物业管理企业的安全防范义务
第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
【释义】 本条规定了物业管理企业的安全防范义务。
安全防范是物业管理企业的主要义务之一,也是物业管理服务合同的主要内容之一。物业管理企业的社区安全管理义务包括物业消防管理和小区治安管理两部分。物业消防管理就是预防和消除火灾,整改治理火灾隐患,以保障物业小区内业主的生命、财产安全。小区治安管理就是采取各种措施如设立门卫值勤、保安人员巡逻等制度以使物业小区有一个安全稳定的秩序,使得业主们能够安居乐业。物业管理企业是否应承担前述的社区安全管理义务,完全由业主团体与物业管理企业在合同中约定。正如前面所介绍的,我国目前的物业管理企业是以服务人的身份出现的,因此,实践中的物业管理服务合同一般都会约定这类社区安全管理义务。至于社区安全管理义务的具体内容,更应由合同双方明确约定。社区安全管理义务的具体内容:
1.物业消防管理。
物业管理合同双方当事人可以依据本条例、《消防法》和各地的地方性规定,约定物业管理企业承担的具体消防管理义务。实践中物业服务合同中所约定的物业管理企业所承担的具体消防管理义务主要有如下几种:
(1)定期检查、维修消防设施和器材、设置消防安全标志。确保消防设施和器材的完好、有效;
(2)定期组织防火检查,及时消除火灾隐患。当物业管理企业发现消防安全隐患后,应当通知有关责任人及时改进。如果责任人拒绝改进的,物业管理企业应当及时告知业主团体或直接通报有关行政主管部门。物业管理企业怠于履行约定的消防管理义务造成损失或损失扩大的,应承担民事责任;
(3)开展防火安全知识宣传教育;
(4)保障疏通通道、安全出口畅通,并保持符合国家规定的消防安全疏通标志;
(5)当物业管理区域内发生火灾时,物业管理企业应当积极进行救助工作,并及时通知消防机关,否则应当承担相应的法律责任;
(6)其他约定的事项。
2.小区治安管理。
依据各地的地方法规以及本条例本条之规定,小区治安管理义务被规定为物业管理企业的强制性义务。从我国目前的物业管理实践来看,在物业管理服务合同中均对治安管理义务作出了约定。至于该类义务由哪些具体事项构成,应由当事人双方明确约定。一般而言,小区治安管理义务包括以下具体内容:
(1)执行门卫值班制度,以防闲杂人员自由进出物业小区;
(2)实施安保巡逻制度,以便及时发现并排除治安隐患;
(3)制止不遵守业主公约等规章制度的各种行为;
(4)检查进出小区的车辆,并维护小区内车辆的停放秩序;
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在履行物业小区治安管理义务时,应当注意的是,物业管理企业的身份为一个民事主体而非行政执法机关。物业管理企业作为一个民事主体,只是接受业主团体的委托对小区的物业进行管理,这种管理的本质是一种民事活动。因此,物业管理企业应当控制自身行为的合法界限,凡是专属于国家机关才能行使的公共权力物业管理企业均不得实施否则就构成违法行为,应当承担相应的法律责任,包括民事责任、行政责任以及刑事责任。本条第2款明确规定保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时不得侵害公民的合法权益即为此意。实践中,由于物业管理企业及其工作人员欠缺法律知识,实施了强制搜身、非法拘禁、暴力伤人等非法行为,这样物业管理企业及其工作人员就要承担相应的法律责任。