前言
目前，国内一些开发商或知名代理公司纷纷把目光集中到一些三线城市，动则十几万平米大盘横空出世，那么如何操作好三线城市楼盘开发，将前沿楼市操盘经验成功复制嫁接呢？
一、三线城市划分
根据房地产行业在全国城市发展的状况，通常把最发达的城市如北京、天津、深圳、广州和上海等划分为一线城市；而一些发达的省会城市如合肥、杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等以及县级市和县城就划分为三线城市。
（一）目前城市地产开发呈现四级梯队层次：
第一层次：“超级城市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。
第二层次：“一级城市或中心城市”，市区人口在500万—1000万左右。主要是各地方省会级城市及省级单列市。
第三层次：二级城市，市区人口在100万—500万之间，主要是地级城市。
第四层次：三级城市，市区人口在50万—100万之间，主要是县级城市。
（二）城市人口聚集形式：
1、第一级流动形式：农村人口城镇化
乡村人口流向：→乡镇→县镇
2、第二级流动形式：地区性城市中心化
县城流向：地级城市(生活、居住、学习、工作)
这一流动，使地级城市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成城市人口的标志。
3、第三级流动形式：区域性城市中心化
建设开发人口流向：有潜力的新兴开放城市
公安部《关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见》，小城镇常住户口不再实行计划指标管理。全国所有的镇和县级市市区，将取消“农转非”指标，凡在当地有合法固定的住所、稳定的职业或生活来源的外来人口，均可办理城镇常住户口。这无疑加快了城市化的进程。
这一流动，使原来的城镇人口迅速攀升，形成新的区域中心，有潜力的新兴的县级城市将从普通城镇向现代化二级城市迈进。
二、对唐海县深度调研
（一）由于唐海县的经济水平、消费观念、生活习性等与一、二线城市有着本质的区别。因此，在做房地产之前，必须要深入了解当地城市特点和发展现状。 首先，了解城市风俗人情和独特之处。要理清当地楼市发展脉络，深入理解发展阶段，了解项目营销的大环境。经济状况、商业经营、现有居住环境、建筑风格等都是研究区域营销大环境的重要因素。通过专项研究，结合相近城市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做一个合适的角色定位，使项目的发展能顺合市场的发展趋势。
1、今年初，国家发改委正式作出批复，“河北一号工程”、国家“十一五”期间重大项目集群、未来中国北方最大的港口，落户曹妃甸。随着北方深水大港曹妃甸的上马，河北省唐海县的经济也日渐红火起来。距离曹妃甸40公里的唐海县集区位、交通、物产、体制四大优势于一身。
中国城市规划设计研究院编制的《曹妃甸工业区城市空间发展总体规划》明确提出，把唐海县作为曹妃甸工业区的后方生活基地，定位为“唐山南部滨海地区副中心城市”。
2005年唐海县全县地区生产总值28.5亿元，固定资产投资规模达到10.6亿元，全部财政收入达到2.46亿元，城镇居民可支配收入和农民人均纯收入分别达到8034元和4274元，不仅一举进入全省县域经济发展30强，还高居第14位。
河北唐山正在唐海曹妃甸建设国际大港，将建成国家战略能源储备基地和石油化工基地以及钢铁基地，总投资将达3000亿，目前已经初具规模（已经投资500多亿元
唐海县县城是离曹妃甸岛最近的一座城镇。中共唐海县委宣传部部长王之海告诉《瞭望东方周刊》，2004年3月初，国务院正式批准首钢搬迁实施方案的消息传来，到3月中旬不过十天时间，唐海县城的商品房价格就从1200元一平米涨到了1600元。王之海很兴奋地说，曹妃甸周围别无城镇，将来曹妃甸大工业区只能选择唐海县城做它的后勤服务中心，省委白克明书记这次来曹妃甸视察，已经做了指示，将来唐海要成为唐山市的一个区。
