业主对共用部位、共用设备设施商业利用的收益权
第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
【释义】 本条主要规定了业主对共用部位、共用设备设施商业利用的收益权。
对于区分所有的建筑物的共用部分,原则上各业主可以根据居住的需要,平等利用。但是,如果进行商业经营,就超出了个人有权利用的范围。所以,利用共用部位,共用设施设备进行商业经营的,其利用决策权和收益权归全体业主享有。所谓商业利用。主要有在楼顶上设立发射塔、移动通信的基站,利用外墙发布广告,将共用部位出租,将楼顶楼道或平台让与相邻业主使用搭建等,只有全体业主有权利用或允许他人利用,但是,考虑到商业利用对相关业主的生活可能造成影响,比如说,妨碍了有关住户的采光、通风等,所以,要征得有关住户的同意。同时,由于共用部位的商业利用,可能影响到物业管理企业的管理服务,本条要求商业利用应当获得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意,任何一方都不得擅自决定进行商业经营。对法律规定,需要签订书面合同或办理登记过户手续的,比如租赁合同的签订,地役权等的设定等,并且要签订合同和办理相应的登记过户手续。
商业化经营所获得的利益,当然应归全体业主享有,就如维修养护基金属于全体业主所有一样。尽管商业经营的开展,要征得相关业主、物业管理部门的同意,但是,后两者并不是收益的所有人。
为了保障物业的正常维护,经营所得的收益应当首先主要用于补充专项维修资金的不足。当然、如果业主大会做出了其他的决定,也可以按照业主大会的决定使用。本条的规定,显示了法规的灵活性。即法律一方面鼓励用于补充维修资金,在没有业主大会其他使用决定的情况下,当然归于维修养护基金。另一方面,又尊重了业主大会的决策权,同时又把这种决策权限制于业主大会,而排除了业主委员会,因为资金的变更使用属于重大事项,必须由业主大会决定。