珠海市物业管理协会成立于二○○○年十月,是经珠海市民政局批准并注册登记,具有社团法人资格的珠海市行业性社会团体。
协会成立三年多来,在珠海市各级领导的关怀、支持、帮助、指导下,恪守协会宗旨,全面履行协会的基本职能,在实际运作过程中,不断探索和创新协会运作机制、运作方式,全心全意为社会服务、为政府服务、为会员服务,为规范和发展珠海市物业管理行业做了大量积极的工作,并取得了一定成绩。在二○○二年珠海市民政局组织的全市行业考评中名列前茅,被市民政局领导评价为:“协会运作比较规范,服务内容比较丰富”,并被评为2010-2010年度“珠海市优秀社团”。在2010年6月广东省民间组织管理局对全省行业协会的考察调研中,认为珠海市物业管理协会 “思路新颖,运作规范,比较符合国际惯例,对行业协会建设有启示作用”。
去年,协会还被珠海市香洲区人民政府评为社区文化建设先进单位。
第一部分 协会三年来的工作情况
一、基本概况
(一)协会成立的背景
二○○○年十月十五日是珠海物业管理行业值得纪念的日子,经过近两年酝酿并在反复磋商、协调下,珠海市物业管理协会正式挂牌成立,这标志着珠海市物业管理行业进入了一个崭新的发展阶段,物业管理企业从此有了自己的“家”。
早在一九九八年底,珠海市物业管理行业几个骨干企业中参加全国第一期物业管理经理培训班(深圳)的八名学员就发起了成立物业管理行业的倡议,并得到了许多物业管理企业的积极响应,成立协会的原因是基于如下行业发展的现状:
·珠海市物业管理起步早,于一九八五年诞生了第一家物业管理企业(华发物业管理公司),但由于政府对物业管理行业扶持力度、重视程度不够,使行业的发展步履艰难。整个行业发展缓慢、管理水平落后是当时的真实写照。业内人士把这一现象概括为“起了个大早,赶了个晚集”。珠海市物业管理行业要得到快速发展,需要有一个行业性组织协助政府加强行业管理,推动行业的健康发展。
·物业管理市场的全面开放,呼唤行业组织的诞生。一般来说,企业个体对社会组织的需要及依赖程度,取决于市场的开放程度。二○○○年正值中国加入WTO的前夕,可以预见物业管理行业将得到全面开放。为适应这一市场环境的变化,把分散的企业组建成一个行业“共同体”,以增强抵御市场风险的能力。
·政策环境和人文环境较差,亟需行业组织的出现。在二○○○年之前,珠海市仅仅出台了《珠海市住宅小区物业管理条例》(九七年一月一日实施),配套的政策、法规几乎是空白的,现有的法规也在很大程度上存在需要改进完善的地方;另一方面市民对物业管理的不理解或片面认识及消费意识淡薄,导致物业管理的发展缺乏群众基础,加上部分媒体的误导更使这一情况雪上加霜。改善物业管理政策环境与人文环境,仅靠单体企业各自的努力是无济于事的,需要行业组织发挥牵头、中坚的作用。
·物业管理企业素质参差不齐,良莠并存。珠海市当时有物业管理企业151家,其中临时资质约占企业总数的35%。不少物业管理企业制度不健全、员工队伍素质低、管理服务不规范,物业管理纠纷层出不穷,市民投诉、求助等每月高达上百起,物业管理成为当时珠海市社会各界广泛关注的热点。
面对上述问题,成立物业管理协会的呼声越来越高,在上级主管部门的支持下,珠海市物业管理协会顺应历史的发展和市场经济的需要应用而生,它是市场经济的产物,也是行业发展的必然结果。
(二)协会的性质与宗旨
1、协会性质:以珠海市从事物业管理的企业、个人为主体,依照有关法律、法规自发、自愿成立的地方行业性民间组织,是纯民办的具有法人资格的非营利性社会团体。
2、协会宗旨:遵守国家法律、法规和
(三)协会基本情况
协会现有会员57家,其中单位会员55家、个人会员2名。单位会员中一级物业管理资质企业2家、二级物业管理资质企业4家、三级物业管理资质企业近80家,管理物业面积1600万平方米,占珠海市物业管理总面积的62%。
二、与国际惯例接轨,建立行业协会运行新模式
(一)运作模式
本协会的运作模式可概括为:自办自愿、经费自筹;多向服务、利益共享;多边协作、规范自律。
1、自办自愿、经费自筹:珠海市物业管理协会是一个经济型协会,其成立的目的是根据国家法律与协会内部规约,为会员、社会、政府提供多向服务和协调会员的行为,以推动区域性行业的健康发展。在我国当前经济转型期间,政府对微观职能的收缩,恰好为协会的产生与发挥其作用创造了空间。协会的产生是由于市场经济的发展和行业自身发展需要的结果,完全是出于企业自发行为,会员入会采取自愿原则,协会的成立、运作,没向政府伸手要一分钱,由协会通过合法途径筹措经费。
2、多向服务、利益共享:协会的最基本职能是“服务”,其服务的对象与方向主要有三方面:一是向政府提供服务,内容包括行业信息的收集与统计分析、提供政府决策咨询、宣传政府的政策、法规、架设政府与企业之间的桥梁,提供上传下达服务,服务的性质是有偿服务与无偿服务相结合,我们明确提出“政府花钱买服务”的观点,并得到相关政府主管部门领导的认同;二是向社会提供服务,内容包括为市民提供物业管理信息、政策、法规咨询、处理市民求助、投诉、加强舆论导向,引导市民建立正确的消费观和创造市场需求;三是为会员提供服务,内容包括行业信息交流、开展理论与业务研究并提供研究成果,开展从业人员业务培训和从业资格考试,开展行业之间、企业之间的广泛交流与合作等。
3、多边协作、规范自律:多边协作主要是体现在政府与协会建立协作关系,跨地区、跨行业的协会之间建立协作关系,协会内部企业之间建立协作关系,协作的内容函括资源共享、优势互补、经验交流、“多向服务”(指政府与协会之间、协会与协会之间、企业与企业之间);规范自律主要体现在制定行规行约,规范执业行为,维护市场公平、公正竞争秩序,维护行业和会员的合法权益。
(二)机构创新
协会的组织机构设置目前国内外均无统一模式,一般根据协会的性质、任务、职能而设。本协会的机构设置的总原则是精干、高效、一专多能,。实行会长领导下的分工负责制,会员大会是协会的最高权力机构,理事会是大会的执行机构,常务理事是理事会的常设机构。
本协会在机构设置上的创新,主要体现在:为加强与政府的沟通与协作,增设了名誉会长、名誉副会长、协会高级顾问;为提高协会办事效率采取直线职能制;为精简机构,减少协会运作经费开支,采取业余职务与专职人员相结合,除常设机构--协会秘书处4个工作人员外,其余协会领导都是无薪岗位;为充分履行协会的专业职能,设立了专业委员会;为强化协会的自律职能和维权职能,设立了监督委员会和法律咨询处。
(三)制度创新
协会的制度创新是本协会的重要特色之一,制度创新的核心是转变协会的内部运作机制。本协会的运作机制是:“垂直领导、民主决策;独立自主、自负盈亏;自我约束、自我完善;自我提高、自我发展”。
1、垂直领导、民主决策:是协会的决策机制,日常事务由协会常设机构人员在会长、秘书长的直接领导下处理;重大问题实行民主决策,按问题的性质、种类、涉及面大小等因素,决定分别提交常务理事会、理事会、会员大会讨论决定。