其一,这些住宅是否已经销售?如果属已经销售,那么,全球哪个国家将已销售住宅计入空置房范畴?如果尚未销售,那么,除开发商外,谁又有权将这些住宅出租?
其二,出租住房是否属于住宅供给的一种方式?在美国等发达国家中,以成套销售方式提供给消费者的住宅部分通常只占全部开发住宅的60%-70%,而以出租方式提供给消费者的住宅占开发住宅的30%以上。在中国,由于开发商缺乏足够的资金、土地使用权等原因,开发商通常不以出租方式向消费者提供住宅,而要求以住房方式获得住宅的消费者又大有人在,由此,出租住宅成为一些个人的私自行为。住宅租赁,这本身就是住宅的一种消费方式,又何谈“空置”?
其三,车库出租是否也属于空置房?商品住宅建设中,车库是竣工面积的构成部分,它占竣工面积的比重可达10%-20%,但相当多业主以租用方式使用车库,由此,形成了竣工面积与销售面积的差额。如果以竣工面积减去销售面积计算,则这些处于使用状态中的车库面积就计入“空置”范畴,可事实上,它们不应并不处于“空置”状态。
其四,户主未缴纳水电费有着复杂的情况。有的可能是户主长期外出工作,因此,没有机会缴纳水电费;有的可能是住户尚未将住宅装修好,因此,尚未入住而没有缴纳水电费;等等。但有一点是清楚的,这些住宅是消费者已购买的,因此,不属于空置房范畴。
房价-收入比辨析
一些人用商品住宅价格与城镇居民年收入的比例来分析商品住宅价格的合理性,认为国际上这一房价-收入比大致为3-6倍,由此,证明中国商品住宅价格过高,存在着即将破灭的“泡沫”。这一判断中至少存在四个问题值得进一步弄清:
第一,房价-收入比是否存在各国统一的数值?房价-收入比是联合国评价人类发展状况的一个重要指标,但它并不存在一个世界各国统一的数值。1990年,联合国人居中心在《住房指标研究项目》中披露了,对全球有代表性的52个城市的房价-收入比的调查结果,其中提到“均值为5”,而中等收入国家的比值在2-6之间。但这一数值并不具有固定不变的普遍意义,它将随着各种因素的变化而变化。1998年,联合国人居中心各国城市住房价格与家庭收入之比和城市住房租金与收入之比,就有了重大变化。从表2中可见,到1998年发达国家的房价-收入比达到5.8倍,而亚洲国家的房价-收入比高达11.3倍,均高于1990年调查报告中披露的2-6倍。这意味着,简单拿联合国人居中心1990年的数值分析中国2003年以后的商品住宅价格与城镇居民收入关系,并由此得出结论说,中国商品住宅价格存在即将破灭的“泡沫”,是不科学的。
第二,房价-收入比的采样对象。一些人并不清楚“房价-收入比”的分析对象,简单地将一般工薪阶层的年工资收入与商品住宅价格相比,由此,得出结论说,中国的房价-收入比过高达20倍以上,以证明中国的商品住宅价格过高,存在所谓的“泡沫”。但联合国人居中心在调查和计算房价-收入比中,采样对象是房价中位数和家庭收入中位数,而不是商品住宅价格的平均数和城镇家庭收入的平均数,更不是商品住宅价格和低收入家庭的工薪收入。因此,那种简单以人均收入(或家庭收入)和商品住宅价格进行对比的做法,是不符合联合国人居中心的计算方法的,由此得出的数据与联合国人居中心的数据也不具有可比性。
第三,家庭收入的内涵。在联合国人居中心的定义中,“家庭收入”是各种税前收入,它包括工薪收入、养老金、商业活动收入、租金收入和各项实物补贴等等,因此,是中等收入阶层的家庭年总收入概念。但中国的一些人仅以职工的工薪收入为“家庭收入”的定义内容,这显然不符合联合国人居中心的定义,由此计算的结果与联合国人居中心的计算也缺乏可比性。
第四,房价内涵。在联合国人居中心的定义中,房价指的是住宅在自由交易条件下的市场价格。一方面那些非市场化的交易活动不在计算范围之内;另一方面,交易的住宅不仅包括新建住房,还包括存量住房的交易。但在中国,那些强调住宅价格过高的人,在计算房价收入比时,大多只盯着新建房价格,而将存量房交易(及其价格)排除在房价之外;一些人甚至仅以别墅、高档房的价格为计算对象。这与联合国人居中心的定义不是同等概念。
一些人乐于凭感觉来判断商品住宅价格是否过高并依此判断商品住宅价格中是否存在“泡沫”。对他们来说,在房价-收入比上,哪怕只要有一般人的正常直觉就很容易判断出以下事实之间的真伪:如果说发达国家的平均房价果真只是平均家庭年工薪收入的2-6倍,那么,怎么会有如此高比例的家庭需要20年以上的按揭才能支持其购房?居住支出怎么会占其生活支出的30%左右?住房按揭怎么能够成为商业银行消费贷款的一项主要业务并成为商业银行放款的一个主要路径?住宅政策又怎么会成为包括发达国家在内的各国政府十分重视并为此花费大气力推进的“安居”政策?
