房地产大盘的规划与营销
古人云：“治大国若烹小鲜”。开发大盘也是同样道理。棋错一着满盘输，稍一不慎就铸成难以想象的后果。过去讲小盘容易做成精品，现在要求大盘也要做精品，从实践来看，确实有一批大盘已经做成了精品，证明成熟的开发商是有能力驾驭大盘项目的。
（一）关于开发周期：
大盘的开发周期不宜拖得过长，一般分为三到四期开发，控制在6~8年完成（从实际动工开始）。周期拖得太长有个法律问题没法解决。深圳航空城买地之后10年才入住，业主购房的使用年限只剩60年甚至不足60年，如果业主打官司起诉，开发商就很麻烦。每期之间有交叉，不必非要一期入住才做二期。第一期的开发量不宜太大，有投石问路的意思。第一期开发时就要开始营造环境，千万不要等到楼房全部建好才去做环境。大盘项目是依靠整体环境、整体素质来卖房子，最佳的开盘点是一期成现房的时候、环境也初步显出规模的时候。大盘项目最重要的是造势，即开盘之初迅速聚拢人气，如果人气不足，形不成局部热点，后续销售就会勉为其难。而要想聚人气、造声势，最好先压盘，不急于在项目封顶、外立面显露之前就卖。要让客户第一眼的印象就是对整体环境的一种震撼性印象，一下抓住他，再配合其它营销技巧，促成第一批客户的迅速成交。造势完成之后，下来的工作都是借势而已。
（二）关于规划布局：
大盘的布局首先肯定采用组团式，毫无疑问。各组团内部又采取什么形式？以前我们曾经激烈反对行列式，认为是违反人性的，称之为兵营式排列。但是现在经过几年的实践，最终使我们重新认识行列式布局。中盘（一般指七、八栋、十几栋楼房）可以采用散点式、开放式、向心式、围合式，小盘（一般指两、三栋、四、五栋楼房）更是在布局上可以精致一些，随心所欲一些，但大盘则不同，它要在布局的整齐上显出规模来，才能给人留下深刻印象。祈福新村在这方面是一个成功的范例，它的各组团内部基本上是横平竖直的兵营式排列，从一街、二街一直排到二十五街、二十八街。7000亩地的超级大盘令人叹为观止，真正是一个卫星城的感觉。光是中巴、大巴车站，让人就感到是一座城市的长途汽车站的印象。上百辆大巴、中巴，规模宏大。开汽车在小区内部转一圈，要走几十分钟，确实是造城运动。而另一个著名大盘虽然营销很成功，但规划布局方面就不敢恭维，一期项目的不规则围合造成很多东西向的房间，而且让人置身其间整体感觉是乱，找不着北，楼房排列横七竖八，支楞八翘，开发商完全是用做小盘的思维方式和经验在做大盘。1200亩地的项目，如果后面二期、三期也这样布局混乱，将来整体完成之后，将会是多么散乱的一个局面！为什么一些优秀的建筑设计师一直坚持行列式布局，现在我们开始明白了，他们确实是有道理的。千万不要以为中盘、小盘的布局可以任意移植到大盘上去。大盘就是大盘，航空母舰的布局和鱼雷快艇的布局是绝不相同的。行列式布局的一个主要好处是可以做到户户朝南。
（三）关于容积率和建筑密度：
大盘的容积率不宜过高，最好控制在1左右。锦绣香江4000亩地项目，容积率是0.7，华南碧桂园1000亩地，容积率是0.8，而星河湾1200亩地，容积率做到1.2，已经必须做9层的楼房了（其它项目都是Townhouse和5层建筑）。给人印象很拥挤，不疏朗。
现在大盘普遍犯同一个毛病，即容积率低，但建筑密度高。例如锦绣香江，占地4000亩，绿化率50%，容积率0.7，主要是Townhouse和house，还有400套5层洋房，环境做得很优美，依原生地貌起伏而建，拥有大型花果世博园、山景生态园、景观高尔夫球场、滑草场等，大片面积绿化，开阔无比，令人心旷神怡；但居住的楼房却密密麻麻挤在一起，各栋别墅之间相距甚近，缺乏私密性，各家各户的卧室、客厅视线互相对视，成为一个严重问题。户型内部空间也狭窄局促，搬家俱、搬电器都很困难，大型家私、钢琴之类无论如何也无法搬上去，只能从室外阳台吊上去。这种布局我们称之为“总体低密度，住宅高密度”，非常压抑人性。大面积的绿化是以居住空间的紧窄局促做为代价的。这就不是“以人为本”，而是“以环境为本”。我们希望今后的大盘项目不要犯这个错误，宁肯集中绿化的中心景观面积小一点，也要让住宅之间相对拉开距离。时代越进步，人的灵魂越孤独；消费者越有钱，购房时越注重私密性的保护。这是一个不容忽视的趋势。为了中心景观而牺牲建筑密度，不值得。当然，现在楼房之间的视线干扰究竟在多长距离之外属于安全区域，房地产界尚无定论。30米？50米？70米？恐怕要下
