事实上,说温州人在上海炒房是不准确的。该书作者的调查结果是,“2003年,温州购房者在上海投入的资金约达30亿元,而商铺是其购买行为的首选,比例超过50%。”因此,与其说温州人炒房不如说温州人炒铺。
2004年4月以后,在房地产泡沫的各种议论中,上海的商品住宅走势成为一个中心点。先是有人在空置率上做文章,强调“高空置率”意味着泡沫正在吹大;但事实证明,2004年1-7月份,上海商品房空置率下降了37.7%,全国商品房空置率也呈下降趋势以后,一些人又转而在上海的房价上大做文章。10月初,摩根士丹利的个别人在不足1个月内发出第二次刺耳的预言:“这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展,离‘最后算账’的日子越来越近了,仅仅是几个月,而不是一年”,巨大的房地产泡沫就将破灭,上海是这次经济泡沫的地震中心。
实际上,自1999年公房改革以后,上海房价就处于快速增长过程中。1999年,上海内环线附近的商品住宅价格大多在4000元/M2左右,到2004年已达到10000元/M2;就单套高档公寓的售价而言,北京曾经是最高的,达到40000元/M2以上,但2004年上海推出了5万元/M2的高档公寓;就日成交均价而言,11月份,上海突破10000元/M2。从这些事实来看,上海房价高涨似乎是确定无疑的了。
但首先应当指出的是,这些个案并不就能说明上海商品住宅市场的普遍情况。表3是根据上海2004年11月公布的1026个销售楼盘的数据统计的结果,从中可以看到:7000元/M2以下的楼盘、可销售面积和总面积分别占到48.92%、58.14%和55.68%(其中,可销售面积和总面积所占比重超过楼盘比重,反映了每个楼盘所占面积较大),而7000元/M2以上(包含7000元/M2)的商品住宅除楼盘占比超过50%外,可销售面积和总面积均小于45%。7000元/M2以下(不包含7000元/M2)的商品住宅所占比重超过55%。其次,如果以5000元/M2(不包含5000元/M2)划线,则楼盘、可销售面积和总面积也分别达到24.75%、35.64%和29.32%,因此,在可销售面积和总面积中尚有30%左右的份额可供中低收入家庭选择。 最后,10000元/M2(包含10000元/M2)以上的高档公寓和别墅的楼盘、可销售面积和总面积分别占到25.15%、25.05%和21.99%,即1/4左右,因此,上海房价并不像日交易均价达到10000元/M2给人们所造成的印象那么高。总体而言,从这些数据中反映的情况来看,上海房价中依然是中低档商品住宅为主,所不同的是,中档价位的商品住宅无论在比重上还是在价格上均有明显的提高。这一状况与高档公寓、别墅等的价格上涨结合在一起,形成了房价高涨的突出现象。但有一点是清楚的,上海的商品住宅价格绝对不像有些人个案列举的那么高。
需要指出的是,住宅不是均质化商品,而是个性化商品。所以,商品住宅的价格必然呈现出多层次结构。在这样一种多层次状况中
近年来,上海的高档公寓、别墅等商品住宅价格的确在快速增高,其内在原因是相当复杂的。一个重要方面是,上海作为中国经济最为繁荣发达的地区,商贸、金融等活动十分活跃,是外商机构和外资投资的重点地区,也是中资机构云集的主要地区。中国加入世贸组织以后,上海的投资环境和生活环境更是得到了长足的改善。在这种背景下,不少海外人士有着在上海长期居住的要求,更有外商定居于上海,由此,购买高档公寓和别墅就成为他们的当然选择。由于这部分人员数量相当多(有人估计在百万人之上),而上海的高档公寓和别墅价格按照汇率折算和这些人的收入水平计算,尚属较低水平,因此,他们踊跃购房。与此同时,上海周边地区乃至国内其他地区的一些商家和富裕人士也看好上海发展中的商机和生活环境,在上海购房居住。这是引致上海高档公寓、别墅的需求量快速增长的主要原因。为这一因素所决定,在分析上海房价中,如果简单拿上海居民的工薪收入水平来衡量,就可能与实际情况相偏离。
