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2016年房地产大势判断(飞龙观察)

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2008年房地产大势判断(飞龙观察)

序言:

    最近半年以来,整个舆论对房地产市场的各种声音层出不穷:“拐点论”、“泡沫说”、“崩盘前夜”等来自不同群体,代表各自利益的讨论一直充斥着整个世界。疑似或伪装的经济学家、作秀的开发商、各色所谓的专业人士,还有那些痛心疾首希望房价下跌恨不得开发商全部自杀谢罪的“愤青”们,或故做深沉或引经据典,纷纷扰扰了整整一个冬季。

    其实,对于这个问题,本来就没有人说得清楚。因为直到现在,中央的智囊团成员依然没有找到一条安全可靠又行之有效的调控道路。说复杂一点,这些事情事关“国计民生”,与整个宏观调控息息相关,全国上下一盘棋不说,中国经济的发展与变化会直接影响到全球经济走向,牵一发而动全身的事情一定没有一个最佳答案,寻求平衡才是要旨。说简单一点,中国太大了,拿一把刀在同一个时间内杀100个不同身高、体重的犯人,本来就无法让他们全部体面的死去。

一、 宏观调控的方向和目的:

    在中国,宏观调控的主要任务是:保持经济总量平衡,抑制通货膨胀,促进重大经济结构优化,实现经济稳定增长。这是很清晰的一个经济学概念。而在对通胀的处理中,主要控制的方向是生活用品和能源类物资。所以通常在地产界听到的宏观调控,其实在所有行业都有不同程度的体现,而“菜篮子、米袋子”的事情肯定优先于“房子”。

1、 中央对住房问题的态度:

     对于这个问题,中央一直就很清晰:要“促进房地产行业持续、稳定、健康发展”。在这个指导方针之下,对商品房的调控主要把握供应中“中小套型、中低价位”住宅的比例,在价格上防止房价上涨过快,抑制不合理需求。在完善政府保障的功能上,将加大加快廉租房建设,进一步加强对经济经济适用房的管理。

2、政府功能缺位的历史成因

     其实中央政府非常明白,在若干年的住房改革发展过程中,政府保障一直处于缺位状态。在房地产发展初期,为加快行业发展的进程,提供充足的市场保障,为区域经济发展提供一个良好的经济手段,政府功能的有意识缺位显然是一种极其有利的策略。在那个特定的历史时期,“期房”、“按揭”这些经济手段的运用和“居者有其屋”口号的提出,都是为这一目标服务的工具。

3、新的历史条件下的主要矛盾和方向

    但目前,中国的发展已经进入一个新的历史时期,自有住房比例已经达到或超过了西方发达国家的指标,行业发展已日趋成熟,区域发展的框架也已经基本形成,中国国家经济已经完成了原始积累。在这一时期,贫富差距的加大越来越演变成了社会矛盾,所以政府最大的工作方向便转向了解决矛盾——“补位”。在此工作方向下,加强对弱势群体的关心和保护,加强对民生问题的深度关注,保障社会稳定便成了各级政府工作的重点。唯有这样才能促进国家经济的健康稳定发展。

4、“调控变空调”的真实背景

    在新的历史条件下,实行市场供给与政府供应双轨并行的方式是极为科学的一个思路。当弱势群体的问题由政府得到重视和解决以后,市场问题依然要以市场的方式解决,这才是坚定不移的走中国特色的社会主义道路的具体表现。

    所以,在对房地产行业的调控过程中,中央的真实态度非常明显:保持对房地产行业不断敲打的宣传调性,以有效控制房价上涨的速度。同时加快保障体系的完善,以承接被市场挤出的弱势群体。各大部委联合调控更多的是一种态度,而不是实质,引而不发才是这种态度的核心。所以所谓的“调控变成空调”实际上不是制定政策的人弱智,而是严格执行中央政策的必然结果。

二、 几个利益群体的态度:
 
