物业服务企业的“民生问题”
——深圳26住宅类物业服务项目2003～2007年经营状况大调查
来源： 《住宅与房地产·物业管理》2008年第4期
“大老板的钱一个子儿都不能少；员工的工资还要多发；业主的钱还不想给，能少给就少给。”
“《劳动合同法》之后，我们算了一下账，光一年几个法定节假日的加班工资就有8万多。”
“制造业可以向内地转移，我们服务业怎么转移?”
“物业管理这碗饭不好吃，(只要在红线内)凡遇到大事，都和物业管理挂上钩。”
“政府在讲关心民生，在我们最困难的时候，政府也应该有所行动，关心我们的‘民生问题’。我们为民生、为社会做了多少事?”
最近在本刊协办单位的一次活动中，记者听到深圳物业圈的老总们你一言我一语，叫苦不迭，讲得最多的就是物业企业的经营成本屡年升高，物业费价格不但不见涨还有业委会闹着要降，物业行业亟待自救和突围。
这也正是本刊正在着力调查的问题。物业服务企业作为社会的细胞，每个社区的运营者，同样需要生存，需要有人来关注其“民生问题”。通过为时1个月的调查，共有20余企业26个住宅项目提供了其从 2003年到2007年5年来的收支数据明细。我们对这些资料进行了归纳分析，让数字说话，物业服务企业是不是正在面临着具体的生存问题?有何种程度的艰难? (应各企业的保密要求，本文隐去所有公司及项目的名称，一律统一为一个固定的大写字母。)
物业费五年不变，哀企业之多艰
位于深圳龙岗的某大型住宅项目(本文中称“项目A”)自2003年以来的收费标准一直是普通多层1元／月·㎡，别墅、排屋1．5元／月·㎡，商铺2元／月·㎡。该项目由知名地产开发，其下属的知名物业公司管理。该公司有关人士告诉记者，“可以说，我们这个项目单凭正常的物业收入是不能满足小区的日常管理支出，肯定会出现亏损。主要是因为本小区物业管理费单价太低，根据收支测算，为保证收支平衡，多层的物业管理费最低要达到1．5元／㎡，别墅、排屋达到2．2元／㎡，商铺达到3元／㎡。”按他的测算，这个项目的所有物业类型必须将物业费提高50％才能达到收支平衡。
但是，测算只是纸面的测算，实际的情况是，5年来物业费一分钱都没有涨。好在这是上级地产公司的项目，在小区成立初期，地产公司从产权属于地产公司的会所、停车场、商铺等方面给予了一定补贴；在经营期间，物业公司又给管理处解决了一些困难，如帮管理处直接承担了一些大笔的机电设备保养、水池清洗费用；本应上缴物业公司总部的管理酬金也得到适当的减收。饶是如此，看账面的数据，这个项目2007年仍旧亏损达130万，亏损率达14％。
另外一个知名地产商属下的物业公司经理表示赞赏本刊“为民呼吁”的初衷，但是由于数据方面的顾虑不能接受本刊的调查采访，他只是告诉记者，“我们在配合集团的要求，就算亏损，也会补贴。和那些完全走向市场的企业还不一样。”
在本刊所采访的26个住宅项目中，除了某企业的2个项目未透露物业费价格外，只有2个项目的高层住宅物业费有变化，但不是升高，而是降低，项目G降低了23％，项目V降低了20％，其它22个项目物业费5年没有任何变化。(见表1：《深圳市住宅项目物业管理费价格2003～2007年变化情况》)
业主可以将住宅小区看作是一个安心憩息的家园，但对于物业服务企业来讲，它绝对不是一个和社会大环境隔绝的“世外桃源”。物业服务企业在经营上，和其它任何企业一样，要面临着用工成本上涨的问题、如何跑赢 CPI的问题、规避法律风险的问题。(见表二：《深圳市
用工成本5年平均提高24％，拖累物业经营