一个耐人寻味的现象是,就在摩根士丹利亚的个别人疾呼“上海商品住宅泡沫即将破灭”的同时,不少外资机构(包括摩根士丹利)斥巨资,加大了对上海房地产市场的投资。
“房市投机”辨析
一些人将房价上涨的原因归结为“炒房”。他们认为,正是这种投机性购房,将房价炒高了,因此,目前房价高涨中存在着“泡沫”。
投机性炒房的内在机理是,将商品住宅以较低的价格买下,然后,再以较高的价格卖出,投机者从中获得差额收益。如果不讨论其他条件,仅就这一机理而言,投机性炒房的确能将房价炒高。但在现实中,各种条件制约着投机者炒房。
第一,低价买房。要炒房,首先需要买房。对投机者来说,商品住宅不是他开发的(如果是他开发的,那么,他就是开发商,不是炒房者),由此,他首先的是买入商品住宅。假定某套商品住宅的市场价格为6000元/M2,那么,对投机者来说,他以何种价格买入,就成为投机是否成功的首要条件。如果他能够以5000元/M2买入,紧接着就需提出“为什么开发商以这一价格将这套商品住宅买给他?”须知,开发商作为专业供应商对商品住宅市场的行情和未来走势应比一般的个人清楚得多。看来答案只有两个:一是开发商与投机者之间有着某种交易,因此,以5000元/M2的价格购房,是开发商让渡给投机者的某些利益的行为;二是开发商急于需要资金或遇到其他难处,只能以5000元/M2的低价将这套住宅卖给投机者,因此,5000元/M2与6000元/M2之间的差额依然是开发商让渡的。这两个答案的结论是,即便能够以较低的价格买入商品住宅,它也是偶然的个别的,并且这种低价与市场价之间的差额是开发商让渡的。既然如此,它怎么可能成为哄抬一个城市商品住宅价格的力量?
第二,按揭购房。在零按揭条件下,曾经发生有人购入多套商品住宅,然后,将其出租,用租金偿付每月的按揭款现象。这可说是投机性购房的一种情形。对此,有两个问题需要弄清:一是在这种场合,就购房而言,似乎它提高了购房需求从而有着提高商品住宅市场价格的可能,但就使用而言,这些住宅同样投入了使用,并没有减少可使用的住宅数量;换句话说,如果这些人不以零按揭方式购入这些住宅,那些选择租房的一部分人因缺乏适合的出租房,是否也会转而购房?二是这些通过零按揭获得住宅并出租的行为,并没有再将这些住宅高价卖出,又如何谈得上“投机”?2003年以后,随着零按揭的取消,按揭购房需要首付20%的购房款,这样,以出租为目的的个人购房已极为困难,与此对应,这种方式已难以再成为提高购房需求的一条路径。
第三,开发商抬高售房价格。开发商通过某种炒作,给购房者以误导,以此抬高售房价格,这是一些人列举的又一种房价升高路径。首先,这种方式不属于投机性炒作范畴。其次,这种方式存在的一个基本条件是,商品住宅严重供不应求。换句话说,在商品明显供过于求的条件下,这种情形是很难发生的。回想一下前几年的例子,当彩电已经明显供过于求的时候,一些生产厂家联手订立统一销售价格,试图形成价格同盟,但同盟尚未形成,其中某些厂家就已打破统一销售价格,率先降价。因此,不论是一家开发商还是多家开发商联手抬高房价,前提条件必须是商品住宅严重供不应求。最后,开发商销售楼盘的“炒作”与它们销售楼盘的广告宣传是很难划分的,这样,如果将开发商为销售楼盘所进行的各种各样宣传都列入抬高房价的“炒作”中,也就意味着开发商不能进行任何的楼盘推介,否则,总有“炒作”的嫌疑。可这样一来,又如何发布楼盘信息,又如何提高购房者的知情程度?
也许在商品住宅中确实存在所谓的投机性购房现象,但有一点是清楚的,这种购房占每年商品住宅的销售量和销售额比重都是极低的,它不足以掀起商品住宅价格上涨的大浪。中国商品住宅价格上涨的主要成因依然是建设成本上升和严重供不应求。(本