     在房地产市场上,中央政府是老子,其所有思想的根本动机还是为了这个国家,所以不存在利益关系。但既然是家长,就不得不平衡几个利益群体之间的关系。

1、 地方政府:卖地才是硬道理

    这个道理似乎都不不用多讲,发展才有政绩,有政绩才可能升官。但发展需要银子,而政府也经营的资源中,也只有政策和土地。所以卖地才是硬道理。所以在这样的状态之下,中央政府明确提出了房地产市场上存在着“利益群体”,这个群体中不光有政府,更多的还有官员和银行。

    房价要是跌了,市场要是饱和了,作为最上游的土地都会变成垃圾。那就意味着白花花的银子飞了,红彤彤的官帽也飞了。所以不管中央怎样喊怎样叫,没有一个地方政府的官员承认自己的辖区有泡沫,没有一个地方的政府不在调整10年甚至50年的规划,而且基本上都按照“国际化大都会”的方向和标准在做。目的很简单,只有按照这样的方

www.jzr88.com 向和方法,才有可能把几十年甚至百年之后的土地一次性的卖出去,才有可能使自己成为这片土地上最有政绩的官员。

    所以,对于一个由各级官员组成的地方政府,一个被中央称为“利益群体”的机构,在政绩的引导下,卖地才是硬道理就变成了理所应当。

2、 各大银行:又爱又怕最尴尬

   在这场游戏中,银行无疑是最尴尬的角色。因为事实上房地产市场中,买卖双方背后的靠山都是银行。也就是说,一旦这个行业出了问题,无论哪方倒霉,银行都是最大的受害者。

   这还不算,更大的问题在于,房地产贷款在银行的业务中已经占了一个很高的比例,尤其个人贷款的性价比又是非常之好。但从另外一个方面,房地产贷款的风险也相应加大,加大的原因不在于业务本身,而是过程中太多的个人利益诱惑人为的使风险成倍增加。为了减少这种风险,央行有意识的调整贷款结构,压缩了房地产方向的信贷规模,同时为了配合对房地产行业泡沫的挤压,银行对第二套房的贷款作出了不鼓励甚至打击性政策。

    这一做法的直接效果导致了购买力的下降,从根本上降低了房地产市场的活跃程度。但如此以来,先前大量通过银行支持获得土地储备的开发商将面临开发周期加长、利益受损甚至最终利润空间被时间挤占导致整个项目亏损的局面。在目前个人信用体系尚不完善的中国,最大的受害者无疑依然是银行。

    另外,由于按揭利率的不断提高,投资行为受到抑制,房产的变现能力不断下降,原先信誉良好的个人住房贷款出现风险,银行再次受到巨大影响。

    所以,在这场博弈中,银行是真正想实现“软着陆”的,中央政府所有调控政策的力度,无时不刻都在因银行的承受能力而变的小心翼翼——毕竟,各大银行的银子都是国有资产,当老子的不能不心疼。

3、 各级官员:开发商才是爹娘

    当然,对于官员和开发商的关系,基本上就成了常识。所有反贪污腐败的大案要案中,少了开发商参与的案子基本上没有。所以,所谓的地方政府其实就是一窝子开发商的兄弟们,不管人大也好政协也罢,制订政策的同志们都和开发商有同样的利益关系,这就非常好理解为什么城市规划的法规是所有地方性法规中最容易通过的一项,因为与会的同志们事先都清楚,这个法规与自己有多大的好处。

    所以,当以总理为首的中央政府痛心疾首的说“利益群体”的时候,他大概清晰的看到了无数张熟悉的面孔,正在他的愤怒中灿烂的笑。

4、 投资者:向天再皆500年

    这个群体自古都有,因为他们坚定的相信,除了改朝换代的战争年代,中国历史上还没有见过房子贬值的先例。对于目前国家的稳定与繁荣前景,他们无疑是最乐观的一个群体。在他们的眼里,从来就只有后悔的,因为总觉得自己下手还是晚了。他们坚信邓小平“50年不变,100年不动摇”说的肯定是房市。他们也坚定不移的相信,所谓不动产就是“放在那里不动就会生产银子”的机器。

    所以,“一铺养三代“也好,“买得一套房,终生不用忙”也罢,都是他们听信以后又不断向所有人传播的信条。于是,“你买房了吗?”成了21世纪中国最流行的问候语,而在一个城市,有几套房就成了比较通行的财富标杆。

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