土地增值税影响:以尖岗山、观澜湖为例分析
■前言
2005-8-9半求率先透露了深圳即将恢复增收土地增值税的消息,时隔3个月,深圳已经决定从2005年11月1日开始恢复征收土地增值税。
就在8月份,半求则选择了一些楼盘为标本,包括普通住宅及别墅,由于别墅税率较高,因此更引人注目,测算了土地增值税恢复征收以后对房地产的影响。现在将文章发布,供应大家参考,由于时隔3个月,文中可能有一些情况有出入,请注意鉴别。
■土地增值税免税政策已于2000年到期
1993年12月13日,国务院颁布[1993]138号令,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》出台。
1995年1月27,财政部颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》,规定:
“1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项,并已按规定投入资金进行开发,其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的,免征土地增值税”。
1995年5月25日财政部、国家税务总局颁布《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》,1999年12月24日财政部、税务总局发布《关于土地增值税优惠政策延期的通知》,称:
“为启动投资和消费促进房地产业发展,将已于1998年底到期的土地增殖税政策延期到2000年底”。
■国家税务总局连发四道金牌,重新征收可能性较大
到2000年年底以后,各个地方政府对重新征收此税没有积极性,因此一直延续到现在各地也基本没有重新征收此税。虽然在2002年7月10日国家税务总局下发《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》、2004年8月5日国家税务总局《关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》,各地也还依然没有具体动作。
到了今年2005年5月18日国家税务总局下发《关于进一步加强房地产税收管理的通知》,2005年7月1日国家税务总局、财政部、国土资源部联合发布《关于加强土地税收管理的通知》,措施较为强硬,并称“为了贯彻落实国务院关于加强和改善宏观调控的方针政策”。
可见,国家税务总局的态度比较坚决,同时,由于目前宏观调控需要配套措施,因此推广难度降低。另外,各个税务局由于对征税增长率的欲望也将促使他们对于重新开始征收此税的积极性比较高。
从这个角度来看,重新征收此税的可能性是非常之大的,何况在一些二线城已经开征收。
■土地增值税具体内涵
土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除如下扣除项目金额后的余额,为增值额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目有:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。
■累进税率
“香地·半求工作室”掌握的消息是,对个人转让别墅、度假村、酒店式公寓,凡居住超过5年以上的(含5年)免征土地增值税;居住满3年不满5年的,减半征收土地增值税,对于纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免收土地增值税。对个人转让普通标准住宅免征土地增值税。
对于非普通类住宅的土地增值税的征收办法为:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣
普通住宅土地增值税为销售价格的0.5%由发展商预缴,高档住宅的土地增值税为销售价格的1%由发展商预缴。
■影响分析
【对豪宅影响很大】
由于尖岗山、观澜湖为豪宅,因此土地增值税预缴是以增值额的1%交纳。
假设尖岗山、观澜湖综合楼面地价为8000元/平方米,再假设未来销售均价为20000元/平方米、建筑安装成本为2000元/平方米、推广成本为50元/平方米、财务成本为100元/平方米、人工成本为100元/平方米,那么增值额为:200000-8000-2000-50-100-100=9750元/平方米。扣除项目金额为8000+2000+50+100+100=10250元/平方米。
土地增值税估算如下:
1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%:10220元/平方米÷2×30%=5110×30%=1533元/平方米。
2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%:(9750元/平方米-10220元/平方米÷2)×40%=4640×40%=1856元/平方米
3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%:0元/
平方米。
4、增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%:0元/平方米。
合计:1533元/平方米+1856元/平方米=3389元/平方米。如果一套300平方米的房子,总的土地增值税纳税额为3389元/平方米*300=1016700元。而这套房子整个售价是600万,土地增值税纳税额相当于整个楼价的比例是:1016700÷6000000=16.945%。幅度达16.945%,因此本纳税额的影响对于尖岗山、观澜湖这样的豪宅来说是非常大的,尤其是市场供应方面。至于发展商是否会把这项负担转嫁给消费者,则要看市场的状况了,如果市场向好需求较旺,那么转嫁是有条件的,但如果市场向弱,转嫁的难度就将增大。对于投资客来说,增加的接近20%之间的负担必然会影响到以后的转手收益,相信本项目政策对于打击炒房者意义深远。
【对普通住宅的影响很容易通过措施回避】
以左庭右院为普通住宅研究范本,假设左庭右院楼面地价为2000元/平方米,销售均价为5200元/平方米、建筑安装成本为2000元/平方米、推广成本为50元/平方米、财务成本为100元/平方米、人工成本为100元/平方米,那么增值额为:5200-2000-2000-50-100-100=950元/平方米。扣除项目金额为2000+2000+50+100+100=4250元/平方米。
土地增值税估算如下:
1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%:4250元/平方米÷2=2125元/平方米>950元/平方米,因此纳税额为950元/平方米×30%=285元/平方米
2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%:0元/平方米。
3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%:0元/平方米。
4、增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%:0元/平方米。
合计285元/平方米。如果一套100平方米的房子,总的土地增值税纳税额为285元/平方米×100=28500元。而这套房子整个售价是52万,土地增值税纳税额相当于整个楼价的比例是:28500÷520000=5.48%,因此本纳税额的影响对于左庭右院这样的普通住宅来说也存在较大影响,但影响程度比豪豪宅为轻,同时,发展商很容易通过成本控制来回避此影响从而满足增值额未超过扣除项目金额20%的要求而无须纳税。因此普通住宅的影响很容易归避。
■几大可能趋势
【假帐行为可能增多】
为了增加扣除项目、增加成本,土地增殖税的恢复征收将促使一些企业做假帐,以达到少缴甚至无须缴纳土地增值税的条件。民企
，土地增值税的影响分析