过去,在亚洲房地产狂飙时,大部分的购物中心在开发阶段 资金的筹措都采取自有资金以及向金融机构担保贷款的方式,然 而,大环境已经改变,房地产的不景气使得房地产开发商在筹措 私人资金上有更多的限制,而资金流动性的降低更使得金融机构 对房地产业者的放款却步;因此,房地产业需要有新的资金筹措 方法去满足这样的需求,这一点在竞争激烈且风险较高的购物中 心开发上特别地明显。
以目前亚洲购物中心开发的情况,“只要盖了就会有人 来”的观念已经不适用,购物中心失败的风险加大,结果就是传 统型态的贷款(银行联贷)的方式失效。归根结底,其原因乃是目前亚洲的经济情况不佳,消费者在花费他们辛苦所 赚来的钱时会更加审慎和斤斤计较;因此购物中心需要下更多的功夫去吸引消费者前来消费,当然购物中心本身也 必须要有竞争力才能在市场中生存--这一点,在过去房地产狂飙,资金取得容易的时期并没有被当成开发的首要 考量;而专案集资(Project Financing)的方法可以帮助购物中心提升竞争力及“建立一个好的诱饵”去掳获消费者。
建立一个好的诱饵
国际专案集资特别适合在今日亚洲的经济环境,它可使开发商或所有权人减少投入的资金及风险,同时又能促 进购物中心的竞争力,究其原因可分为两个层面:
第一、专案贷款的标准不是建立在开发商或所有权人的信用能力或者财产的本身价值,现金缺乏的开发商或所 有权人会最渴望这种型式的贷款,因为透过这种方法,他们在一开始仅需投入很少的现金或自有资本就能集资到整 个开发案所需的资金。
第二、专案贷款不须仰赖开发商或所有权人的资本或信用的背书,也不须依赖财产的价值,而是依据购物中心 短期及长期的竞争力,竞争力的要求意味着新的购物中心必须要有完善的考量以及合适的规划和设计,也需要有策 略性的规划和招商,以及适当的市场行销,以确保购物中心的可行性;这些竞争力的考量在过去房地产狂飙,资金 取得容易的时期并非当然的首要考量。
要怎么收获,先怎么栽
因为能降低自有投资的风险以及提升竞争力,国际专案集资因此被泛滥的开发商或所有权人视为万灵丹,当然 这种高风险的集资有着可观的代价,主要的原因有下列几点:
第一、财务上的风险已由贷方(Lender)承受,同时贷方又背负大部份甚至是全部的开发费用。
第二、贷方会设法藉由购物中心的经营成果去降低他们的风险。因此,为了确保贷款,开发商或所有权人将被 要求必须符合贷方的标准与条件,并且对于购物中心整体开发须有更严格的准则。
专案贷款原则上是无追索权的,即贷方可能不会将开发商或所有权人的信用能力或者财产本身的价值列入贷款 要件,相对地,此种贷款的担保主要来自于对个案资产本身的抵押权以及对未来从招商所产生的现金流量的让渡权 利,因此,贷方承受较多来自于个案本身在技术上及经济上的可行性的风险,个案整体在经济上和技术上的可行性 也就会被仔细地考量。
参与开发
为了确保个案整体在经济上和技术上的可行性,贷方通常都会在开发团队中成为活跃的参与者;也就是说,贷 方会更仔细地监查开发商的业务以及购物中心的表现;此一参与的程度可深入到对个案要用的专家或顾问的聘雇表 达意见,或参与购物中心的规划、设计、营运以及商场的招商,而贷方的参与甚至可能是获得贷款的要件。
专案贷款的贷方会希望购物中心开发过程、整体的效能及完成后的表现能满足他们的要求,通常这代表贷方的 权利优先于开发商或所有权人、个案的股东,或其它借款人或股东权益,贷方也可能会对未来购物中心完成后的营 运和维护谨慎考虑,以确保能有稳定的现金流量以及贷方的最终目标--投资报酬。
合作关系
然而,对于专案贷款,贷方与开发商或所有权人必须建立在合作关系
贷款的关键即在于贷方对于开发商或所有权人执行开发能力的信任程度。有些时候,开发商或所有权人是拥有 可观资源、专业和多年经验的大集团;而有些开发商或所有权人则可能仅是只有有限资源和经验的小企业,但他们 也可能有足够的专业和进展,让贷方信任他们的执行开发能力。
实务上和经济上的考量
另外一个取得专案贷款的关键因素是开发商或所有权人了解购物中心开发过程的能力。直到今日,很多亚洲购 物中心开发都忽略考虑开发过程的重要性,而适当的市场研究与可行性分析、区位分析以及规划和设计也因急着开 发而被忽略了,这结果就是很糟糕的营运表现及招商失败。
在购物中心开发过程中,有一些重要的实务上和经济上的因素会大大地影响贷方提供专案贷款的意愿,这些包 括了以下几点:
第一、开发商须达成个案整体成本及预期营收的严格标准。
在贷方决定是否会提供专案贷款时,个案的成本以及购物中心预期收入同样是关键因素。高风险的专案贷款要 求较高的报酬,这代表着必须极大化可能的收入以及控制开发成本,这两点极大地影响贷方提供专案贷款的条件。
第二、须由彻底的市场研究及财务规划指引开发的方向。
在现在日益竞争的零售业市场,“为开发而开发”已不再可行。购物中心的开发必须根据完善的市场研究、消 费者的人口结构和财务上的评估预测,此外,个案的区位选择必须经过充分考量,如主要住宅人口和主要高速公路 的接近程度的分析,如果在30分钟车程范围内没有可观的居住人口,或很难从高速公路到达购物中心,贷方将会严 格地考量在不景气或竞争增加情况下,购物中心维持稳定成长的能力,过去有些时候,亚洲的开发商或所有权人不 愿意投资时间与金钱去作适当的市场研究,结果通常就是商场开发不符合市场需求,也因此不能将他们真正的可能 收入极大化。
第三、承租户的业种组合必须符合购物中心整体的概念以及顾客的需求。
商场的定位是走高价位或是低价位?是以都市化娱乐为主或是主题式直营畅货中心?或者是走流行高单价的购物 中心?购物中心的型态必须符合目标市场的需求,反应在它的设计及业种组合。这代表开发商必须研究商场消费者 的人口结构以及区位的分析。例如,在低收入的郊区开发一高单价、都市型、符合潮流的高楼购物中心是不可能符 合专案贷款贷方的要求的。在早期的规划阶段,承租户业种的组合就能被明确地陈述出来是很重要的,通常,贷方 不会只要求一个完整的承租户业种规划,而会要求在预先签约的承租户必须达到一定比例时才会拨款,最低限度, 在拨款前个案中的主力承租户必须已经签订合约。
第四、购物中心须作好与竞争者的差异化。
除了一个完善的承租业种组合外,周围环境的考量也是关键的,并且有助于对竞争者的区隔。购物的环境越让 人愉悦,消费者逗留的时间就会越久,消费者逗留的时间越久,消费在购物中心的花费就越多,而且如果消费者非 常喜欢购物中心的环境,那他们将会经常光顾,购物中心的收入即会增加。
购物中心整体的概念或主题对于创造一个适宜的消费环境是另一项关键,而且也导致对承租户业种组合的规 划。在创造或延续品牌价值的层面上,设计可以是一个考量重点,庭园设计可以加强购物中心的竞争力,公共空 间、适当的植栽和非商业的活动都能够吸引顾客和最好的承租户。
，专案集资在房地产开发上的价值