物业使用人在物业管理中的权利、义务
第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本条例和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。
【释义】 本条是关于物业使用人在物业管理中权利义务的规定。
物业管理活动中各方当事人之间的权利义务主要是由物业管理服务合同所产生的,所以,该等权利义务除法律、法规有特别规定外只能由物业管理服务合同的各方当事人享有与承担。根据本条例第15条之规定,物业管理服务合同是由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订的,所以,物业管理服务合同的双方当事人是物业管理企业与业主。因此,根据物业管理服务合同所产生的权利与义务只能由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。物业使用人由于不是合同的当事人,所以既不能享有合同权利也无需承担合同义务。但是,物业使用人为了能够实现其根据物业使用合同(主要为租赁合同)所取得的对物业的使用权,必须利用物业管理企业所提供的各种服务,也就是说,物业使用人必须享有业主在物业服务中所享有的各种权利才能满足其对物业的使用利益。同时,物业管理企业对物业的管理,又要求物业的使用人提供各种各样的便利以及遵守一定的规则才能履行其管理义务、提供约定的管理服务。那么,物业使用人基于什么理由得对物业管理企业享有请求其提供服务之权利,又基于什么理由须对物业管理企业负有一定的义务呢?
由于合同具有相对性,因此只对合同之当事人有效力,第三人若要享有合同之权利或承担合同之义务依据《合同法》之规定惟有通过如下几种渠道:
1.合同债权之让与。对此,《合同法》第79条规定,“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人,但有下列情形之一的除外:
(一)根据合同性质不得转让;
(二)根据当事人约定不得转让;
(三)依照法律规定不得转让。”第80条规定“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销,但经受让人同意的除外。”第81条规定,“债权人转让权利的,受让人取得与债权有关的从权利,但该从权利专属于债权人自身的除外。”据此合同债权的转让须具备如下只要件:
(1)须有合法有效的合同存在;
(2)须合同权利得以转让;
(3)须转让人与受让人签订债权让与合同;
(4)须通知合同债务人。
2.涉他合同的签订。涉他合同包括利他合同与由第三人履行的合同。所谓利他合同,是指合同双方当事人约定由合同债务人向第三人履行合同义务的合同。对此,《合同法》第64条规定,“当事人约定由债务人向第三人履行债务的,债务人为向第三人履行债务或者履行债务不符合约定,应当向债权人承担违约责任。”所谓由第三人履行的合同,是指合同双方当事人约定由当事人以外的第三人履行合同义务的合同,对此,《合同法》第65条规定,“当事人约定由第三人向债权人履行债务的,第三人不履行债务或者履行不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。”可见,对于涉他合同虽然第三人得向合同之债务人请求履行合同(在利他合同)或得向合同债权人履行合同债务(在由第三人履行的合同),但是合同对第三人没有约束力。
3.债务承担。债务承担包括免责的债务承担与并存的债务承担两种。所谓免责的债务承担,是指由债务人以外的第三人代替债务人向债权人承担债务,原债务人脱离债务关系的民事法律行为;而所谓并存的债务承担,是指由第三人加入债务关系与原债务人共同负担债务的民事法律行为,此时承担人与债务人成为连带债务人。免责的债务承担必须通过承担合同进行,债务承担合同可以由债务人与承担人签订也可以由债权人与承担人签订。若承担合同由承担人与债务人签订合同的,必须经债权人同意才能对债权人生效,因为债务人的信用直接关涉到债权人的债权能否实现的问题。对此,《合同法》第84条规定,“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意”。对于免责的债务承担的法律效果,《合同法》第86条规定,“债务人转移义务的,新债务人应当承担与主债务有关的从债务,但该从债务专属于原债务人自身的除外。”
4.合同权利义务的概括承受。所谓合同权利义务的概括承受,是指合同生效后一方当事人于第三人签订合同约定并经对方当事人同意后,由该第三人代替其享有合同权利并承担合同义务的法律行为。对此,《合同法》第88条规定,“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”实际上,合同权利义务的概括承受是债权让与与债务承担的结合,没有什么特别之处,因此完全可以进行分解而适用债权让与与债务承担的法律
基于上述之原理对于本条规定应当从如下几方面加以理解:
1.本条第1款之规定,实际上就是关于业主将其合同权利让与物业使用人以及由物业使用人承担业主之合同义务的法律规范。不过本条规定没有将债权让与与债务承担予以分别规定而是合在一起加以规定的。但是我们在适用时应当加以分别。
2.由于债权让与无须债务人之同意,所以业主与物业使用人关于物业使用人之权利的约定,只需通知物业管理企业后物业使用人即得享有。对此,本条并未要求通知物业管理企业,可以视为是本法的特别规定。
3.由于债务承担须经债权人同意所以有关物业使用人之义务的约定只有经物业管理企业同意后债务人才得免责,否则业主不能免责,若物业使用人没有按照约定履行义务则业主应当承担责任。
4.本条第2款之规定当物业使用人违反本条例和业主公约的规定,有关业主要承担连带责任。这里的连带责任应当是指民事责任,不包括行政责任与刑事责任。法律之所以科业主以连带责任是因为物业使用人的选择是由业主进行的,因此选择使用人之业主应当担保其所选择的使用人不会违反本条例及业主公约的规定,进而侵害到物业管理企业及其他业主的合法权益。