一、小区物业管理现代化的内涵及其意义
(一)小区物业管理现代化的内涵及其意义
小区物业管理现代化,即是指在住宅小区物业及其物业管理中,以现代技术创新和科学 管理为宗旨,运用现代化管理手段,使物业的硬件与软件管理,走向科学化、制度化与规范化管理的活动过程。
住宅小区物业及其物业管理作为我国新兴的转型性行业,正在迅速发展与崛起,它是改 革、开放以及建立社会主义市场经济的客观需要,是我国城乡住宅房屋管理体制,由粗放型管理向集约型与现代化管理转换的客观需要。因而,其管理与服务职能的发挥,必须以实现 管理现代化为前提,最大限度的使用现代化手段,如科技创新手段、计算机管理手段等,去实施硬件(如房屋、设备与设施等)和软件(如产权、产籍、组织制度、管理方法等)的科学管 理。通过内部不同层次的管理活动,进而达到科学化、制度化与规范化管理以及管理层与作业层人员素质不断提高的目的。显而易见,小区物业管理现代化的实际意义就在于:
首先,它要求管理思想更新。即要确立现代企业管理意识,包括经营战略、市场观念、 资金运用、服务质量、时间、效益等观念更新。也就是说要打破传统的行政福利性的房产管理理念,树立起社会化、专业化、企业化、经营型的现代化小区物业管理新思想、新观念。
其次,它是实现组织管理现代化的需要。就是根据现代企业组织原则,建立和完善企业 管理体制,设置和选择管理组织机构,目的是提高工作效率,适应房地产物业管理需要。
第三,它是管理方法实现现代化的重要标志。就是要根据企业自身的技术水平,选用一 系列与其相应的现代管理方法,如现代经营决策方法、计划管理方法、经济数学方法等等。
第四,它是管理手段实现现代化管理的反映。就是要运用一系列企业现代管理必须的管 理工具,如先进的监控手段、电子计算机、管理信息系统等等。
第五,它是实现管理人才现代化需要。人才现代化是小区物业管理现代化实现的根本。 一切先进的管理方法、手段都要在人的使用下才能发挥作用。管理人才现代化就是要培训和造就一大批掌握现代管理艺术,具有指挥才能、参谋才能、监督、执行才能和各种专业知识 的现代管理人才。
(二)小区物业管理现代化的必然性
小区物业管理现代化已是跨世纪管理的时代要求与必然。即是社会实践与社会发展的客 观需要。就现阶段而言,这种必然性主要体现在以下几个方面:
1.小区物业管理现代化是市场经济发展的必然趋势
党的十四大提出我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。我国目前正逐 步由传统的经济体制向社会主义市场经济转变。市场经济的建立,要求企业转变经营机制,因而也就势必要求企业在管理思想、管理组织等方面适应市场经济的发展趋势,转变传统的 房屋管理思想,树立现代的社会化、专业化、企业化的经营型管理思想,这样从思想上与市场经济的发展要求保持一致性,进而在组织上、管理方法、手段及人才上逐步适应市场经济 的发展要求。
社会主义市场经济的发展,使住宅物业才能以企业化形式出
2.小区物业管理现代化是我国房地产业发展的要求
在许多国家或地区,房地产业是经济发展的重要产业,素有经济发展的“晴雨表”之称 。而房地产业在我国兴起,房地产市场在经济中涌现,是党的十一届三中全会以来改革开放的产物,短短的十多年来,对我国经济的发展,起着重要的促进作用,随着房地产业的发展 ,房地产综合开发的成效十分显着,大量的住宅小区和高层楼宇及各类房屋都投入了市场,建设项目的增多,建设规模的扩大,建设方式的多样化以及产权多元化的格局,都给房地产 管理特别是房地产进入流通领域后的物业管理提出了新的要求。随着房地产的市场化,原有的那套行政性福利型的房屋管理体制越来越不适应新形势发展的需要,在这种情况下,物业 管理作为房地产综合开发和住房体制改革相配套的综合性管理形式必然要满足房地产发展的需要,这种需要的实质,是必须摆脱过去那种自建自管的分散管理体制,克服了过去各自为 政、多头管理、互相扯皮、互相推诿的旧体制的种种弊端,尽快建立起组织机构健全,以其社会化、专业化和企业化的现代化管理服务于新建住宅小区的住宅商品化的消费管理。我国 房地产业的健康、顺利发展,也就越是需要小区走物业规模化经营之路,提高管理水平,在客观上必然要求小区物业管理实现现代化。
3.小区物业管理现代化,能够满足住区群众日益增长的对改善居住环境的需求
小区物业管理的一个重要功能就是为业主和租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和 谐的生活和工作的环境。随着经济的发展和人民生活水平的提高,人们对生活和工作空间及环境都有了越来越高的要求,特别是住宅小区的大量涌现和房改的不断深化,当人们迁入宽 敞明亮、装饰一新的居室后,就会更加期待有一个文明、详和、安全、优雅、舒适的生活环境,呼唤着房屋维修、安全保卫有保障,渴望生活服务设施健全并实施现代化小区管理。满 足住区群众的这种要求,以“用户至上、服务第一”的宗旨,不断健全管理制度,完善服务机构,向小区住户提供全方位的综合服务,为建设优美、安全、文明的居住环境创造条件, 是小区物业管理的义不容辞的责任,因此,小区物业管理只有以现代化管理为手段,才能不断满足住区群众日益增长的对改善住区环境的需求。
4.小区物业管理现代化有利于推进城市管理的现代化
小区物业管理推行的是变过去那种单纯的房屋维修为实施全方位的维修、养护及综合服 务管理,变政府部门行政性、福利型管理为企业化、专业化、经营型的有偿服务管理,因而,通过小区物业管理现代化的实施必然为城市管理的现代化带来生机。使物业管理成为城市 管理现代化的一个窗口行业。由于小区物业管理的现代化,必然会在小区管理与服务中,推进城市管理现代化的进程。由于小区物业管理现代化不仅仅是房屋及设备、设施、管理,而 且它还包括小区地产管理、治安、环卫、生活服务等的管理,在实施社会化、专业化的小区物业管理当中,就会大大提高城市管理的社会化和专业化水平,因此,小区物业管理现代化 必然是加快城市现代化管理水平的客观需要。
二、小区物业管理现代化的内容与途径
(一)小区物业管理现代化的内容
小区物业管理现代化是一个不断发展、创新的动态活动过程,随着城市现代化的发展和 小区现代化房屋、设备与设施以及家庭生活水平的不断提高,小区物业管理现代化的内容与衡量标准也会不断地发生变化。某些设备与设施现在看,是符合现代化标准的,但过一段时 间它又变成落后的了,所以现代化的内容与方法既应是相对稳定的,也不是一成不变的。就前述现阶段的小区物业管理现代化的意义中,我们也不难理解,管理现代化的内容应包括:
1.管理理论的现代化
管理是科学,管理也是生产力,要使管理现代化必须在小区物业管理中掌握、学习现代 化管理理论,用现代科学管理理论来指导管理实践,是小区物业管理现代化的必备素质。如小区物业管理理论与家务、系统工程学、管理方法论及房屋维修技术、行为心理学等。
，小区物业管理的现代化