、门槛底，众多的企业蜂拥而上。
物业管理行业在成都甚至全国都是一个新兴产业，自产生起就引来了众多的关注。由于行业自身风险比较小，而且相对稳定的特点，越来越多的企业和人才投身其中。但由于行业产生之初，本应该逐步到位的法律法规严重滞后，导致整个行业的发展陷于混乱的局面。就众多物业管理企业蜂拥而上的原因而言，可以概括为以下四种情况：
⑴ 物业管理演变为物业管理促销。
物业管理的概念进入成都后，为数不多的几个优秀企业靠他们兢兢业业的努力逐步推广物业管理服务，慢慢地使物业管理为老百姓所接受和认同，如今的物业管理已经成为购房者买房时必不可少的选择依据。良好的物业管理成了大家追求更高生活品质的非常重要的条件，一些先知先觉的开发建设单位开始意识到了物业管理对于房地产开发和销售的重要性。纷纷通过各种途径聘请高人，组建自己的物业管理公司，努力提高服务标准、服务水平。并以此作为促销的手段之一，且屡试不爽，卓有成效。
⑵ 不得已而为之。
近年来成都的房地产行业发展如火如荼，但品质参差不齐。众多小开发公司或项目公司开发建设完毕后，由于物业管理市场不成熟，招投标制度未真正建立，这些开发公司无法寻觅到他们理想的物业管理公司来替他们解决后顾之忧。第一种情况，因为楼盘规模小，优秀的物业管理公司不愿接受。一些来者不拒的、无品牌优势的小公司愿意接受，但开发建设单位又觉得不放心，不敢交出去，想来想去还是自己成立一支物业管理队伍比较踏实；第二种情况，由于开发商心知肚明自身楼盘和未来的业主将有无数的剪不断、越理越乱的问题，无法正常移交给社会化的物业管理公司，干脆自己成立一个物业管理公司，只图一点：听话。面对业主时能够高度一致，互相掩护,家丑不外扬。
⑶ 肥水不流外人田。
由于物业管理行业自身风险小、门槛底，容易进入而且比较稳定，除保本之外如果运作成功还能微利，肥水不流外人田，何乐而不为之？部分开发公司期望物业管理今后能成为一个新的利润增长点而建立自己的物业管理公司。
⑷ 今朝有酒今朝醉。
一些没有开发商背景的市场化物业管理公司，看中了物业管理的短期效益，竞相投入。大肆施行低价战略杀入市场，交房初期的各项收费成了他们最大的也是唯一的利润增长点。如向开发商申请的开办费用、物业装修阶段的各项合理以及不合理但政府部门并无明文规定的收入，有些公司甚至打起了数额不菲的维修资金的注意。赚一笔算一笔，捞一把就溜。左手承接新项目，右手开始丢榨干了的老项目。
因为上述种种原因，成都的物业管理企业如雨后春笋般产生，数量不断增加，据统计成都目前有资质的物业管理企业已经超过７００家，更有众多无法统计的无资质的小摊子。而在北京，目前有资质的物业管理企业也只有７３８家。相比之下，成都的物业管理在企业数量上的发展速度确实够快。
2、发展――几家欢喜几百家愁。
我们常说“几家欢喜几家愁”，但目前成都物业管理行业里是“几家欢喜几百家愁”。
⑴目前成都整个物业管理行业的经营状况是百分之八十以上的企业处于亏损。而且不难看出这不到百分之二十的赢利企业主要
⑵一部分作为开发商促销手段的高水平物业管理企业发挥并不稳定。这类物业管理公司在特定的时期内确实起到了成都物业管理行业领头羊的作用，在开发商高投入的情况下起点高、提高快、管理标准高。但在实际操作中矛盾日益突出，一方面，由于开发上在对物业管理本身并不充分了解的情况下简单的当作一种促销手段，在促销过程中对准业主许下了让物业管理公司在业主入住后难以实现或至少是进退两难的诺言。物业管理公司虽然在资源配置上得到开发公司的大力支持但面对业主超高的期望、超值的服务要求时举步维艰。而且令业内担心的是一旦他们赖以生存的开发商出现问题无力承担高额补贴时，会是什么样的状况。同样,这类物业管理企业茫茫物业管理市场亦不敢涉及，裹足于开发商自己开发的项目之中。
⑶一些老牌的物业管理企业由于追求迅速的发展，或盲目地追求企业资质的提升大量承接物业项目。企业人才的储备和培训、管理品质的保障和监管却远远跟不上企业管理项目的扩张速度。势必漏洞百出、措手不及。企业做大了，但同时也做烂了。
二、全方位规范物业管理发展道路
我们知道，汽车在道路上能够有条不紊的行驶，主要得益与三个因素：第一，政府部门根据社会的发展和人民不断提高的生活水平及时兴建新的公路，改造老公路；第二，公路上有各种大家熟悉的必须遵守的警示牌，在规范的驾校里我们能学到交通规则；第三，重点路口有交警指挥，其余道路不间断地有交警巡查。同样在物业管理行业发展上这三个因素也必不可少，第一，政府部门要根据行业的发展及时出台新的适宜的法规，修改旧的法规；第二，加大法规的宣传工作，让物业管理从业人员及接受物业管理服务的消费者熟知；第三，严格执行相关规定并大力监管。
1、健全可操作的物业管理相关法规。
在物业管理行业产生二十多年后我们终于有了第一部全国性的系统的行业宪法《物业管理条例》，它明确了开发建设单位、物业管理企业、业主三个主题在物业管理活动中的责权利关系，堪称中国物业管理行业发展的里程碑。但作为放之四海而皆准的全国性的条例，它必然无法解决目前成都物业管理行业发展特定阶段的具体问题。这也是条例出台后众多职业人士认为它不具备很强的可操作性，在长久的期待之后感到更大的失望的原因所在。其实这并不是条例本身的问题，而是与条例相配套的相关制度需要解决的问题，是各地方应该及时根据条例的精神制定符合本地实际情况的法规来解决的问题。
2、提高行业门槛，严格市场准入机制。
行业起步之初，为培育市场、鼓励行业的发展而降低门槛，我认为是合理的。但成都目前已经到了应该提高门槛的时候了。条例明确规定要求建管分家，但众所周知目前成都与条例颁布前并无明显改变。新建楼盘仍源源不断地派生出一批又一批新的物业管理公司。条例中规定的七个制度中的招投标制度和企业资质管理制度应该严格执行。
⑴切实落实资质管理制度。
北京共有2361个物业管理企业，但有资质的只有738个，按照北京今年出台的政策，其余的无资质的1623个物业管理企业在今年底如不能取得资质将遭受灭顶之灾。其规范行业发展之决心由此可见。而目前在成都，我们对外拓展时碰到的却多是一些按资质规定根本无资格却以单纯的低价策略赢得开发商的青睐的竞争对手。
⑵真正实现建管分家，严格招投标管理。
目前成都物业管理的招投标基本流于形式。有以下几种情况：第一种，开发商为执行政府的招投标规定，邀请几家物业管理公司走过场，选择自己的物业管理公司是必然的结局。而不考虑自己的公司是否已达到项目本身所要求的资质和管理水平；第二种，开发商因没有自己的管理队伍确实要把楼盘移交出来，但在招投标过程中依仗自己一票否决的权利大肆压价而不计较物业管理公司今后能够怎样管理物业，能否达到与物业相匹配的让业主满意的管理标准。