第六十一条 违反本条例的规定,物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
【释义】 本条规定了物业管理企业聘用无从业资格的人员的法律责任,包括行政责任和民事责任。
为了保障物业管理活动的顺利开展,依法维护业主的合法权益,条例不仅规定了物业管理企业的资质要求,而且规定了物业管理企业从业人员的资格要求,要求物业管理从业人员必须具备相应的业务能力和知识水平。条例第33条规定,从事物业管理的人员,应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。但是如果物业管理企业对此要求置之不理,对未取得物业管理职业资格证书的人员仍然加以聘用的话,第33条关于从业人员资格的要求就会成为虚置,就无法从根源上杜绝无资格人员从业的违法现象。所以,为了保证第33条的贯彻落实,预防不符合条件的从业人员进入物业管理的人力资源市场,本条专门规定了违法聘用无资格从业人员的法律责任。
(一)行政责任。
其责任要件是:(1)物业管理企业聘用了他人从事物业管理。如果所聘用的人员不是进行物业管理,而是在物业管理企业中从事其他工作,如行政服务、后勤保障,党团活动等。那么,即使该人员不具备物业管理的从业资格,物业管理企业也不承担本条所规定的责任。(2)该聘用从事物业管理的人员不具备条例所规定的从业资格。
本行政处罚的内容是:(1)责令停止违法行为,即不得继续聘用此类无资格人员从事物业管理活动,凡是已经聘用的,要解除劳动合同。(2)并处5万元以上20万元以下的罚款。
行政处罚由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依法做出。
(二)民事责任。
本条同时还规定了赔偿损失的民事责任。这种责任和第60条的损害赔偿责任相同,既可以是违约责任,也可以是侵权责任。责任的构成要件因违约责任还是侵权责任有所不同,对违约责任来讲,构成要件是,物业管理企业违反了合同的约定;造成了损失;违约行为和损失之间有因果关系。违约责任不以过错为要件,除非存在不可抗力减轻责任或免责的情况,只要一方违反了约定,并且因此给业主造成了损失,就要承担违约责任。对侵权责任来讲,责任构成要件则是行为人违反了本条例关于从业人员资格的要求,物业管理企业聘用的人员没有资格而从事物业管理活动,行为人的行为具有违法性和过错;行为人的无资格管理行为给业主造成了损失;损失与行为之间具有因果关系,即损害的发生是由于行为人的管理行为造成的。关于侵权责任和违约责任在物业管理责任上的主要区别,可以参照上述第60条的规定。业主可以根据自具体情况,选择追究其违约责任还是侵权责任。