物业管理顾问(咨询)是通过现场参与提供物业管理方面的技术服务和技术咨询性的工作。物业管理顾问在上世纪90年代已经在一些国内大城市里零星出现,当时基本上是一些高端楼盘聘请国外的知名顾问公司来做顾问。随着中国物业管理行业市场化的进程,物业管理顾问也得到了飞速发展,从本世纪初开始已经遍地开花,国内稍有名气的物管企业基本上都开展了这项业务,并出现了如公元、之平管理、诚则成等这样的专业物业管理顾问企业。以长城物业为例,自2000年7月正式担纲东莞新世纪豪园的顾问开始,截至2006年底,共在国内22个城市承接顾问项目50余个,顾问面积超过800万平方米。
近一两年来,物业管理顾问的热度有所下降,一些企业如金地也开始紧缩战线,舍弃了顾问业务。一些顾问项目合同中止、收不到钱的消息也时有耳闻。物业管理顾问行业到底怎么了?出路在何方?这已经成为每一个物业管理顾问工作者必须要思考和面对的问题。
观察近年来物业管理顾问行业的发展状况,存在如下的问题:
一、合格咨询师难觅,廖化充当先锋
一般顾问合同里约定的咨询师数量为1-3名,而要负责的工作内容却几乎涵盖了物业管理的方方面面,因此对咨询师尤其是驻场咨询师的素质要求非常高,不但要具备物业管理的专业知识,还要一专多能,有良好的沟通能力、培训能力和敬业精神。一些企业由于发展过快,人才缺乏,或是合同金额过低,出于成本考虑,派出的咨询师素质不高,甚至只是保安队长就单独掌管项目,所谓“蜀中无大将,廖化做先锋”,这也为以后合同的履行埋下了失败的种子。
二、人才流失严重,顾问变成甲方
由于我国物业管理发展水平呈现南高北低的地域差异,大部分的咨询师都要在异地工作,而且咨询师的职业生涯前景不明朗,公司提供的补贴又不具备吸引力, 因此很多高素质的人才不愿意做咨询师,或者做了一两个项目后又回到了管理处重操就业,很少有咨询师能做到三年以上的,入行两年的已经算是资深顾问了。而一些出色的咨询师被甲方(开发商)看中,重金挖角,一跃变成了甲方高层,这种事情也屡见不鲜。人才流失已成为限制顾问行业发展的瓶颈。
三、市场竞争激烈,五千元也可请顾问
物业管理越来越受重视,本该不断提升的物业管理顾问费却在不断下滑,从前几年的平均100万/年已降至现在最低5000元/月。原本只在全委项目出现的招投标方式,近年来也频频在顾问项目的选择中使用,为了中标,只得忍痛压价。顾问项目的收益率越来越小,形同鸡肋,物业公司老总们也越来越不重视。
四、顾问形式化,顾而不问
一些开发商请顾问只是为了买一个金字招牌,成为项目的一个卖点,而不是为了提高项目的物业管理水平。有些售楼广告上没有物业管理公司的名称,打出的却是“物业管理顾问——XX公司”。目标的偏差导致了行为的缺失,一些顾问公司也乐得顺水推舟,坐收渔利。某公司物业顾问按合同规定,本该保证每月一定工作日常驻项目,可却与被顾问物业协商,干脆不去了,顾问方可以省去机票钱与食宿费,被顾问方也买下一副金牌匾与一身轻松。
五、顾问无实权,难以见成效
顾问一般有两种形式,指导式顾问:咨询师只负责指导,不直接参与项目的管理;操盘式顾问:咨询师在指导的同时,还兼任项目的管理职务。绝大部分项目采用的是第一种形式。在这种形式下,顾问提出的意见和建议能否采纳的主动权就掌握在甲方手里了。有时候,咨询师提出的建议非常好,但可能触动甲方的经济利益,甲方往往就不予采纳,咨询
物业管理顾问作为一种成本低、时间短的物业管理输出模式,在我国目前房地产行业高速发展的带动下,应该说还是有美好的前景和广阔的市场的。但前提是必须解决上述的几个问题,否则只会越走越窄,死路一条。物业管理顾问必须找寻以下突破口:
一、加强培训,提高物业咨询师的综合素养
物业管理顾问人员一般都工作繁忙,而且分散于各地,一般在进驻项目后很少组织集中培训,而顾问人员工作的对象处于不断地发展之中,每天从事的是一项不断变革的工作,必须持续学习、不断深造,抛弃陈旧观念,提高对新事物的接受能力,学习本专业业务之外的有关新思维、新业务,物业管理企业也应建立“加油站”式的培训体系,把顾问培养成为“复合型”的人才,以成功的顾问服务赢得良好的职业声誉。
二、制定咨询师职业生涯规划,打造职业物业管理咨询师队伍
在国际上,咨询师(顾问)是一种工作稳定、报酬优厚、社会地位高尚的一种职业,很多名牌大学的毕业生都以进入麦肯锡、IBM这样的国际顾问公司为荣,一做就做二三十年的咨询师也很常见。物业管理企业应协助咨询师制定职业生涯规划,建立稳定的晋升机制和优裕的薪酬体系,使咨询师看清了自己的职业前途,并以行动计划的实施来推进职业发展,职员对公司的归属感会加强,从而减少公司人才流失。一个有职业生涯规划、定位和目标的人,和一个没有职业生涯规划、定位和目标的,走过同样的人生,成就的事业也绝对不会相同。对于企业同样如此。
三、寻找“蓝海”,由项目咨询向管理咨询发展
由于一些二、三线品牌的物业管理企业也越来越多的参与到物业管理顾问行业中来,导致市场竞争激烈,收益率不断下降,硬碰硬的竞争只能令企业陷入血腥的“红海”,即竞争激烈的已知市场空间中,并与对手争抢日益缩减的利润额。要赢得明天,企业不能靠与对手竞争,而是要开创“蓝海”,即蕴含庞大需求的新市场空间,以走上增长之路。物业管理顾问的“蓝海”在哪里?我们应看到,很多中小型物业管理企业从管理一个项目发展起来,现在已经管理了三、四个项目,困扰他们的已经不是如何管好一个小区的问题了,而是企业如何发展壮大、如何走向市场的问题了。因此,企业管理诊断、流程再造、管理体系整合提升、企业股份制改造等专项管理咨询服务,才是这些企业最迫切需要的,才是物业管理顾问行业的“蓝海”。
四、慎重选择项目,明确双方责权利关系
一些物业管理企业盲目低价扩张,对于一些明知是挂名式的项目也来者不拒,最终是坏了自己的名声,苦了辛辛苦苦攒钱买房的老百姓。而一些国际知名的管理咨询公司对客户的选择是比较严格的。能够成为他们的客户,本身就是在某种程度上对其经营业绩和发展前景的肯定。另外,在合同中也应注明是指导式还是操盘式顾问,把两种方式的利弊向甲方说明清楚。总之,对于顾问的选择,顾问方和被顾问方都应该非常慎重。顾问要的是最后结果,最后结果取决于顾问方的水平,也取决于被顾问方的水平。