五是诚信服务,透明收费。经历过计划经济体制的人们已经习惯了“只享受,不(少)付费”。
所以物管公司提供的服务只能是“物有所值”或是“物超所值”,而绝不能“物低所值”甚至是“物无所值”。始终保证服务的“质价相附”,而且各个管理处都将物价局审批的本物业的收费标准张贴在布告栏上,让业主明明白白消费。另外还将其维修基金的使用情况广而告之每位业主,使业主清楚自己所交的管理费到底用在了什么地方,从而也可以让业主了解交纳物管费的合理性和必要性。
3、 要严格依法办事,加大收缴力度。首先,社区要充分发挥协调方面的特殊地位和作用,及时将收费纠纷化解在萌芽状态。要通过多种形式督促业主遵守《业主公约》和《物业服务合同》,增强业主的自我管理能力和物业服务消费意识。同时,要把“不拖欠物业服务费”列入《业主公约》,明确应承担的责任,依法作出约定,并由业主委员会督促全体业主共同遵守,积极动员和引导广大居民依法依约缴费。针对长期不交费的业主,社区和业主委员会要切实做好思想教育工作,经教育后拒不交费的,要将其名单在小区内通报并张榜公布,接受群众的监督。物业管理企业在依法催缴无效的情况下,可以向法院起诉,法院要简化工作程序,提高审判效率,并加大依法执行力度,努力在全社会形成强大的威慑力。
4、拓展服务领域,创造就业机会,帮助部分居民提高物业管理消费的经济承受能力。据调查,有9.7%的业主由于经济收入低而没有交纳物业管理费,因此我们要积极创造条件,解决下岗职工的就业问题,提高业主的经济收入水平,以增强这些人的物业管理消费承受能力,把无力承担物业管理消费的人数降到最低点。
4.3.2 统一规范,努力筹集维修基金。
维修基金是物业管理的一项重要工作,是解决建管矛盾的有效措施,直接关系到住宅小区的长治久安。由于夏港街各小区大都没有收取维修基金,因此各有关部门要积极支持,密切配合,全力做好维修资金的筹集工作。
一是要规范维修基金的筹集与使用。首先,确定缴交的对象。谁缴维修基金,应看谁享受维修的益处,谁应当承担维修责任和义务。对已出售或在售的物业,维修基金不应再由开发商缴纳,而应由业主交纳。开发商要负的应是按有关法规对售出物业承担一定时间的质保责任。其次,规定缴交的时间。根据夏港街的实际情况,经主管部门、物业管理企业与业主协商同意,物业维修基金可由业主逐期按适当比例缴纳。这样既不会给业主带来太大经济压力,也不会造成资金的闲置浪费,最主要的是这样才符合责权利对等的原则。由房地产管理部门设立窗口直接收取,克服过去开发商代收不及时及代收后挪用基金的情况发生,并对房改房售后维修基金及时进行全面清理,保证房改房售后维修基金的安全和到位。在基金管理上,严格基金的规范管理,按照“专户存储、统一管理、专款专用、按幢设帐、核算到户、业主决策、政府监督”原则,由房地产管理部门设立维修基金专户进行监管,并建立基金对帐复核、财务管理、内部审计和业主查询等管理制度,在基金的使用上,确保基金的安全使用,规定使用基金项目必须通过招标或议标方式择优选择设计、施工、监理单位,实行工程预算、决算制度和基金使用与分摊情况公布制度。
二是制定科学合理的缴纳标准。维修基金的缴纳应以建筑面积成本价为计算标准最为科学合理。对少交、拖交、拒交等也可通过立法进行相应处罚,如在立法中明确规定,开发商不交,不办预售证;业主不交,不发产权证或不办理转移登记,甚至可向人民法院起诉等。
三是政府有关部门应加大资金投入,以缓解维修基金的不足。目前夏港街的大多数小区都是八十年代末或九十年代初建设,基础设施较落后,公共设施不健全,道路拥挤,停车场缺乏,休闲娱乐场所严重不足等问题,这些问题的存在严重地影响了开发区的形象,影响了城市建设的发展,影响了居民的生活质量。而物业管理企业对这些问题的解决又无能为力,因此,政府有关部门应加大资金投入,加大对基础设施的建设和维修(如下水管道的大修),增加公共设施,休闲场所的建设。
