产权酒店的研究
一、从旅游性房地产谈起
旅游一直是房地产投资开发的一个重要领域。这几年，一大批旅游房地产项目得益于“假日经济”、“会议经济”以及房地产开发从市区向城市边缘地带的挺进，颇有蔚为大观之势。目前，除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，旅游房地产按其所有权和使用权的大小可分为几种形态：
一是度假型的分时段多产权物业，客户支付一定的费用就可以拥有全部产权或一定时段的物业使用权；
二是主题社区或景区住宅，这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起，但前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权；
三是房地产大盘或新城项目，由于开发面积很大或者周围有需要保护或可以借力的生态环境，因此，就出现了不同于小区配套景观的、大规模人为造景或自然借景的开发项目。
二、分时度假的概念
分时度假（Timeshare,又称Vacation ownership或 Holiday ownership），正确的翻译应该是分时段多产权度假公寓。这是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合的全新投资模式和度假住宿设施，起源于上世纪60年代的法国，最初只是几个亲朋好友共同购买一栋别墅，供大家不同时间分别使用。后来这种消费方式风靡欧洲，并在上世纪70年代引入美国后得到迅速发展，进而延伸到世界各地，成为全球推崇的新型休闲度假方式。诸如II、RCI已成为著名的分时度假经营企业。
对于购买者来说，分时度假能让买房人可以用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋。有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期，其它时间都是空置，还要雇人看房。更多的人则买不起第二套房屋；其次还可以享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务，不用再付住店的费用，而且有住在自己家里的良好心理感觉；另外这种“第二套住宅”是居民家庭财产的一部分，其使用权（有的是分割的产权）可以抵押或继承，也可以出售或转让。不少这种房屋很有增值潜力，使得拥有者从增值中获益。
三、产权酒店的定义和理念
产权酒店起源于欧洲20世纪70年代，是传统房地产向分时度假过渡的中间产品。风行于世界一些著名旅游城市和地区（如美国的夏威夷，加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地优为兴盛），此种模式经过数十年发展，已成为一种被社会广泛接受的房产和旅游相结合的投资品种。
一般来讲，产权酒店会把客房分割出售，业主可以拥有酒店客房部分产权。投资者购买产权酒店后，每年确定自己的使用天数，其他时间则交给酒店管理公司统一出租（经营），收取一定比例的返租（经营）收入，并可享受每年的经营收益分红，实现保值增值。
产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的原则，它将名下房产与酒店经营相结合，向公众提出了一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念。将纯消费房产融入投资概念，这就是产权式酒店的理念。
四、产权酒店的分类
产权酒店又分成以下几类：
1. 纯产权酒店
酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。
2. 时权酒店
酒店的每个单位通常分为一定的时间份（如：一年产值51周，共51个时间份），每一个时间份的使用权均可出售。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）使用酒店客房或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。
3. 养老型酒店
这是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。这种类型的酒店在美国比较多见。
4. 投资型酒店
即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。
五、产权酒店的的收益流程
产权式酒店是将建设酒店宏大复杂的管理和巨额集中的投资，分解为单体的组合，为拥有一定呆滞资金取得较高回报，且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织1996年
产权酒店最大的卖点是“投资”。产权酒店是一种投资行业与消费行为相融合的方式。投资者购买了产权酒店客房后，通常每年在度假期间使用，其他时间则将房间交与管理公司统一出租，作为酒店对外经营。一般来说，投资者入住时间一般不超过21天，其余时间出租所获得的租金收益，基本可以抵押房产分期付款的费用，从长期来看是风险小收益大的投资项目。
将酒店的客房作为独立产权单位出售给投资者，再由投资者将客房返租给开发商所物色的酒店管理公司进行日常经营，投资者通过租金的形式收益，并可获得一段时间的免费入住资格。这就是投资产权酒店的“收益流程”。从这一流程可以分析出投资产权酒店最吸引人之处：投资者无须靠自己的运作来获得收益，同时整个受益过程可以延续30～50年，令投资者感到终身有保障。
以更理性的眼光来审视这一套收益流程可以发现，产权酒店其实是在考验10万元量级投资者承受风险的心理底线。安徽大学经济学院副院长熊晓琦教授认为，产权酒店投资的主要风险在于，酒店的开发商和酒店管理公司掌握着太大的主动权，商家的商业道德成长是投资者利益的首要保障。但是，投资者与商家又处在一种信息不对称的状态之中，投资者显然很难真正了解到商家的经商品质。因此，投资者必须具备一定的知识，对产权酒店所在地的地段价值、客房入住率以及酒店营业状况等直接影响受益的指标，都要进行考证。
六、产权酒店的发展现状
1. 产权酒店在全国的发展情况
“产权式酒店”向大众推出的既是消费又是存储，既是服务又是资产，即可自用又可赠送的特别商品，是房地产和旅游酒店业的有效综合，作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户60%是中产家庭投资，40%左右是企业集团购买。家庭投资主要是为了增值和分红，顺带度假；集团购买一方面用于投资，另一方面用于员工度假或公司年会专用。
产权酒店在全国各地都已有不少项目，这类项目有些是新建项目，有些则是起死回生的项目。产权酒店一般都在风景区，房间有设计成酒店标准间的，也有与普通居家住宅无异的，其中有商品房项目，也有旅游休闲项目，虽然产权已经卖给了个人，但在一个很长的时间里，它不是小业主的居所，而是作为酒店经营的，因此，业内都把它视为旅游房地产项目。投资者出卖使用权换取所有权的方式实际承担了很大的经营风险，而开发商通过引入酒店经营方式吸引投资者的资金，可以尽快收回开发投资，同时把后续经营的风险转嫁给小业主或物业管理公司，对酒店业者和房地产开发商来说，产权酒店也就成了盘活不良旅游休闲或商品房项目的救命稻草。
中国的第一家产权酒店诞生在海南。1999年10月27日，“南海传说温泉度假村”首先推出市场。“南海传说温泉度假村”（后改为皇冠假日酒店），是针对当时海南房地产市场低迷现状进行的精心策划，目的在开辟海南商品房第二市场——省外、海外客户群和机构投资者。此举也是对海南旅游资源和房产资源一次重新组合。投资者除获得每年18天的享用时段外，还可在50-70年内分取经营利润或者获得产权转让增值，并在首期付款时享受银行7成10年的按揭。“南海传说”在当时由于概念新颖，购房者如潮。
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