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房地产融资中的六大误区

08-26 18:34:29  浏览次数:430次  栏目:房地产论文

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房地产融资中的六大误区

    无论是社会各界人士还是房地产商都对房地产融资产生了很多的误区,下面讨论其中的六个误区:
误区一:经济增长过速,房地产企业是主要祸根

  一、误区观点:

    近年来,与宏观经济调整型增长走势和多数行业增长乏力形成鲜明反差,我国房地产业强势运行,房地

产市场持续景气,但自2001年下半年以来,局部地区先后出现了不同程度的投资过量、房价上涨过快等问题

,促使社会各界对“房地产热”的关注程度不断提高。不少人士发表意见分析我国的房地产业已经与1993年

一样“过热”,持有这种观点的还有我们的中央政府和央行,他们已经出台了多项宏观政策来调控房地产市

场与宏观经济,为整体经济降温。有关专家学者,对房地产拉动经济过热的判断一般基于以下几个方面:

1.房地产业增长过快,带动GDP增长加速,出现过热;
2.房地产价格上涨导致物价上涨,导致经济扩张加速;
3.房地产的过度投资导致局部投资过热,超过了未来的承受能力。

二、详细讨论误区观点:
 
1.房地产、GDP与经济过热的关系:
    很多报道记述了2004年第一季度,我国GDP增长超过了11%,其中房地产业增长速度过快,经济已经出现

了过热的苗头!那么真的是房地产业拉动经济过热了么?
第一,房地产业和其他产业相比并没有表现出过高的投资增速,甚至低于平均水平。全社会投资总体上比较

均匀,其中制造业增加了98%而房地产业只增加了43.6%,甚至略低于平均的53%,因此根本没有证据说明

房地产投资拉动了整个社会的非理性投资过热。
第二,对于经济过热的衡量有很多种说法,如投资、资产价格和资源约束,无论如何不能简单地用 GDP增加

值来衡量。但在我国的现阶段确实存在着地方政府为追求政绩的投资冲动。

2.房地产,价格上涨与经济过热的关系:
1)价格上涨房地产业是始作俑者还是受害者
    新一轮的物价上涨导致了生产资料价格的全面增加,从房地产业上游的钢铁、水泥等上涨情况来看,房

地产价格一定程度的上涨是必然的。
2)价格上涨的原因分析

    此轮价格上涨有着众多的原因,首先是因为世界能源紧张以及原材料价格上涨导致的国际生产资料价格

全面上涨——主要是钢铁和原油等的上涨。其次是随着中国加入WTO贸易量不断扩大,以及国内需求的扩大所

导致的经济增长所拉动的价格上涨。另一方面是美国通货膨胀的国际传递,美国连续多年的低利率导致了一

定程度的通货膨胀由于我国采取的是固定汇率制度,这种情况下必然有通货膨胀的国际传递。
 
    对于中国房价的上涨则有着其他方面的原因:从房价的构成来说,土地成本、建筑安装成本占有较大的

比重。实行土地储备制度,国有土地使用权出让方式以招标拍卖为主,造成土地成本上升;开发商为提高楼

盘品质、改善小区环境等所投入的资金增加也造成成本一定程度的上涨。因此,在成本的推动下,房地产价

格必然有所上升。另一方面,房价的稳步上升是房地产市场需求持续旺盛的重要表现。与此对应,居民可支

配收入的协调增长是确保房地产市场有效需求的重要条件。

    此外中国的房价中有一个不为人知的秘密:也就是“目前国内所购的住宅,属于把50年(商业用房)至 70

年(民用住宅)的财产税(地租和规费)一次性缴齐”,而“其他国家大多采取逐年缴付的办法”。这种物业税

的不合理现象直接导致了房地产企业价格的居高不下。

误区二:与其他行业相比,房地产融资风险特别巨大

一、误区观点:
    目前社会上对房地产业始终存在着一种观点认为由于房地产业运营资金的80%来自银行贷款,单一的融

资渠道以及巨大财务杠杆,当信贷链条的某一环节出现问题时必然引发巨大的金融

www.jzr88.com 风险,这样就有观点认为

与其他行业相比房地产业贷款的坏账率会特别高,所引起的风险也就特别的大。

二、对误区观点的批判:
1.从国际上各个国家的贷款渠道来看,银行贷款仍然是最主要的融资渠道:
美国的房地产金融业很发达,融资的种类多,因而实行了房地产的多渠道融资。而国际上大部分地区如东南

