2005年以来,中国的房地产市场与银行体系呈现出一种十分值得玩味的格局:在房地产商“四证”(土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证)齐全之前,商业银行对房地产商可以说是冷眼相对、严格防范;但是在房地产商“四证”齐全之后,商业银行往往是争相给房地产商贷款。
这实际上反映了当前中国房地产融资领域的一系列深层次的困境与缺陷。房地产行业是典型的资金密集型的行业,和金融紧密相连。市场、资金、土地是房地产业的三要素,在宏观调控的背景下,资金自然成为核心的要素。同时,房地产行业对于资金的巨大需求,以及其资金需求与供给的时间差,客观上提出了巨大的金融服务的需求。
因此,如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系,二者相辅相成,必然会对经济增长产生巨大的推动力量。显然,目前房地产融资活动中存在的一系列问题,显示当前中国的金融体系和房地产体系的协调配合存在一系列值得改进的地方。
过分依赖银行贷款,特定环节融资渠道欠缺自2001年央行发布“195文件”以来,一系列规范房地产市场的政策,使得近来房地产商过分依赖银行贷款的特定融资格局受到很大的挑战。
长期以来,贷款作为我国房地产融资最主要的途径之一,其波动成为影响房地产融资总体状况的关键。从房地产贷款内部结构看,最主要的两部分是开发商贷款与个人住房消费贷款,二者在资金运行特征上差异较大,应区别对待。房地产开发周期长,风险高,占用资金量大,开发的各环节过分的依赖银行贷款,增大了银行的系统风险,而银行获得的收益只是利息,从银行事后的角度看,国内的银行实际上承担着风险投资的风险,拿到的是债券的收益。在新的融资限制条件下,实际上可以说当前的多数房地产企业是难以继续依赖贷款融资的。
2005年3月17日,央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策,贷款定价差异化成为必然,不同的房地产商,不同的开发项目,利率都会有比较大的差异,随着金融机构辨识风险和定价能力的提高,利率差异化趋势将更加显着。因此资质较差的房地产企业将面临着更高的融资成本,加之对自有资金比例的约束,广大的中小房地产公司更难以取得贷款。
前的个人住房贷款同样没有经历一次完整的周期的检验。实际上受央行的利率调整走向、以及取消个人购房贷款优惠利率等一系列利率政策影响,包括在未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用提高、宏观经济波动和收入增长出现变化的情况下,购房者的还款能力可能就会受到影响,可能会推动按揭贷款信用风险增大。现阶段个人购房贷款的不良率较低(1.5%),属银行优质资产,在上述情况下,各商业银行和监管部门应提高对按揭贷款新增不良资产的警惕和控制能力。
房地产融资的银行贷款依赖度下降,关键环节融资渠道欠缺2005年前三季度,新增房地产贷款占当期房地产融资来源比例持续下降,10月底直接贷款占房地产融资来源比例为18.5%。考虑间接银行贷款,包括其他资金来源中的定金和预付款中约30%是银行对购房者发放的个人住房贷款,自筹资金的70%来自银行贷款,房地产开发中使用银行贷款的比重在55%左右,接近国际水平。
与我国其他行业融资格局类似,银行贷款是最主要的融资渠道,但这不能成为解释房地产企业资金紧张的根本原因,因此房地产企业不可寄希望于信贷政策的放松来解决融资困难的问题。应该看到,我国现行金融体制下关键环节融资渠道的缺失才是房地产融资困境的症结,如何拓宽融资渠道,选择合适的融资组合,以此改变现行风险分担机制下银行承担过重风险的现状是更重要的问题。
从房地产融资格局看,一方面房地产市场有旺盛的投资需求,2005年前10个月,我国房地产投资总额达1.18万亿元;另一方面,我国有充足的资金供给,2005年11月末银行存贷差超过达到9.2万亿元。这说明当前房地产企业资金紧张是因为原有的以贷款联结资金供求的桥梁出现了断裂。
因此,现阶段我国房地产融资格局的关键问题是在特定的房地产开发阶段,一些特定融资形式的欠缺,这就在客观上提出了要通过金融创新赖为房地产融资提供资金