目录:
1. 夏港街物业管理的基本情况
2 当前夏港街物业管理存在的主要问题及分析
2.1 物业管理中存在的制度问题及分析
2.1.1 相关主体的法律关系不明确
2.1.2 物业管理缺乏市场竞争机制,物业管理体制不完善
2.1.3 物业管理公司缺乏监督,与业主之间缺少明确的权责关系
2.2 物业管理中存在的历史遗留问题及分析
2.2.1 一些旧的住宅小区基础设施差,缺乏专项维修基金
2.2.2 物管公司与开发商的职责界定不明确
2.3 物业管理面临的现实问题及分析
2.3.1 物业管理缺乏规模效应,收费标准偏低,经营困境
2.3.2 物业管理企业的管理水平和从业人员的业务素质较低
2.3.3 物业管理费用收缴难
2.3.4 业主缺乏正确的消费观念和法制意识
3. 国内外发达地区、城市的物业管理经验借鉴
3.1 国外发达国家的物业管理经验
3.1.1 美国的物业管理经验
3.1.2 新加坡的物业管理
3.2 国内部分城市的物业管理经验
3.2.1 深圳市的物业管理经验
3.2.2
4 完善物业管理,创建示范街道的措施
4.1 完善物业管理的法律法规,理顺政府、业主与物业管理企业、开发商的关系
4.1.1 加快物业管理的法制化管理的步伐
4.1.2 加快理顺政府、业主与物业管理企业、开发商的关系
4.2 广泛宣传,积极引导,培育成熟的物业管理消费群体
4.2.1 要通过多种形式的宣传
4.2.2 要通过多种手段宣传
4.2.3 要加强引导
4.3 政府、企业与业主共同参与,解决经费不足的状况
4.3.1 解决物业管理费收缴难问题
4.3.2 统一规范,努力筹集维修基金
4.3.3 物业管理企业应开展多种经营,增加企业效益
4.3.4 社会各方都积极参与投入
4.4 引入竞争机制,努力激活物业管理市场
4.4.1 建立竞争机制,公开招标物业管理公司
4.4.2 加强物业管理的专业化、社会化发展
4.5 加强监督,强化管理,努力促使物业管理公司提高物业管理水平
4.5.1 加快组建业主委员会,加强监督的力度
4.5.2 相关部门应加强对物业管理公司的监管
4.5.3 进一步完善物业管理经营机制
4.5.4 努力促使物业管理企业的提高管理水平
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1. 夏港街物业管理的基本情况
物业管理1994年在夏港街起步以来,在区党委、管委会的重视和扶持下,这几年得到了迅速发展。目前,物业管理覆盖面积不断扩大;物业管理已形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、环境保洁、绿化管理、小区保安等众多服务内容在内的综合配套服务,成为与开发区经济社会协调发展,与广大人民生活息息相关的一个相对独立的行业。据统计,目前,夏港街有物业管理企业(或单位)25家,其中青年社区9家(专业物业公司2家,单位自管企业2家,外聘管理单位1家,开发公司下属企业4家);丽江社区7家(专业物业公司1家,单位自管企业3家,外聘管理单位1家,开发商下属企业2家),普辉社区8家(专业物业公司1家,单位自管企业2家,外聘管理单位2家,开发商下属企业3家),金碧社区(专业物业公司1 家);物业管理面积达866886.2平方米,占全街住宅总面积的92%;从业人员403人,其中管理人员496人;保安人员127人;保洁人员122人;其他人员38人(见表一)。
表一:夏港街办事处物业管理基本情况调查统计表
社 区
名 称 居民人口数 物业管理单位数 管理
栋数 管理面积(m2) 从业总
人数 管理人
员数 保安人
员数 保洁人
员数 其他人
员数
青年社区 5697 9 61 546181.19 153 32 60 40 21
丽江社区 1479 7 11 40003.21 22 8 8 6
普晖社区 2173 8 32 275230 222 55 67 73 17
金碧社区 1357 1 2 5471.80 6 1 2 3
合 计 10706 25 105 866886.2 403 96 127 122 38
最近几年来,夏港街在物业管理方面,始终以深化城市管理体制改革、提高社区管理水平为指导,以提高人民群众生活质量、改善居住环境、维护社会稳定为宗旨,以建立专业服务、民主管理和行政监督结合的物业管理机制为主要目标,以抓好服务、加强管理为重点,使夏港街的物业管理水平和从业人员素质不断提高,逐步得到了广大业主的认可,为提高城市管理水平,搞好社区建设起到了积极的作用。总体来说,夏港街物业管理事业的发展是健康的,有队伍,有目标,也取得了一定的成绩。今年夏港街提出了创建“广州市示范街道”的目标,计划用2——3年的时间使夏港街各类物业统一纳入物业管理范畴,不断完善物业管理,以提高城市物业管理水平。而物业管理是一项复杂艰巨的系统工程,其管理水平受到城区地理环境、历史遗留问题、经济发展、建设状况等绪多条件的制约,又受到人们思想观念的更新、政府职能的转变以及各方面利益的调整等因素的影响,目前存在的问题还比较多,矛盾比较突出,困难较大。
2 当前夏港街物业管理存在的主要问题及分析
2.1 物业管理中存在的制度问题及分析
2.1.1 相关主体的法律关系不明确
首先,物业管理立法滞后,理论体系不健全。现代文明社会的标志之一便是有法可依,在这一根本点上,除了2010年9月1日正式实施的《物业管理条例》及相关配套法规外,一直没有国家级行业法规可以遵循。我国物业管理立法明显滞后于物业管理行业的发展,存在着立法体系框架未形成、缺乏系统性和综合性等问题。对物业管理涉及的众多方面约束力较差,物业管理企业与业主之
其次,物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。物业管理涉及到的市场主体诸多,他们之间既有民事法律关系,又有行政管理关系,由于物业管理立法滞后,各方市场主体之间的权利义务关系不清,具体表现在:产权关系不明确;法律责任不清楚;作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格;供水、供电、供气等有关单位与物业管理企业的经济关系需要明确;公安派出所、居委会与物业管理企业在社会管理职能上的关系有待进一步理顺,等等。给物业管理造成了很多困难。
当前物业管理市场存在的诸如招投标暗箱操作、乱收费、收费难等问题难以解决,其实大部分原因是因为“无法可依”。物业管理是一个涉及到社会各个方面的服务性行业,它的综合性就决定了在其运作的过程中会出现各种各样的问题,而且大都很复杂。在业主和物管公司发生的争议中,大多数都是因为没有相关的法规依据。如果有相关的法律、法规对物业管理公司和业主双方面进行约束,明确双方在法律上的权利和义务,尽快提高物管收费率也大有所望了。，广州物业管理市场调研报告