房企的融资渠道及如何防范资金链断裂
近些日子，房地产商们可能有些寝食难安了。首付提高、利率再涨、银行信贷紧缩、外限令实施、清查囤地囤房、限期开发、加大土地供应、征收房屋税收……众多的调控组合拳如此密集地针对一个行业推出，不仅是在中国，哪怕是在全世界也是史无前例的。拐点、降价、打折、促销、观望……一些对房地产极为不利的术语开始全国弥漫。从2006年顺驰神话的终结，到去年美国地产龙头PHM净亏损23亿美元，股价腰斩42%，我们隐约感觉到，“山雨欲来风满楼”了。究竟是哪个环节出了纰漏，以致曾经风光无限的房地产业变得有些岌岌可危了？
厄运的导火线源于资金链出现了裂痕，甚或是断裂。
我们知道，资金链是一个企业生存的根本，若是这个链条断了，就仿若人的血液停止了循环，势必是要危及生命的。若资金链仅是出现了裂痕，我们尚有补救的措施。所谓对症下药，要医治或根治房地产业的病瘤，我们首先要通透房地产业资金链的结构。中国指数研究院分析师为此归纳了房地产资金链的一个运作结构，如图1所示。
图1 房地产资金链运作结构图
从图1我们可以看到，房地产的产业链分三个阶段：前期置地阶段、开发楼盘阶段、楼盘形成销售阶段。而在前期置地阶段和开发楼盘阶段，是需要大量资金投入的，这些资金主要来源有：房地产企业的自有资金、银行贷款、股票、基金、信托、债券、海外资金、民间资本等。在这三个阶段，所消耗的开支主要有以下几个方面：土地费用、建设费用、宣传费用和经营费用等。房地产企业的收入利润来源于房屋的销售收入和出租租金。只有当一个企业的开支平衡了，它才会生存下去，而企业的壮大，则是需要收入大于支出才行。若是前期的开发没有充足的资金支援，那么后面的进程势必无法展开，这也会导致一个企业的倒塌。
首先，我们来看看资金来源。
自有资金：过去许多房地产业只需付15%的土地款，再加上50%甚至全额的垫资和预售，可能只需30%左右的银行资金就可以完成一个项目的操作，可谓是“空手套白狼”。但是在当前的新政下，一个房地产项目或企业必须有35%的自有资金做保障才允许启动，否则，银行是不会贷款给他们的。这就使得房地产业的准入门槛大大提高，不是随便哪个皮包公司就可以介入的。因此，房地产企业的自有资金必须充足才行，必须给自己留有充裕的后备资金（起码要达35%以上），否则后续项目无法开展。
银行贷款：这种资金来源需要支付一定的资金使用成本，即贷款利息，而国家的贷款利息是芝麻开花节节高，仅2007年，就一共加息了8次。而且，即使在越来越高的贷款利息下，银行也不是任何开发商都要借贷的。随着存款准备金额的再次提高，银行可以拿出来放贷的资金也越来越少，因此，银行在审核贷款时要求也日益严格。
股票：也就是股权融资，主要适用于打算上市或已经上市的企业，可以通过发售股票或股票增发的方式，为新投资项目筹集资金。但对于刚开始房地产投资或操作经历很短的开发商，股票融资的难度比较大。此方法只适合口碑好的大企业，不宜普及推广。重庆的龙头地产龙湖最近正在为上市作积极准备，比如引进战略投资者、人事储备等一直都在有条不紊地进行，而多方面的报道显示，龙湖地产有望今年登陆香港。无独有偶，重庆另一知名地产企业金科也预计今年年底或明年年初登陆中国A股。
基金：主要是通过私募基金获得。现在不少地产公司都通过私募基金融资，特别是一些规模小、实力弱的地产公司，想从银行那里贷到钱比登喜玛拉雅山还要难。不过此方法付出的借款利息比银行又高了些
信托：房地产信托投资是一种较新的金融工具，已经在我国一些房地产企业进行了尝试，譬如“新上海国际大厦资金信托项目”、“哈尔滨爱建新城投资信托项目”等。通过房地产信托，房地产企业可以从信托投资公司获得信托贷款。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产企业整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。2005年12月28日，龙湖地产掌门人吴亚军女士宣布，“龙湖·西城天街资金信托计划”共成功募得为期3年的信托资金3.0576亿元，这是国家“212”号文件后重庆第一个通过银监局备案审批的房地产信托。
债券：与发行公司股票不同，发行公司债券属于企业外来资金。公司债券又称企业债券，是指股份公司为筹集资金而发行的债务凭证。由于企业债券风险较政府债券风险大，因此其利率一般要高于政府债券利率，资金成本较银行贷款高。如北京华远房地产公司于1992年9月发行了2900万元、利率为10.1%、期限为3.5年的债券。
海外资金：受到利益的驱使，众多海外资金都纷纷将目光转向了中国，如雷曼兄弟、德国房地产投资银行、美国凯雷、荷兰Rodamco、华平基金、新加坡腾飞集团、嘉德集团、CBL（美国房地产投资信托零售商）、南丰集团等。摩根士丹利房地产基金曾先后参与投资了上海复地、顺驰中国以及金地集团等一系列知名地产公司。但是，在“限外令”推出后，海外资金的道路已经不再那么顺畅，不过，这些政策根本不能阻止外资进入中国的步伐，尤其是在人民币升值的情况下，他们当然想借助房地产的高额回报，捞一笔就走。不过，他们走后可能留给我们的是一笔烂摊子。
民间资本：据悉，许多中小房地产商都找过山西的煤炭老板和温州的老总们借贷。但是这种操作模式不是很正规，容易引起法律纠纷，此方法不宜提倡。
另外，融资渠道还有地下钱庄、与国有大企业合作等。地下钱庄的利息特别高，有的甚至达30%以上。这种方法非常危险，因为地下钱庄的人通常都是不好惹的，一旦欠款不能及时还上，就容易出事。尽管此方式很不安全，但是一些中小企业为了不让自己的资金链断裂，有时候也会铤而走险。
几种主要资金融资方式的具体内容对比如表1所示。
了解了资金链的结构，就等于找到了问题的症结。只要房地产企业在融资渠道上多开门路，未雨绸缪，那么，就很难出现断炊的情况。以下是中国指数研究院分析师建议地产商及时防范资金链断裂而应采取的措施。
一、扩大融资渠道
以前，地产商的主要融资渠道是银行贷款，其中银行贷款占到房地产开发企业投资资金的70%以上，更有一些实力弱小的企业，通过各种变通的办法，使得实际银行贷款占总投资额的90%以上。这种单一的融资渠道非常危险，一旦银行的路子被堵死，他们就只好坐以待毙了。重庆渝能产业集团在着力打造系统资金链方面就有多种融资渠道。一是加强资本运作，积极研究上市的运作方式，实现直接融资。二是引进战略合作伙伴，促进资本多元化。三是加强资金、资产监管，提高现金流量;加强帐款回收，缩短现金周转期;认真研究存货合理量，加快产品销售速度。
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