2、这个因李世民痛失曹妃而得名的小岛，正凭借着自己的天然优势，计划将建设4个25万吨级矿石码头、2个30万吨级原油码头、16个5万～10万吨级煤炭码头、1个10万吨级LNG码头。并提出了建立大钢铁、大石化、大码头、大电力四大工程的规划，总投资数千亿，历时将超过5年。
首钢整体搬迁到曹妃甸，主要是看重了该地的进口矿石码头。在唐海县政府网站上披露的计划中，曹妃甸港将为钢厂度身定造吞吐能力3000万吨铁矿石、原油，800万吨焦炭和500万吨钢铁的港口。在曹妃甸的所有码头里，首钢将要使用其中的一半以上。
曹妃甸除了港口以外，还有一个最大的兴奋点就是首钢未来建造的钢材生产基地。据悉，首钢和河北最大的钢铁企业唐钢将联合在曹妃甸建设1500万吨的钢材生产基地，一期工程800万吨，投资635亿元，产品以汽车、家电等长期依赖进口的板材为主。基地用地总面积20平方公里，分两期建设，一期造地11.95平方公里，吹填量5468万立方米，总投资13.87亿元。目前吹填造地施工已全面展开，年内计划投资8亿元，完成围堤19971米，吹填3400万平方米，形成陆域面积6平方公里。2006年8月完成了第一期11.95平方公里的吹填。
3、最近唐海又发现了一个储量超10亿吨的大型油田——冀东南堡油田!是近40年来最重大发现!温家宝总理在五一劳动节专程来考察了!国际大港加国内大型油田,必将使唐海县城和曹妃甸成为环渤海经济新引擎！
2007年5月，自从发现10亿吨整装优质大油田的消息公布以后，唐海县城的出租车生意明显好过往日。出租车每天都能接待至少三五个外来商人模样的“大客户”。曾经的新闻热点首钢新址曹妃甸不再是他们的首选目的地，更多人的去向是距此40公里、发现大油田的冀东油田南堡作业区一号人工岛。
一号人工岛坐落在一片滩海湿地的尽头，总面积约400亩，酷似渤海湾的一条登陆战舰。经由唐(唐海)曹(曹妃甸)公路和一条通过吹沙填海方式建造的双向四车道公路，可与唐海县城实现约1小时车程。
大油田的发现改变了南堡油田昔日的尴尬。在一轮接一轮的媒体聚焦下，它的光辉渐渐盖过了作为近邻的新首钢和曹妃甸。而作为“后方生活基地”的唐海县城，则迎来了新一轮的淘金潮。
4、多年以来，因冀东油田公司办公所在地在唐海县城内，“不怎么知名”的南堡油田一直被外界误解是唐海县的辖区，但实际上其行政归属为河北省滦南县。南堡镇东南方8.5公里处就是首钢搬迁的新址曹妃甸，向东25公里为京唐港，西北方向毗邻唐山市直辖的南堡开发区，同样也有媒体误传南堡开发区为冀东油田所在地。
而在南堡油田的消息传开以后，客人的“来路”明显变得复杂：推销石油设备的，承揽基建工程的，铺设输油管道的，运送土方的，以及打算做油田开采分包业务的公司，等等。
这些“神秘访客”挤满了县城内大小十几家中高档宾馆。以至于每到下午两三点钟，各家宾馆门前大都会早早挂起“客满”的提示牌。这个巴掌大的小县城，目前竟也出现了一家四星级宾馆和两家在建的五星级酒店。
5、作为冀东油田公司的办公所在地，唐海的主要税源即来源于“石油经济”。
据查阅到的一项不完全统计显示，在2006年度，截至当年9月中旬，冀东油田入库税款达8610万元，占唐海全县入库税款总数的72％。
多年来唐海还一直是各类石油相关配套产业的聚集热土。在有“石油一条街”之称的唐海县某条主干道上，依次分布着冀东油田公司下属的勘探公司、设备公司、机械工程公司和建筑材料公司等关联企业。一条贯穿生产领域的石油产业链条已基本成型。大油田的发现不但会增加唐海的税源，还将进一步加重其石油相关配套产业的聚集效应。
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