目前,小区物业管理人员在综合管理水平上参差不齐,究其原因主要是由于物业管理的 广泛性和复杂性对物业管理人员的综合能力提出的较高的要求所致。而我国小区物业管理起步较晚,对管理人员综合能力的培训虽已全面启动,但大面积的开展持证上岗培训的力度不 足。只有全面提高管理人员的综合水平的培训,才有益于小区物业全员素质的提高,才能保证小区物业管理现代化的实现。
三、小区物业微机管理与应用
计算机是一种自动、高速、精确地进行各种数据计算、数据处理的现代化电子设备。计 算机的出现,虽然只有40多年的时间,但对于人类的科学文化,对国民经济和国防科技都产生了巨大影响。计算机已成为现代科学技术管理的重要内容。特别是进入本世纪80年代 以来,大规模和超大规模集成电路的应用,出现了微型计算机,使计算计的应用更加广泛。计算机的发展已超出了计算机的范围,随着计算机产品的更新换代和应用软件的不断推陈出 新,计算机已在国民经济各个部门大显神通,成为管理手段现代化的标志。毫不夸张的说,当今世界上许多先进技术的发展,如若没有计算机的帮助,许多高科技成果是不可能获得成 功的,计算机在高科技乃至管理领域,起着对人类社会发展不可替代的作用。
近年来,随着我国小区物业管理的迅速发展,小区物业管理如何应用计算机全面开展小 区物业的日常管理,已日渐成为人们的共识。
实践证明,用微机管理小区物业,不仅可以提高时效,而且会加快小区物业管理的现代 化进程,使管理与服务实现良好的社会和经济效益,可以预见,以计算机为手段的小区物业管理,必将显示出所具有的强大的生命力。
为使人们对计算机应用于小区物业及其物业管理有一个感性认识,了解与熟悉计算机的 特点、组成、应用与成果是十分必要的。
(一)微型计算机的特点和组成
1.微型计算机的特点
微型计算机即台式计算机,具有如下特点:
(1)有运算速度快的特点
这是微型计算机的显着特点。目前,一般微机运算速度可达每秒几十万次,这就大大节 省了运算时间;
(2)有记忆和逻辑判断能力的特点
微型计算机能把数据、程序存贮起来进行处理,把结果也保存起来,随时准备输出。计 算机还能进行逻辑判断,并根据判断结果自动地决定计算应执行什么命令。
(3)具有高精度和高可靠性的特点
由于采用了二进制数字式表示方法。因此,计算数据的输入、保存及运算都能以极高的 速度与精度进行运算,其结果可以说是非常可靠的。
2.微型计算机的组成
一般来说,计算机通常由两大部分组成。一部分是看得见摸得着的部分,称为“硬件” ;另一部分是指计算机工作的程序叫“软件”。
(1)微型计算机的硬件系统
通常情况下,计算机硬件由五部分组成:
①输入设备
其功能是输入原始数据、命令和程序等,如键盘、光电输入机、光笔等。
②输出设备
其功能是将计算机运算的中间结果或最后结果输出。如:CRT显示、电传、打印机等 。
③运算器
它是计算机中进行运算的部件。
④存贮器
它是能够保存和记录原始数据、程序以及运算的中间结果和最后结果的装置。
存贮器又可分为内存和外存两部分,内存容量小(目前微机常用的32k字或64k字) ,但存取速度快,微机中,多采用半导体存贮器。外存容量大,但存取速度慢。常用的有软 磁盘、硬磁盘、光盘等。
⑤控制器
它能根据事先给定的命令发出各种控制信息,使整个计算过程能按一定顺序进行。
在上述硬件系统的5个组成部分中,人们往往把运算器、存贮器和控制器联结在一起, 称为计算机的主机;而把各种输入输出设备统称为计算机的外围设备或外部设备。其中,主机内的中央处理器(CPU)是计算机中的运算器(即驱动器)和控制器(即键盘)的集成,它是 微机的核心部分。
(2)微型计算机的软件系统
计算机除了硬件外,还必须有软件系统。因为光有硬件,计算机还是什么事也干不了的 ,要使计算机正确地运行以解决各种问题,必须给它编制各种程序。
为了运行、管理和维修计算机所编制的各种程序的总和就称为软件。软件的种类很多, 通常分为系统软件、应用软件。
系统软件,是指操作系统、各种高级语言的编译和诊断程序等。如DOS系统,通过这个桥梁,用户不必多了解计算机本身就可使用它。
应用软件,是指不同用户根据自己对软件的多样化需要所编译的专用程序,它较能满足生活与管理等多方面的需求,近于使用单位,例如工资管理程序、计划管理程序等。应用软 件也可逐步标准化、模块化,逐步形成解决各种典型问题的应用程序的组合,被称为软件包或称为软件系统构成,见下图所示。
(二)微机在物业管理业务中的应用
小区物业管理的内容相当复杂,涉及面也十分广泛,综合起来说,主要有房屋管理、市 政公用设施管理、环境卫生管理、
目前,微机主要应用于小区物业及其物业管理的有以下三个方面:
1.房屋及住户的有关资料的存档和信息收集的应用
在物业管理中,房屋及住户的有关资料的详细登记和存档是相当繁琐的,其工作量相当 大。主要包括:户籍资料、房屋建筑的技术档案资料、房屋设备管理账册和重要设备维修的技术档案等。
这些财产资料反映了房地产物业的产权情况,记录了房屋及其土地使用情况的基础资料 和现有房屋及设备技术性能情况,是物业管理的重要内容,为物业管理的计划和决策工作提供了重要依据。房屋及住户的资料登记工作是一项涉及面广、工作量大、技术性强而又繁杂 的工作,而采用微机进行财产资料存贮则大大减轻了过去人工操作的劳动强度。由于微机能迅速地对大量资料及时进行输入、分类、加工处理、保存和传递,不仅有助于存贮、保管, 还便于查询和查阅。
2.财务管理方面的应用
随着财务应用软件的开发和应用,微机在财务管理中的应用也成为可能。作为物业管理 的重要内容的财务管理,它包括资金的筹集及现金、预算等程序软件的编制,即可通过财务核算、财务分析为管理者提供企业的资金运营状况,使管理者及时了解小区物业管理中各项 有关业务的收支状况,为其科学决策提供重要依据。
另外,各项服务和管理项目的收费也可采用微机管理。如水、电、气费通过相应的系统 管理软件,建立用户档案,只需输入相应的数据即可自动计算出用户的应交费用,并自动打印出收费单据,并可以与财务软件相连,以便财务上的核算,这样可减轻收费员的工作强度 ,使得收费工作规范化、统一化,还可减少对用户的服务时间,为用户提供快捷、便利的服务。
3.编制房屋装饰、维修工程概预算的应用
在物业管理中,房屋及附属物的维修和装修所占比重相当大,构成物业管理的主要内容 。随着微机编制工程概预算程序、表格设计及定额数据文件库的完善和应用,采用微机编制工程概预算已成为一种维修与居室装修应用发展趋势。
，小区物业管理的现代化