（四）关于营销主题：
中盘和小盘一般是采取统一主题的方式进行营销，例如SOHO主题、三错层空间革命主题等等。大盘的主题一般有三种做法：①、根据推出的阶段不同，每个组团推出不同的主题。（例如星海名城，83万M2，第一期推出北大附中名校概念的教育主题，第二期推出小高层底层全架空的通透全绿化主题，第三期推出400M长40M 宽的大型绿化带主题）②、把大盘化整为零，变成若干个中盘，各有各的主题，互不关联。（例如武汉南湖花园城4000亩地，既有金秋庄别墅的豪宅主题，又有江南庭园的民族传统风格主题，也有松涛苑的欧陆风格主题，还有宝安花园的现代风格主题）③、用一个强烈突出的主题把整个大盘贯串起来。例如星河湾，占地1200亩，绿化率50%，容积率1.2，整个小区贯串的是水主题。小区内外“一江两河四湖六池”，十大水系组成46个形态各异的主题水景园林，谱写“四水文化”：
一、生活用水：从30公里外引入北江国家一级天然保护水；
二、饮用水：自设水厂净化过滤，供业主在家中直接饮用；
三、环境用水：引珠江水入小区，流动造成46个水景；
四、泳池水：珠江水消毒净化后，用作泳池循环用水。
进入星河湾，印象最深刻的是无处不在的水主题，水文章做得淋漓尽致，每个组团都有露天泳池，全天对业主免费开放，恐怕在全中国都是独一无二的。而在小区门前流过的珠江，开发商在江边铺设了一条1.83公里长的中国第一座骑江实木观光休闲大道，方便业主晚上在江边散步观景。其造价是每1米1.8万元，总共3294万元。这种贯串主题当然给人印象强烈，但它需要大笔资金的投入，大手笔的策划，同时业主入住后的长年管理维护成本极高，要三思而行。
大盘项目究竟可以做什么主题？建议可以考虑：
①、CLD主题。即中央生活区。主打概念是生活配套齐全，理想的居家生活区域。支持这个主题的立足点主要有：交通、商业、教育（幼儿园、小学、中学）、休闲、娱乐、运动、物业管理、金融、资讯、饮食、购物等等。在任何一个城市，能够称得上CLD的片区有几个？我们率先打出这个概念，强调片区的配套成熟、生活便利，对消费者是有吸引力的。最重要的，打这个主题你不用多花钱，因为这些配套你本来就必须具备，是规划中必不可少的项目。（Central life District）
②、卫星城概念。房地产界的说法是：现在是造城运动时代。所谓城是指规模大，中小盘不能称之为城，只有大盘是造城。而规模大本身也包含了配套齐全的意思在里面。
③、生态主题。这是目前流行的一个时髦概念，但有几种误区：一个是以为多搞草坪多种树就是生态社区，没有这么简单；另一个是以为靠近山、湖、海、江就是生态，也不对。建设部有专门对生态社区的指导性政策文件，里面有详细规定，符合那些规定的才算生态社区。这个主题很花钱的，一座污水处理厂的设备投资就需要4000~5000万元，直饮水入户的专用特殊管道也很费钱，而这些投资又不是能马上回收的，对开发商而言是花钱买生态，对业主来说也是花钱欣赏生态，双方成本都很高。锦绣香江的定位是：全国首个超大型国际化生态居住高尚社区，它的绿化面积就有2000亩地，一般开发商很难承受。
④、文化教育主题。教育是每个家庭头疼的大事，中国人信奉拜子教，儿女的事情再小也是大事，再花钱也心甘情愿。打这个主题就要在小区内引入名校名幼儿园，为业主的子女成长铺就一条宽广大道。
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