无资格从事物业管理的行政责任、民事责任以及骗取管理资格的法律后果
第六十条 违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款:给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
【释义】 本条规定了无资格从事物业管理的行政责任、民事责任以及骗取管理资格的法律后果。
为了确保物业管理工作的正常开展,为了能够给业主提供优质的管理服务,条例第32条第2款规定,我国对物业管理企业实施资质管理制度,具体的办法由国务院建设行政主管部门制定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的,不得从事物业管理业务。
未取得资质证书而从事物业管理的行政责任的构成要件是:
1.责任的主体是从事物业管理的企业,而不是企业的具体员工。
2.该从事物业管理的企业缺乏从事物业管理的资格,即未取得相应的资质证书。
3.该企业从事了具体的物业管理活动,至于是否造成损害或者是否盈利,在所不问。
该行政处罚的内容包括:
1.没收违法所得。所谓没收违法所得,是指行政机关依法将行为人以违法手段取得的金钱及其他财物,收归国有。在没收非法所得的时候,必须注意区分违法所得与违法行为人的其他合法财产。
2.罚款。凡是未取得资质证书而从事物业管理活动的,在没收非法所得的同时,并处5万元以上20万元以下的罚款,并且,此处的罚款是“并处”而不是“可以并处”。
无资格从事物业管理活动的损害赔偿责任:这种赔偿责任首先存在着违约责任和侵权责任的竞合问题,即物业管理企业的行为可能既构成违约,也构成侵权;业主委员会既可以要求其承担违约责任,也可以要求其承担侵权责任。
由于没有资格而从事物业管理的企业与业主委员会之间往往存在物业管理的服务合同,根据该合同的约定,物业管理方有义务提供一个正常的物业管理企业或者其与业主委员会明确约定的物业管理服务。那么,如果,由于该企业实际上并不具备必要的管理资质条件,导致无法满足物业管理的要求,比如说无法及时的对物业进行维修养护,造成物业损失;由于无法提供合同约定的安全保障服务,导致业主受到人身伤害或财产损失,那么,业主委员会有权利依法追究非法从事物业管理的企业的违约责任。在这里,必须明确的是,即使非法从事物业管理的一方,不具备物业管理的资格,但是,这并不影响其与业主委员会的物业管理合同的效力,无资格从事,会导致行政处罚,但不能因此认为其与业主委员会签订的合同无效。
因为,首先,从业资质是基于行政管理而做出的强制性要求,而并不是合同有效的条件。其次,如果认为这种情况下,合同无效,恰恰反而助长了违法行为人,违法行为人将只需要承担缔约责任,而缔约责任相对于违约责任来讲,要以过错为要件,业主委员会将不得不举证证明物业管理方没有资质证书,即存在着过错和违法性。但是,有时候,要业主或业主委员会对此加以举证是很难的。物业管理企业会通过种种虚假欺骗的方式,使业主委员会相信自己有资质证书。所以,要求业主委员会举证物业管理企业没有资质证书一般来说并不容易。因为,如果业主委员会很容易就可以不被欺骗,从而发现物业管理企业没有相应的资质证书的话,业主委员会一般根本就不会和它签订合同。
而违约责任则是无过错责任,不管行为人有无过错,只要它没有按照合同履行义务,除非在不可抗力的情况下可以减轻或者免除义务外,义务人都要承担违约的责任,
另一方面,如果物业管理企业的活动,也造成了业主的财产损失或者其他人身损害,同时也就构成了侵权行为。作为侵权责任的构成要件是,行为人违反了本条例关于资质证书的规定,没有资格而从事物业管理活动,行为人的行为具有违法性和过错;行为人的无资格管理行为给业主造成了损失;损失与行为之间具有因果关系,即损害的发生是由于行为人的管理行为造成的。所谓损失,包括直接损失和间接损失。前者指的是,由于物业管理的不善导致的现有财产的减少;后者指的是由于物业管理人的行为而导致的财产应该增加而未增加。
违约责任和侵权责任的区别主要是:
(1)举证责任的不同,侵权行为责任要求业主或业主委员会举证证明物业管理企业没有从业资格,而违约责任则不需要举证,业主只需要证明物业管理企业违反了合同,没有履行合同规定的义务。
(2)赔偿范围不同,一般来讲,违约责任不能要求精神损害赔偿,而侵权责任则可以要求精神损害赔偿。在物业管理企业的行为既构成违约也构成侵权的情况下,根据《合同法》第122条的规定,因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
本条规定的第三点是关于以欺骗手段取得资质证书的行政责任。本责任的构成要件是:
(1)物业管理企业取得了资质证书,即从表面上看物业管理企业拥有从事物业管理的资格。
(2)这种资质证书的取得是物业管理企业欺骗审查机关的结果,也就是说,实际上物业管理企业并不具备法规所要求具备的条件,但是,物业管理企业采取弄虚作假的方式,骗取了审查机关的信任,使其相信自己有从事物业管理的能力,从而骗取了资质证书,从事了物业管理活动。
该行政处罚的内容是,首先按照本条第1款的规定,即没收非法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款。其次,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。