各位业主:
南昌大学后勤服务集团昌健物业于2010年3月31日进驻上海某高校住宅小区,在各位业主的关爱、理解和支持下,我物业管理处全体员工始终坚持以人为本的服务理念,坚持为教职员工服务的宗旨,坚持创建文明和谐小区的目标,积极努力的工作,现将2010半年来所做工作以及了解到的问题汇报如下:
一、半年来做的主要工作
1)2010年5月1日对小区机动车辆实行单行道管理。小区实行车辆单行道管理,实行之初,就得到了广大业主和车主的理解和支持,尽管个别车主有意见甚至有抵触情绪,但是在业委会、公司、管理处全体人员的耐心解释下,也都能逐步自觉地按规定行使,使小区的交通管理规范、车辆行驶畅通。
2)对秩序维护员进行调整和整顿,秩序维护员由原来的每星期休息一天调整到每二个星期休息一天,增加了巡逻次数,保证晚班、(来自:www.jzr88.com)中班有四人在岗。并且在集团的大力支持下更换了秩序维护员服装。
3)解决了小区水管经常爆裂问题。自我物业管理公司进驻开始,每月小区水管的爆管次数多达五六次,造成了水资源的严重浪费,业主的生活质量受到了影响。小区管理处工作人员认真对小区供水系统进行多方面的了解、综合分析每次爆管的原因,最后采取人工操作闸门,控制进水量,避免出现水锤现象,使小区的爆管问题得到了有效的解决。
4)高校小区的四部电梯存在严重的零部件老化,运行故障率高,业主反映强烈。进驻之初,我们就围绕这一事关业主安全的电梯问题做了几件事,首先,在业委会的支持下,通过招标形式,选择了电梯维保公司,并将9000多元的维修费用降到15000余元,对四部电梯进行了检修;其次,对电梯进行了年检;第三,近一个多月,又发现12栋2部电梯的门轮全部老化,变型,在征得业委会的同意和支持下,又出资二千多元对18栋二部电梯更换了门轮。
5)每遇下雨,16栋地下室就会严重积水,给业主带来了诸多的不便,业主意见很大,尽管如此,以往的物业公司也都没从根本上解决这一问题。为了彻底解决这一难题,我们管理处全体人员一面对积水进行清扫,一面查找渗漏点,原因搞清后,并亲自施工,使多年的渗漏问题得以根本解决。
6)8栋化粪池每星期均会堵塞,发现此情况后,管理处组织人员进行了开挖,发现化粪池连接排水管的中间部位竞无完整的管道,泥土塌陷造成堵塞,经与业委会协商,现已重新铺设了管道。
7)五栋二单元从一楼到三楼均出现污水从地漏溢出的现象,通过管理处员工排查发现是排水管堵塞,并提出了解决方案主动上门协调,每户业主同意出80元重新铺设了排水管道,从而彻底解决了堵塞问题。
8)10栋有一5楼的卫生间往4楼渗水,这一问题持续了五年之久,不但前面的三家物业公司均未能解决,甚至双方学校的主管领导出面也不了了之。我们公司进驻后,通过与双方多次耐心细致的协调,并提出解决问题的方案与他们协商,最终形成了一致的意见,使这一老大难问题得以圆满解决。
9)小区现有的灭火器全是小区交付使用时配置的,现已全部过期、失效。在我们的建议下,业委会苦于经费,同意只充二十瓶,但远不够小区使用,鉴于此情况,管理处借创建文明城市的机遇主动向住地政府求援,得到了当地居委会的大力支持,支援了小区100瓶全新的灭火器。
10)为了减少小区内的安全隐患,在征得业主和业委会的支持下,对西门口与学校交汇处的入口安装了
11)为了配合南昌市争创文明城市,管理处配合青山湖区房管局、高新社区居委会在小区安装了三个报刊栏,同时对小区的环境卫生、绿化进行突击整治,得到了房管局的充分肯定,本小区也列入房管局的推检单位。
12)由于前一物业在撤离时带走了三月份以前的水电表基数,给水电费用的结算造成了很大的麻烦,管理处在集团的支持下组织员工对每家每户的水电表进行查抄核对,彻底弄清了所有业主家的水电表基数。
13)前一物业为了降低损耗,减少管理成本,在小区实行限时供水。昌健物业接管后为了确保每位业主的用水需求,我们实行了24小时不间断供水。
14)自入驻以来,物管处共抓住小偷三名,发现业主未上锁的摩托车、电动车、自行车多达30多辆。积极建议业委会在有限经费的情况下,先行对小区的周边围墙安装红外线安防报警系统,此建议已被业委会采纳。
15)物管处现已与青山湖区政府有关部门,与当地派出所、市自来水公司、城管等众多部门建立了良好关系。
16)小区供水系统改造工程的前期工作已取得了重大进展,并即将签订施工合同。
17)在创建文明城市活动中,我们在青山湖区房管局的指导下,小区物业管理处的内部建设得到进一步加强,各项制度、各种图表进一步规范,积累了经验。
18)在我们的建议下,业委会对发电机组进行了修理,确保了高层在特殊情况下的用电需求。
19)为了配合对进出小区的车辆实行西进北出单行道管理工作,在业委会的支持下,在二个入口处重新安装了道闸,这对小区车辆的安全通行发挥了积极的作用。
二、小区目前存在的主要问题:
我公司接管小区物业后,对小区的基础设施、公用设备、消防系统进行了一次较为全面的检查验收,暴露出来的问题是难以想象得到的,现汇报如下:
1)消防系统处于瘫痪状态,两栋高层的消防水箱已废弃多年,消防管道长年处于无水状态,消防报警系统已成一个空壳,(来自:www.jzr88.com)主要的零部件全被盗光。另外,灭火器仍有不少是过期失效的,消防带8x枪x8头大部份被盗。
2)高压柜的原配工具荡然无存,严重的是这些原配工具除了厂家能配以外,在南昌市无法配到。
3)小区无安防监控系统。
4)小区车位严重缺乏。
5)小区"先天不足",没有维修基金。
6)小区与当地政府有关部门的关系尚未理顺,小区现是"几不管"住宅小区。
三、近期的主要工作:
1、在业委会的支持下,在小区围墙安装红外线对射报警系统。
2、在各栋落水管上安装带刺的钢丝,防小偷攀爬。
3、在一个半月内完成供水系统改造工程。
4、启动车位规划、设计、征集车辆管理方案的工作。
上海某物业高校小区管理处 2010-10-27