②、争取做到家家朝南。如果是一梯两户的设计当然没问题了。如果是一梯四户，则应做蝶式布局，家家都有南向的卧室和客厅。一梯六户在中高档小区里尽量不要出现。即便做小高层也应该做一梯四户。
③、做到厅、卧、厨、厕、四大光明，不要有暗室，室内动静分区、公私分区、洁污分区、干湿分区（四大分区）。另外150M2以上的房子都应该做到卫生间洗、浴、厕三个功能空间相对独立。
④、武汉南湖花园有一种四房的大户型很受欢迎，一进门是一个小庭院，十多平米，可以种花养草，然后 左右分开，右边是父母房、儿童房、厨房、客厅、餐厅之类，左边是主卧区，包含主卧室、洗手间、书房、衣帽间之类。它的目标客户基本上是三代同堂的消费者，它的好处是主卧有自己的独享区域，和其它房间完全隔离开，有效地保护了主人的私密。我们可以借鉴和推广这种设计。
（十五）关于建筑风格：
在内地城市的一次市调当中，偏爱欧陆风格的消费者占45.5%，几乎占一半；另有36.4%的消费者喜爱现代风格。
我历来主张尊重消费者，尊重市场需求，不要被设计师牵着鼻子走。我们已经见到许多项目是被设计师个人喜好所害。也有个别的项目，开发商自己喜爱的风格受到市场的抵制和怀疑。大盘项目，风格可以做两种，一种是欧陆风格，一种是现代风格。做仿古风格一定要谨慎。江南园林风格也是仿古的，大面积推广受不受欢迎很难说。不要轻易用大面积楼盘去尝试。
楼房的外立面，欧陆风格还是采用红白两色，现代风格可以用一些青春靓丽的浅色系，不要用大红大紫。窗的面积在正立面中应占比例60%以上，最好70%，显示出楼盘应有的档次来。现代风格 的顶部处理是个麻烦事。海洋式飘板现在已经看腻了，新加坡的尖顶（东海花园那样）又觉得太夸张，装饰性太强，功能性太差，不象飘板至少还能做绿化。很多现代风格的楼盘最后无计可施，就做一个简单的平顶，在天台一圈做个镶边装饰，或是干脆做成斜坡顶。现在房地产界，凡是流行一时的东西，总是很快过时。反而倒是简洁朴素的东西，让人觉得耐看，生命力长久。这就是美学上的一条重要定理：简洁就是美。
（十六）关于细节精品：
短短的篇幅中，无法把一个大盘的方方面面都讲清楚。例如小区智能化的问题，例如物业管理问题，这都是人所共知老生常谈的话题，但要展开讲，都够讲几个小时的。我想强调一下细节精品的问题。考察楼盘的过程中我有个深刻的体会，一个楼盘的素质高低，决不仅是看它的价格、户型、面积，消费者主要的直观的感觉是它的每一个细节。细节最容易打动人，或者让人失望。华南版块某著名大盘给人的印象不够精细，因为它的细节太粗糙，经不起细看。丽江花园给人的印象是城里人下乡了，无论怎样种地插秧你仍然能感觉到她那种大家风范；另一著名大盘给人的感觉是农村人进城了，无论怎样涂脂抹粉，还是掩盖不了自身本来的气质。这中间的差异就在于细节。武汉有一个模仿江南风格的项目人人叫好，后来邀请新加坡雅科本设计公司的董事长陈青松大师（深圳东海花园的设计者）去看，他回来直摇
对大盘项目的细节把握，分为看得见的和看不见的两类。
①、看得见的。例如小区入口处大门，要气派豪化，还是要简洁自然？它是小区的门脸，是不是要把金子贴在脸上？我看没必要。小区的周边一圈要不要围墙、铁栅栏？我建议别搞。大盘实际上应该是一个“Town”的概念，但现在许多地产界专家批评我们是“有盘无Town”,每个大盘都自立门户,自立山头, 以围墙和铁栅栏与世隔绝，和周边环境冷冰冰地拉开一段距离。这样的结果是出现一个个独立王国，与整个城市没有交融在一起。这种形态一看就是发展中国家。发达国家（例如法国巴黎、日本）的一些大盘都是完全开放的，大盘和城市的其它建筑是相融的而不是彼此隔绝的。我们要考虑这个问题。