在大环境的影响下，物业服务企业的经营成本在不断提高。在所收集的较为详细、明晰的19个项目资料中，本刊对每个项目的经营成本作了整理和分析。首先可以得出的一个结论是，人工成本5年的平均增幅为24％，而总支出的平均增幅为17％。也就是说，在这个劳动密集型的行业里，人工成本增幅高于总支出增幅，是人工成本在拖累总的经营状况。有一个业内人士普遍认可的一个规律是，人工成本在总成本中往往占到50％左右。(增幅情况见表三：《19个住宅项目物业服务人工成本与总支出5年增幅》；详细的支出增长情况见表四：《深圳市住宅项目物业管理支出2003—2007年变化情况》。)
同时，我们对提供人工成本非常详细的8个项目的关键岗位成本变化做了进一步的分析，从中可以看出，用人量最大的保安和保洁因为最低工资标准提高的原因，这两个岗位的工资普遍得到了20％～40％的提高，有的甚至达到了60％强，这和5年深圳市特区内外最低工资标准增幅基本一致；同时，维修工和客服人员的工资也有相应比例的提高。而管理处主任和主管级别涨幅则没有明显的规律，有的5年未变，有的增加一倍多(如项目E的管理处主任岗位)，有的还有下降(项目A的主管岗位)。可见这两个岗位和企业、项目、人员素质等多种因素相关，存在较大的变数。(见表五：《关键岗位人工成本5年增幅<2003—2007>》)
有业内分析人士称，从劳动力成本普涨的状况看，中国经济社会所存在的人口红利优势已经在逐渐减弱，物业服务企业同样如此。这也是让普通劳动者“分享中国经济繁荣的成果”，对劳动者的反馈。还有人士预测，中国迟早也会像西方发达国家一样，消费者会认识到“服务”不是一种廉价的消费品。只是，如某知名物业老总所忧虑，在经营成本增高的情况下，“制造业可以向内地转移，服务业该怎么办?”
物业企业普遍亏损，停车场收入、多元化经营弥补三成开支
在成本连年增加的同时，物业服务企业采用了各种手段节俭开支。一位民营企业的老总坦率地告诉记者：“我们只能看菜下饭。有多少菜我们做多少饭。”这也暗示了物业服务企业在遭遇收入不变、成本增加的生存状况下，必须同时开源节流，一边靠裁员节支、降低服务标准来减少开支，一边靠增加地面停车位、开展多种经营来提高管理处(或称“物业服务中心”)的收入。(见表六：《深圳住宅项目物业管理项目盈亏情况<以2007年为例>》)
在接受采访且提供数据较为详尽的19个小区中，以2007年的数据为例，盈利的小区7个，占37％；亏损的小区 12个，占63％。利润率均在10％以下。在亏损的12项目中，亏损率在10％以内的有5个，10％～20％的有5个，仅有2个是在30％～50％的。而这两个亏损非常多的项目或者是没有“其他收入”来源，或者
当然，在企业所提供的项目数据里，有的注明了“支出”一项中包含管理酬金支出。也就是说，物业服务企业是有这笔收入的，但是就针对项目管理而言，是亏损的占多数。
然后，我们再来分析亏损的项目和盈利的项目有没有规律可循。根据本刊收集到的资料，盈利在10％的项目 B在“其他收入”方面，和开发商的支持以及小区资源关系较大；而项目R“其他收入”中也有相当大部分的会所收入；项目K的租金收入占了该项目收入的一半左右。还有位于深圳特区内南山区的项目C，随着业主对车位的需求，该小区从2003年没有一个地面临时停车位，到2004年有20个，2005年的80个，2006年的100个，到2007年，竟然开辟到140个停车位。可见，对于目前的物业管理而言，一方面，多种经营收入依然是一个“跑赢CPI”、广开财源的重要途径；另一方面，正如某位业内人士所说，近年来蓬勃发展的汽车工业救了物业管理。
根据本刊收集到的资料分析，管理费占管理处收入70％以上的占了近七成，而其它30％的支出要靠停车费及多元化经营来弥补。(见表七：《深圳住宅项目物业管理收入构成(以2007年为例)》)停车场收入占管理处总收入20％以下的项目超过七成，由此可见大多数小区对停车费的依赖性不是非常大，但又是不可或缺的。一些项目开发商将停车费收入的大部分甚至全部收归自己所有，但是如果没有此项收入，物业公司(管理处)的收支失衡会更明显。