社科院金融发展室主任易宪容认为,2006年中国的房地产发展,基本是靠政府来理解。
最近出台的“国六条”台细则可能会改变房地产市场的一些发展模式,可能会改变房地产商的经营模式,可能会改变房地产消费者的消费模式,也会改变整个房地产市场的一些根本性的一些观念。
那么,对“国六条”的基本看法,易宪容认为一个基本原则就是如何保证房地产市场健康、稳定的发展。这一条他一直坚信,但是它基本的点,它的宗旨是如何调整目前不合理的房地产市场的综合结构,调整房地产结构上的不平衡。
由于结构问题是中长期的问题,那么,“国六条”细则的出台,对整个房地产的影响不会太大,比如房价问题等不会产生太大的问题。如果在“国六条”细则的条件下,房地产市场会发生很大的变化,这个变化可能是在两三年的时间内发生。
易宪容认为“国六条”基本延续过去的一些规则,只是进行了一些细化,比如说70%,无论一个地区生产中低档的产品,还是一个项目90平方米的房子占70%,其实意义差不了多少。它强调一条,今后的房地产市场来讲,是向中低档产品发展,如何让房地产市场发展来适应民众的需求。
易宪容认为“国六条”对房地产市场是一个住房结构的调整;由于政府出台的政策是把整个规则、运作的方式完全数字化,说明了一条,政府有决心也有能力对我们国家房地产市场不合理的结构进行调整;去年定的是七部委,今年加了另外两个部门,说明政府一定要对相关的政策进行强制性的执行,通过相关的监察部门进行监察,说明政府对房地产市场以往的一些不合理的、不规范、非法的行为进行严厉的查处。
北京大学光华管理学院院长助理周春生则对“国六条”基本上持怀疑的态度。
周春生说,这几年,中国的宏观经济政策,特别是房地产政策变化的速度是全世界罕见的,从正面来看,是好事,反应我党对民生的关心;另外一个角度来看,我们政策的变化和政策的效果是成反比。周春生认为在国内整体的情况来看,政策改革的效果总是不尽人意,去年出了一个“国八条”,因为不好,所以今年又出了一个“国六条”。为什么政策总是改动?一方面也是符合逻辑,因为效果不好,所以要改动,就像学者写文章一样,如果写得不好,就改得很勤快,还有就是对自己要求太高,所以就不停的改。
周春生认为效果不好和政策管理有关系,他说,从理论上来讲,中央的政策是为了建立和谐社会,为了实现居者有其屋,为了使房地产市场能够稳定,这是整体的目标。这个目标大部分的人能够认同,但是关键的问题是,这个政策要有良好的意图,还要有良好的操作目的。
现在宏观政策到底要调控什么?是调控房价、结构、实现什么问题?我感觉到,通过行政的手段来调控价格,从任何一个国家历史来看,是没有可以实现的。为什么房价跌价大家叫好,涨价大家叫骂?房地产有时候有保障的功能,在目前经济转型的时候,现在不仅是转型年代的房地产,也是转型经济的时代。现在要建立和谐社会,关键是不是把目标定在价格上,而是在分离房地产市场资金和房地产社会保障资金。如果把二者混为一谈,通过价格微调,很难实现政府想实现和谐社会的目标。因为房子的价格在北京是8000元/平方米,这对于中低收入者来说没有太大的意义。
现在的关键是,政策定位的区分是社会保障功能和市场的功能。市场的问题应该是由市场来解决。另外,从理论上来讲,从操作手段和技术细节的问题,如果从大的方面来讲,通过改善房地产的结构,实现房地产社会保障的功能,绝大多数老百姓和开发商也可以接受。因为和谐社会对于每一个人来讲都是有意义的,如果社会不稳定,先富起来的阶层也会受到很大的波动。
从细节来讲,每个小区面积90平方米达到70%以上,这不符合规律,因为这样做,不符合房地产建设和城市发展的规律,现在大多数的老百姓买房是为了留给后代。盖房子不仅是建,而且还要考虑美与城市和谐的问题。
制度再而三发生变动和政策不可操作性有关系。这里的新政从意图上来讲有积极的意义,但是从操作、操作目的、操作手段来讲,在实施中将遇到很大的阻力。