四是要做好业主的思想工作,逐步收集维修基金。
4.3.3 物业管理企业应开展多种经营,增加企业效益。物业管理企业采取“一业为主,多种经营”。物业管理公司要取得经济效益,既要通过各种方法降低成本,又要开拓经营渠道增加收入。1、扩大经营规模。物业管理是微利服务行业。尤其是在我国目前的实际情况下,物业管理公司只有扩大规模,降低成本,一业为主,多种经营,才能生存发展,提高管理服务水平。 2、扩大管理类型。目前,不仅居民住宅实行物业管理,而且学校、银行、商场、医院、酒店等,也可被纳入物业管理市场范围,成为各物业公司竞投的目标。 3、扩大管理品种。物业管理作为一个新兴产业,可以派生许多与此相关的分项产品和系列产品,包括机电维护、清洁、绿化、生活服务以及物业策划、代理、顾问、租赁等。物业公司应积极开拓系列
4.3.4 社会各方都积极参与投入。一是区有关部门(如区财政、城建等)应加大对各社区的公共设施配备的投入。同时,社区企事业单位对职工住宅环境的公益性投入。二是物业管理企业加强对小区设施的投入。三是社区居委会通过组织社区在职党员、社区志愿者和社区居民的参与,以志愿者服务和义务奉献为主要形式的服务机制。实现了资金投入少,运行成本低的良性循环。这些方方面面综合力量的支持,这必将会对夏港街开放式社区物业管理体系提供良好的物质基础。
4.4 引入竞争机制,培育物业管理市场
物业管理是市场经济的产物,竞争是市场经济的基本特征,竞争的最大优点是可以最大限度地实现社会资源的优化配置。物业管理活动本质上是业主和物业管理企业作为平等的民事主体之间的民事法律活动,业主选择哪一个物业管理企业来提供物业管理服务,物业管理企业是否愿意选择该物业管理区域提供物业管理服务,均属于完全市场行为的范畴。市场竞争机制的引入,将为平等的物业管理双方选择最佳的合作伙伴提供良好的市场环境。
物业管理市场的培育和发展,重要前提是要具有公平竞争的市场环境和机制。现在小区入住的物业管理企业多是单位自己管理可或开发商下属企业, 但随着市场的发展,这种模式不利于物业管理水平提高,影响物业行业向前发展。及时引入竞争机制,以公平竞争推动行业健康持续发展成为必然选择,也是政府对市场调控的最有力手段。国务院2010年新颁布的《物业管理条例》第3条指出:“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”。推行物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场,建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。随着这种公开、公平竞争机制的引入,对推动物业管理企业与市场接轨,提升物业管理服务质量,促进行业的资产重组、整合起到了推动作用。
4.4.1 完善和落实物业管理招投标制度
《条例》确立了引入市场竞争机制的倡导性原则,《条例》第24条规定了住宅小区应当采用招投标方式选聘物业管理企业。 从物业管理市场招投标的现状看,夏港街的物业管理招投标制度仍需继续深化和完善。目前大多数住宅小区均由单位自己管理或由开发建设单位下属的物业管理企业管理,成立业主大会及业主委员会的聊聊无几,如何贯彻落实《条例》第24条,尚有大量的工作可做。
1、要建立规则,实现物业管理竞争有序化、规范化。物业管理的竞争,客观上要求它的运作活动是有序的、规范的。有关部门制定物业管理竞争规则,使夏港街物业管理的招投标活动走上规范化的轨道。通过将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道,创造公平、公正的物业管理招投标竞争环境,将是物业管理市场化发展的必然要求。