在西方发达国家，房地产业属于风险性行业，正所谓“高风险，高收益”，当国民经济走向繁荣发展时，
房地产业会率先发展，而且会取得高于社会平均水平的利润。因此，在了解了房地产企业利润这个高低更迭
的特点，就不会片面地去抨击其繁荣时的高利润，也不会片面地去“怜悯”其衰退时期的低利润或全行业亏
损。
2)自有资本少导致积累速度快
原来的房地产开发大多数为合作开发，对企业的自有资本比例要求比较低，一般仅为15％(金融部门的利
润比较高，也是因为其自有资本比例低，只有8％)，但是房地产企业的利润空间可以很大，业内人士认为，
早期房地产的利润普遍高于 25％，远远高于其他行业。因此，从资金运行的角度讲，完全依照规则，由于房
地产企业有着特殊性，因此短期内获得暴利并不为怪。
3)规则风险导致房地产企业利润升高
房地产被认为是一个暴利行业，与早期制度不规范有很大关系。土地制度就是一个源泉，早期的土地供应
不规范和不透明，令房地产业有很大的利润空间。但这种暴利并不能说明是房地产商的问题，他们只是在不
违反规则的情况下谋利。因此要规范的是规则，而不应该一味地指责房地产企业，更不能一概而论房地产商
皆为x8奸8x商。
2．商业银行以及地方政府的盲目性在规则上促成了房地厂商的违规：
可以毫不客气地说，绝大多数房地产违规都与商业银行本身有着直接或者间接的关系，银行为争抢优质
客户的盲目扩张，潜伏了大量风险，开始放松贷款条件，有的甚至违规操作。2002年下半年，央行对部分城
市商业银行的房地产贷款情况进行了检查，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，发现违规贷款和违规
金额分别占总检查笔数和金额的9．8％和24．9％。关于少部分房地产商违规操作的问题，显然不能把过错都
推给房地产商。更多的责任应该由规则制定者和政府银行、社会共同承担。
3．绝大多数的房地厂商均在合法合规的范围内，完成了原始积累，不能因少部分房地厂商的违规行为而一叶
障目，应该更好的制定规则促进房地产的发展：
一方面，由于我国的房地产业属于“新兴”产业，许多调控企业利润的法制还没有跟上，加上其风险性
产业的特点，出现高利和暴利的“机率”，一般会大于其他非风险性行业；而另一方面，有的房地产企业，
在实行科学管理、采用先进技术和提高经营决策能力等整体水平方面，都优于其他企业，并因而获得了高利
。对此，应采取鼓励政策，并通过市场经济优胜劣汰的法则，推动广大房地产企业加快前进步伐。那些通过
违法活动而取得暴利的企业和个人必竟是少数，并且不局限于房地产行业，在各行业均有发生。因而我们面
对问题，必须进行全面分析，避免得出片面的不符合实际的结论。
误区四：中小楼盘开发的时代结束了，中小房地产商不值得融资支持
一、误区观点：眼下，帝景、豪园，水榭楼台逐渐占据了房地产的广告，又传出了36个大城市、9个中小城市
齐上CBD(中央商务区)，最近，轰轰烈烈的造街运动又展开，SOHO商业街、苹果社区“二十二院街”、后现代
城“美国后街”等等，诸多概念让我们眼花缭乱。仿佛房地产市场已经进入了一个高度规模化经营的“群雄
割据的时代”，这样中小房地产商也就不值得融资支持了，尤其是最近政府和中央银行规范房地产市场的各
项政策的出台，将开发商自有资金比例从20％上升到35％。贷款比例上限不得超过60％的规定出台以后，社
会上普遍认为中小房地产即将死去，也就难以获得资本的同情了。
二、对误区观点的说明：
1．中小楼盘仍占市场需求相当大的部分，这中小房地产开发商也有了合理的生存空间：
在城市化进程日趋加速的今天，一线城市的地价仍有上升的趋势，这样大面积的楼盘所需要的建筑成本也就
越来越高。而中小楼盘则有着广泛的发展空间，他们可以见缝插针，很好地布局在城市的各个角落，前不久
在深圳举行的2004春交会上虽然大楼盘仍为展会的主体，但是中小楼盘受到了置业者的普遍青睐，主要是因
为中小楼盘可以有比较好的地理位置，更关键的是中小楼盘的售价普遍较低。一线城市中大量的中小楼盘需
要开发，但他们对于大的开发商来讲一般没有太大的吸引力，从城市合理规划和长远发展的角度看，中小开
发商本身有着很大的发展空间。而在二线及二线以下的城市，由于对资金规模的要求没有对在一线城市的要
求高，因此中小开发商同样有着很大的发展空间。
2．加强对中小房地产商的支持有利于分散贷款风险：
实际上，贷款中不同档次的房地产项目结构应保持合理。各种档次楼盘都应占有一定比例，否则过分倚
重某一档次楼盘，不利于分散市场风险。举个很简单的例子，央行的121文件出台以后，很多大的楼盘被紧急
叫停，资金锁链套住了房地产开发商，更套牢了大的楼盘。SOHO和华远走到了一起集中反映了大楼盘建设中
的资金问题。
3．要加大对中小房地产开发商的支持，才能促使房地产企业健康发展：
实施新的政策后，银行对房地产企业的贷款受到更大的限制，如果融资不成的话，那些已经开工了的楼
房，将成为烂尾楼。而其他拖欠建筑施工企业、拖欠民工工资的现象，更会屡屡发生。此外，如
房地产企业都一刀切就必然会导致中小房地产商的资金不足，他们就不得不寻找规则的漏洞，甚至违反规则
，也就构成了中小房地产开发商的“逆向选择”。
误区五；与开发信贷相比，个人消费信贷是银行的摇钱树
一、误区观点：银行的个人消费信贷存在着不分信贷对象盲目发贷的现象，而住房信贷占到了个人信贷的绝
大部分。截至2003年底，全国个人房屋商业贷款余额高达1．2万亿元，同时国内大多数银行的房贷坏账大都
控制在0．1％～0．2％之间，从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之
一，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升。不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品
种，并将其作为信贷业务扩张的重点。中央银行的一系列政策如《关于进一步加强房地产信贷业信贷管理的
通知》的出台，一方面规范了房地产业的开发信贷，但一方面也普遍加大了银行对开发信贷的不信任。
二、对误区观点的说明：
1．信用风险：
目前个人的信用风险大致上来源于两个方面：一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作
、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来
损失的违约风险；另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生
道德风险。
2．操作风险：
另一个问题就是个人住房贷款中的操作风险，这个风险来源于两个问题：第一个是大量银行网点所带出
的个人住房贷款没有统一的监控体系，因此很容易形成重复借贷现象；另一个方面由于银行的过度竞争，很
容易放松信贷条件，导致进一步的风险。还有一个问题就是如果贷款者无法还清贷款由于抵押物往往很难处
置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖、折价程序的顺利实施从而导致更大的操作风险。
从上面的分析中我们不难看出，被商业银行普遍看好的房地产个人信贷，实际上存在着较大的风险，如
果银行不分贷款对象，不建立有效的风险评级和事后监督系统而盲目的竞争客户，降低贷款条件，必定会带
来更大的风险。到时候恐怕不仅是银行业，房地产业也会遭受巨大的损失。
误区六：传统融资方式已经堵死。房地产业自救只能依靠基金、信托或上市才有出路
一、误区观点：由于房地产资金基本来源于银行信贷，当央行的 121文件，以及后续的一系列相关文件出台