第三种投资方式叫做股权投资加期权,期权就是给他一个将来的权益,这块就是我们经常说管理层的期权或者是投资的期权说得很简单,比如说一个项目需要一个亿,如果投资方先投了两千万,但是这两千万是按照现在一个亿的价格来投的,他就占20%,他希望给他一个期权,在一年之内或者是两年半之内再给他投资的权利,如果他再把这三千万投进来的时候,那相当于这个故群是50%、50%了,就谁也不控股了,这当中就股权投资加期权,期权的作用相当大,也许我们现在觉得反正进来的都是钱,但是虽然都是钱,但是今年进来和明年进来的有很大不一样。
那么我们分三大,一个是纯粹的股权投资,很简单,最后就是公司分红或者是公司出售得到收益。第二部分除了分红以外还有一部分还款,还有一部分利息;第三个模式就是这种股权加齐全。
获取股权投资的步骤与技巧,说起来大同小异,但是这个过程当中还是相当的有它的做法,而且就是说我们去融资,我们去找钱,我们去跟投资方谈,是不是成功呢?很大情况下决定于就是我们这个怎么去找这个钱,用什么方式方法,或者是怎么包装我们这个产品出去,就跟一个公司上市一样,很大一部分在包装方面要作准备。
我给它分成七个方面来作这个准备,第一个方面,就是我们作这个股权投资的时候,目标一定要明确,我们为什么做这个,我们要比较我们这个股权投资让人家来占股,还是我们去借款,我占股有什么好处,我借款有什么好处,因为股权投资进来的话,会对我们的操作,对我们的管理会有干预,会有介入,起码从董事会的角度来介入这一块。所以从这个角度来说,我们要进行股权投资的时候,我们这时候一定要非常的清晰,我们要的是股东,股东就是我们的老板,所以我们要的是老板,所以这点要有心理准备,别到时候老板进来以后心里不舒服,而且在这个过程当中也能体现出来,我们要的是老板,我们尊敬我们的老板,我们是为我们的老板服务的。这是一个。
第二个方面,股权这一块是让别人控股,还是不让别人控股?这个要非常非常的清晰,比如说我们出去卖掉公司的20%
具体包装这里面有几个步骤,第一块是目标和原点,有时候我们用一句话就把我们的公司、把我们的项目说清楚,我们的项目就是要做成北京市最大的商场,我需要的是20个亿人民币,或者是80%、70%是商场,还有20%是办公楼,所以这些东西一定要经过调查的情况下要非常清晰,目标和原则,所以我们通常说我们想做什么。
在定位情况的前提下我们就得从各个方面来促进到达我们这个。市场复杂很重要,这一点给我们的投资方,特别是我们比较大的机构方要有一种说法,如果市场很小的话,是谁也不敢进去的,市场必须足够得大,让人家看到发展空间,如果太小的话,像大的机构,一年给他挣100万、500万人民币的话,他一点都不感兴趣,因为这100万、500万人民还不够他大费用,要做就是这块市场要充分有根据的引证他是有潜力、有发展的。 第三个方面是我们产品的描述,我们这个产品在房地产业就是我们的项目,我们的房子,不管是办公楼也好、商场也好,还是我们的住宅也好,我们的产品到底是怎么定位,是定位在高档的公寓还是我们普通的住宅,还是商场,还是我们的厂房仓库,这个要很清楚,不仅仅这个定位清楚,而且和这个产业里边同类的产品、同类的比较是怎么一个状况,为什么我们要选这个,这一点要非常的有理有据的用数据来支持。
我们在市场和目标远景确定的情况下,相当关键的一点就是我们怎么切入来运作,这个目标这个项目我们怎么里运作,得让潜在的投资方或者出钱的人明白我们这个项目运作怎么样,因为很多的投资方投了钱以后并不想介入很多的管理,像搜房最多的是从董事会来介入管理,他也不怎么管你到底怎么操作运作,因为他们也不懂,但是你得让他们懂。那么特别是房地产这方面要相当的侧重,就是我们到底怎么来做这个项目。所以这块我们在座的也有很多专家懂得营销策略,然后在我们这次论坛里面也有一批专家来专门讲这个营销策略。 这是前面四个方面都是就我们业务方面来说,就公司定位方面来说。从管理方面股权投资是相当重要的环节,或者有时候是他最重要的环节,做什么还其次,我们说做这个对象就是人的问题,特别是早期的公司人的问题比做什么都重要,像搜房这样的公司我们早期的时候更多的是从我们的团队、从我们的公司架构各方面来考虑他的投资的可能性,做到一定程度以后,有一定的市场占有率以后,这时候业务的分量会越来越高。所以这块要让我们的投资方放心,我们这个公司架构是怎么个状况在于董事会的运作,那么因为人家投了权得给人家董事的权益,那么团队就是班子,那么这个一把手特别的重要,我们领头的一定要是一个一把手,不能是两个一把手,如果是两个一把手的话就会出现问题。那么这个团队独裁是相当的重要的,那么所以这个管理班子要搭配的相当的合适,特别是对外资来说,外商来说这个管理班子是非常的重要,比如说搜房的这个管理班子,我们管理班子搭配实际上是三分之一:三分之一:三分之一的家就,三分之一的人是具有国内国外的教育经历,三分之一的人是来自于我们的房地产业,要对这个房地产业,还有三分之一的人来自于信息技术产业,因为搜房毕竟有相当重的分量是在信息技术这一方面。包括现在我们开展的投资银行业务,这一方面有一部分人就是从投资银行业务方面过来的。所以这个管理班子是起到决定性的作用就是在这儿块,有时候为了需要我们还得搭配管理班子,有一个很好的领头的,有没有一个操作性的人,有没有懂过程、开发过程的人,都得有一个很好的搭配,让我们的投资方放心,就是投给这么一个团队是不会有什么很大的风险。就是这些人是信得过的,如果说大的环境不好,来一个亚洲金融危机或者来一个911有一些因素控制不住的是没有办法的。
接下来就是我们要给我们投资方看到五年之内,如果是一个项目少于五年的话,一个项目整个做完整个过程他的投资回报,我们的支出在什么地方,我们的收入在什么地方,按道理来说,每年有一个预算,当然在我们投资融资之前,我们应该有一个五年预算,这一块要非常的清楚,如果作为