演示与讲解这一块整个过程完了,如果大家都觉得可行的话,谈下来就是一个我们说的核心条款的确定,核心条款的确定就是一两页纸非常简单,我们叫它(英文),这块会把关键的条款在里面罗列出来,投国家钱、占多少股,有没有利息的说法,有没有期权,管理权是怎么回事,对总经理有没有否决权这些东西,一般的做法是过了我们核心条款之后,那就是律师的事情,该谈判的业务的谈判基本上完了,就把这两页纸给我们的律师,律师会按他的做法,会按照常规的做法起草出来一百页的文本,这一百页当中实际上重要的就是那一两页纸,就是这个核心条款这块是我们谈判的最主要的内容。
然后,律师这块只是走程序,保证投资方、保证现在的股东方利益,保证他们符合各个地区的法律,香港要符合香港的,北京要符合北京的,美国要符合美国的,这是律师起到的作用,同时又有很多的保护条款。
所以核心谈判条款完了以后就是协议,最后就是比较简单,就是资金到位,一般来说我们比较大规模的或者是成型的投资商签了协议以后问题都不大,资金都会很快,我记得我们和高盛签协议,今天签明天就可以一次性的到位,这些都是比较放心的。但是还是有说法,在这个过程当中有很多人说我有钱,他有钱,但是有些甚至签了协议,特别是在国内,签了协议这个钱也迟迟不到,这种情况不是一个案例两个案例,坦率的说还是挺普遍的,所以资金不到自己的帐户上还是不算,所以说这一点要在过程当中非常的强调,因为有时候大家浪费了很多的时间来做工作,最后时间不到位大家都困难了。所以这一点在找投资方的时候要比较有选择性的找,要找这些有信誉,而且有历史
刚才是整个步骤跟过程了。如果钱进来以后那就是做事情的方法,对于我们投资方来说怎么给他们回报,所以这块谈到投资这一块,我们觉得是不倾向于投资方来介入管理。具体来说,不倾向于投资方派人做这个公司的副总,或者做这个公司的财务总监,这样的话我是觉得会带来一系列的麻烦事情。所以从这个方面来说,我们要的这个投资方应该从回报方面来考虑的比较多,而不是从这个过程当中来考虑得过多。 回报方面和我们刚才谈到的投资方式实际上关系很大,我们只能从三个方面来给我们的投资方来取得回报:一个是分红,我们的项目利润非常好,做完一个项目大家来分,赚了钱来分,按照股权来分,这是最传统的做法;第二块就是出售股权,这个公司我有20%的股权,我发觉这公司已经转向了,把这20%的股权转让给其他的投资商,自己把增值的部分和原来的部分都赚回来,那么这是给我们投资方的回报。第三种方式就是上市,上市以后成为公众股以后就可以自由的交易来取得回报,所以对于房地产来说,我想分红也许是最大的一种方式,然后出售股权上市也是最次要的一种方式。但是对于像搜房这种增长快的公司来说,因为它的市场占有是他最主要的目标,带刚开始上市,给股东分红是最好的一种回报的方式。 刚才简单的花了这点时间把我们股权投资和融资这块的整个过程作了一个总结。在这块我们现在感觉到国内这种需求,我们开发商的需求越来越大,实际上一方面是我们需求资金越来越大,因为这些房地产的开发需要的钱资金到位这种急迫性越来越强,这是我们的一个感觉,因为我们的钱已经花了,必须得把楼盖了卖掉,那么这是我们的感觉,那么我们也要寻找一些海内外的一些投资方。那么同时不是说我们开发商着急这块,实际上有钱的资金方也着急。刚才我说非常偶然的两个基金,要买五星级的饭店跟公寓这一块,他们要求得一种长期的回报,他们很难找,因为对中国产业也不熟,当时都看好中国的发展,从这方面来说,就是说不仅仅是我们这边着急,而且有钱的一方也着急,我们怎么把这个桥接起来,让双方都达到双方的目的。那么这也是我们提出来房地产开发投资的一个目的,一个根据。 这是我今天讲的主要的过程。说到这儿,我就再提一下有关企业重组的问题,企业重组我们也是从去年下半年开始就感觉到我们房地产业在发生一些很大的变化,从两个方面来谈企业重组: 一方面是我们比较好的企业,已经到了一个台阶,已经到了一个市场占有,比如说在某个城市已经到了前三名、前五名,或者是一些上市公司经过了一些调整,需要明确性的发展方向,这时候这个企业总是涉及到战略发展,搜房中房指数系统搜房研究院这一块,已经从三年以前开始,就是为一系列的公司,为他们的战略发展规划作了顾问,从我们三比较大规模的从中远到北辰,一直到成运股份,这是我们的上市公司,一直到沈阳、哈尔滨的其他的城市,这是我们说下一步怎么做,是以一个产业为主,还是渗透到其他的产业。 要发展是以北京为主,还是以上海和重庆,这是五到七年的发展,五年左右的发展是怎么样。这一块不仅仅是我们在涉足干预,然后我们同时和国务院发展中心专门搞企业研究的顾问共同探讨这些问题,我们是有一种感觉,房地产业发展到今天二十年过去了,我们企业发展到今天我们需要来试探下一步的发展,早期的模式是不是还适合于我们下一步发展的模式,这是从发展方面来考虑。
第二方面就是我们企业重组方面更多的我们谈的好象是这种债务重组,我们有一些开发商各个地方都有,做得还都是不错的,但是后面支持的资金都是要还的钱,这些要还的钱压力很大,你今天不还多一天利息就会给你涨一天,最后我们给我们的债主、我们的银行打工,然后还欠一屁股债,所以债务重组我们也碰到了一些案例,我们现在也在做一些案例,包括我们现在手上有的一个客户,一个例子是一个城市的开发商他就是基本上在做这个项目,做房地产的开发做了好几年了,资产也有一点几个亿了,就是一个中小型的公司,但是他负债到了两个亿,他说怎么办?我说打死你在十年之内都还不清,除非有什么绝招,所以这个企业就要重组,实际上不是我们房地产业要重组的问题,我们的银行,我们的四大银行为什么成立这么多的资产管理公司,如果让这些银行背着这些坏资产他就得破产。一样的,我们一些房地产公司,资金压
所以在此我们搜房研究院的体系也是在摸索的过程当中,中国的房地产投资业务基本上我们还提都没有提,或者是刚刚提这个概念,我们希望和大家一起能够摸索出来一条路,在房地产业能从简单的早期的开发能上升到一个全过程从资本资产到卖房子结合起来的一种做法。