“温州炒房团”辨析
2003年以来,有关房地产泡沫的议论不断升温,2004年6月以后,在宏观紧缩的背景下,有关房地产泡沫的炒作更是铺天盖地。其中,既有指责温州炒房团将房价炒高的,也有指责开发商恶意将房价炒高的,还有指责购房投机者将房价炒高的。各种说法,莫衷一是。在这个过程中,究竟炒房者将房地产炒热了,还是一些学者将房地产吵热了?或者说,究竟是炒房者将房地产炒出了泡沫,还是一些学者吵房地产热点吵出了“泡沫”?这些问题值得探究。
2003年9月22日一篇题为“温州千亿民资全国炒楼”的报道掀起了有关“温州炒房团”的炒作。该报道说到:“温州人不仅在本地炒房,而且还把目光瞄向全国各大城市……,经多方求证、讨论,各方比较认同的数据是:10万温州人在全国各地炒楼,动用民间资金约1000亿元”。此后,这一数字不断被引用并扩大到1500亿元、2000亿元以至5000亿元。究竟温州炒房团是怎么回事?有人在进行了认真细致调查后撰写了《温州炒房团》一书,对有关情况进行了较为全面的披露,其中有两个事实值得一述:
第一,温州炒房团的资金数额和人数。根据该书作者的调查,他找到了这些数字的始作俑者(一位媒体记者),后者承认这些数字“主要是根据新闻感觉和推论,缺乏有说服力的数据佐证”。但这些数字存在着严重失误:
其一,计算失误。该书作者指出:“这一从未遭遇过怀疑的‘权威说法’的种种疏漏是显而易见的。仅举一例:该‘权威说法’称仅被列为第一类的温州专业炒家即有5000人,按照1人连带周围30人计算,约为1.5万人,并预计这1.5万人人均炒房资金200万元以上,共计投入300亿元。一个致命的疏漏出自最基本的乘法计算错误,500
其二,与事实不符。该书作者指出:“据温州市人民银行截至2004年4月底的统计,包括100亿元外币存款在内,全市各项存款的总额为1846.27亿元,扣除政府存款、政策性存款及各类企业存款,居民个人存款为900多亿元。另有传闻称,全市百姓尚有手持现金1000亿元。但温州市人民银行货币信贷与统计科负责人斥之为‘无稽之谈’:这意味着包括山区80岁老农和刚出生的婴儿在内,全市平均每人手里捏着2万元现金,根本不可能!”
第二,是否存在有组织的温州炒房团。该书作者说道:“温州炒房团有组织的主要证据是两个:一是成群结队,群体性炒卖;二是在他们四处‘流窜’的背后,还有一张神秘的‘炒房路线图’。……温州炒房团的‘罪孽’如此深重,使我们不得不对作为其重要‘罪证’之一的‘炒房路线图’认真考证一番了。此图曾被大小媒体津津乐道地广泛引用,对其描述也基本一致:温州炒楼者按照房产升值空间及市场环境等因素,把全国房产市场分成四个等级,依次梯度推进炒作。一级市场是上海、杭州、北京等钻石级城市,房价在5500元∕平方米以上;二级市场是东部沿海经济发达地区的大连、烟台、南京、苏州、福州等城市,房价在4000-5500元∕平方米;三级市场是东西部结合地带的省会城市或西部经济发达城市,如武汉、长沙、合肥、南昌、成都、乌鲁木齐等,房价在2500-4000元∕平方米;四级市场是经济地位和地理位置均比较特殊的地级城市,如广西桂林、安徽黄山、海南三亚等,房价在1000-2500元∕平方米。这样的路线图不禁让人浮想联翩,就像是解放战争中的三大战役,一野、二野、四野根据来自延安的战略部署,在辽沈、平津、淮海的广袤土地上纵横驰骋,分割包围,彼此呼应,百战百胜。温州炒房团的强大和凶悍由此暴露无遗,这不是‘有组织有预谋’又是什么?”但是,经过调查以后,他得出结论说:“中国房产市场是如此庞大、混杂,部分温州炒房者必然四处寻找商机,这也符合温州人已有的商业秉性。但是,他们按照所谓的‘炒房路线图’大规模、有组织、有预谋地进行梯度市场转移是不合逻辑的。至少,在我们已知的2003-2004年,这样的故事并未发生。”
，建设成本致房价涨高的辨析