②、看不见的细节。例如文化氛围。这是非常卖钱的。华南板块很多大盘都在走这条路。加拿大有一个小区，每栋房子卖1000万美金，旁边别的小区一栋房子只卖50—60万美金，为什么价格比周边高出20倍？一打听，原来小区里住的全是英国、法国的没落贵族，公爵、伯爵之类，象比尔盖茨之类有钱的暴发户是进不去的。哪个业主要想卖掉一栋房子，必须经业主委员会集体讨论通过。就这么贵，还有很多人千方百计想挤进去。这就是人文环境的价值。那个小区每一栋房子的业主都属于历史上曾经声名显赫的家族，都有几百年、上千年引以为自豪的历史故事。人文环境、文化氛围是可以营造的，它有很多种常用的手法。关键是开发商必须关注这一点。
③、以人为本，在营销中关注消费者的细微需求并予以满足。深圳福田中心区卖一座写字楼大厦，发现大面积卖不动，策划公司建议改成小面积，70M2一间，好销。广告公司、设计公司、中介代理公司、法律顾问咨询公司等等都来买。但是这些公司习惯于晚上加班、周末加班，而深圳写字楼规定晚上6点以后关空调，周六周日全天不开空调。在调研中发现有两个公司的加班人员因天热气闷而晕倒。于是策划公司建议去掉中央空调，而给每户送一个分体空调。这样一下大大降低了成本，售价很低，同时又满足了小公司特定的加班需求，因此这个楼盘能够畅销一时。这就是寻找需求细节予以满足导致营销成功的范例。深圳一个楼盘是小户型，29M2，一房一厨一卫，餐厅和卧室一体化，卖不动。在售楼处问客户为什么不买，客户说：“这样的房子，我晚上躺在床上可以闻见我中午的饭菜味儿。”说明客户不认同餐厅和卧室一体化，于是修改户型，把29M2改成一房一厅一厨一卫，非常精巧的小户型，结果没打广告，只挂一个条幅就把200多套房子全部卖光，价格比周边楼盘每平米贵1000元。与此相反我们也见到一个开发商做了一个单体楼盘，就一栋塔楼，户型最大的约270M2，最小的50M2，总共17种户型，从一房一厅到五房三厅，什么都有，希望那些开奔驰车的和骑自行车的人都来住在一栋楼里，结果是大户型卖不动，开奔驰车的人发现左右邻居都是骑自行车的，觉得掉价，也不安全，拒绝购买，最后开发商只好把大户型全都切割成小户型零卖。深圳还有一个楼盘更难卖，二房二厅，170M2，一直卖不动。买两房的客户买不起这么大的面积；能买得起这么大面积的人觉得两房不够他用，他至少要买四房。这些都是功能需求上的细节直接影响营销成败的案例，值得认真吸取。
④、注意所谓“温馨的细节”。有些细节开发商一粗心就溜过去了，对消费者却造成极大的麻烦。例如卫生间坐便器旁边的手纸卷筒，一般都习惯于设置在身体的侧后方，这样消费者上完厕所后要扭过身子去拿纸，很不方便，尤其是一些老年人,就因为这个动作而扭了腰,结果卧床不起好多天.许多老人对此问题投诉多次,很少有开发商关注,其实只要在设计时稍稍注意一点,把手纸卷筒的位置设在侧前方,让他一伸手就可以拿到。开发商并没有多花一分钱,消费者却享受到实实在在的方便。这样的“温馨细节”有很多，从客厅到餐厅，从卧室到厨房，处处都有，如果开发商认真注意这些细节，将来在营销宣传中都是十分闪光的卖点，可以迅速提高开发商的品牌含金量。
以上是我们对于大盘项目在规划设计和整合营销方面的一些初步想法。总觉得意犹未尽，想说的话还有很多。做大盘，开发商容易创出品牌，我们也希望能与开发商建立一种长期合作的战略伙伴关系，强强联合，共创辉煌。深圳、广州的很多大盘都是这样，开发商与策划公司结成战略合作伙伴关系，结果是双赢。