亚国家以及我国的香港特区,房地产企业的大部分开发资金来自银行贷款,使得这些国家和地区的银行资产

中,房地产信贷占了 40%-50%。
从贷款资金上看美国房地产信贷余额占全国总信贷的48%,日本占52%,欧洲国家普遍在30%以上,而我国

前些年这一比例不到10%。
2.从商业银行自身的贷款情况来看,房地产仍为商业银行的优质资产:
    从商业银行的实际情况来看,房地产信贷业务目前被普遍视为银行的优质资产,尽管央行发出过热信号

,但在信贷五级分类和坏账率的压力下,在实际利益的诱惑下,商业银行的信贷热情仍保持高标。据央行公

布的数据,截至2003年9月底,全国房地产开发贷款增加了 1350亿元。银行信贷仍然是房界资金主力,这一

点毋庸置疑。
3.从房地产融资的抵押贷款物来看,房地产行业贷款风险相对较小:
  一般加工行业等企业的贷款大部分采用的是信用融资渠道,多年来形成了诸多问题:一是标的低,企业主

要依赖向银行借款维持生产经营,所有者权益占总资产的比重很少;二是无标的,个别企业负债过重,所有

者权益已是负数;三是循环担保或互保,有的部门在贷款中采取循环担保的做法,这实质上已丧失了担保的

原意,起不到减少风险的作用。即便是以固定资产如机器设备做抵押也存在着设备折旧减值速度快,抵押不

足值等问题,在拍卖中有着更大的操作风险。而房地产企业抵押的如土地使用权,住房抵押等价值含量稳定

,相对来讲等够很好的降低银行的贷款风险。
4.房地产运作的风险是规则的风险,不能因噎废食:
    在现实的房地产融资过程中确实存在着用假证抵押,重复抵押,债权落空,超值抵押房地产,贷款赔付

受损等诸多房地产贷款风险,但这一方面是由于银行自身的信用体系不健全,另一方面也是由于社会上没有

完善的信用评级制度,但这不等于说房地产企业本身一定蕴含着风险。因此更为重要的是从规则上疏导房地

产企业的贷款如最近以行政命令的方式强行规定的对房地产企业自有资金,以及保证金的要求,而不是因为

融资风险从根本上限制房地产的贷款。

误区三:房地产企业不违规操作就赚不到钱,大部分房地产商皆为x8奸8x商

一、误区观点:
    内地的房地产是产生百万富翁最多的地方,与之相伴的说法就是内地的房地产商的运作大部分存在着违

规操作,否则不可能在短时间内积聚如此巨大的财富,尤其是周正毅等人问题的曝光,更是加剧了房地产商

在世人眼中x8奸8x商的印象。
二、对误区观点的说明:
    我国的国民经济已多年持续地高速发展,房地产企业应该连续地出现行业高利润,而事实却与之相反。

据中国统计年鉴的统计,1996年全国房地产企业的平均利润为盈利0.91%,1997年为亏损4.66%,1998年

为亏损3.61%,1999年为亏损1.16%,2000年为盈利1.62%, 2001年为盈利2.29%,2002年为盈利3.6

%。这些统计数字说明,我国的房地产企业并不是一些人所认为的暴利行业。在市场经济的年度运行中,各

个行业都可能出现一些获得高利甚至暴利的企业,房地产业也不会例外。但不能因为出现了一些暴利企业或

项目,就“以点代面”把整个行业说成是暴利行业。
 
1.房地产商的原始积累有其特殊性:
  社会上普遍有种错误的观点,认为一个企业的投入资本少,原始积累速度快,那么这个企业一定是靠违反

规则发家的,那么从事该行业的人也一定为不法分子,乃至x8奸8x商。实际上对房地产企业来讲,它有着很强的

特殊性。
1)房地产属于高风险高收益行业,波动幅度大于经济周期的波动幅度

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