上面谈了大盘和市区之间的交通，下面还有个大盘内部的交通问题。大社区，纵深宽广，内部交通如何解决？小区内部一个住户要到市里去，从他的家门口走到小区大门外的中巴车站，要花20分钟，他不怨声载道才怪！（这是我的一次亲身经历）我们自己设身处地为业主想一下，如果你每天上班要花20分钟步行走到中巴车站，你生气不生气？每天往返40分钟，一年是14600分钟，假定他在这个小区住30年，他要花43万8千分钟在这段路上，也就是7300个小时！我们讲房地产以人为本，就必须这样为业主算账。
因此，大盘项目必须考虑交通问题。解决的方案是：①、提前让政府介入，在项目首期开发的时候就和公交部门谈妥，开通项目地到市区的公交线路，免除业主的后顾之忧。华南板块各大盘都在抱怨政府的服务滞后，其实是这些企业没有预先和政府有关部门协商好，宁肯各自拿出几百万来买豪华大巴，也不肯把这几百万元支持赞助公交部门，公交部门当然没有积极性，而且政府的预见性也不够，没有预见到南村一带会迅速发展，带来这么大的客流量。这个教训值得我们记取。企业不要背社会服务的包袱，该政府背的让政府去背。②、关于小区内部交通：可不可以考虑让大巴、中巴进小区行驶？线路固定，不要进景观园林区即可，为业主提供方便。国外大社区就是这样做的。土尔其伊斯坦布尔机场旁边有个两平方公里的超大型社区，它里边就是通公共汽车的。或者考虑社区内部行驶的屋村巴士，但要准备好承担亏损。亏损是必然的。
（八）关于车位问题：
交通问题伴随着一个让开发商头痛的车位问题。有一部分业主是不需要公交车的，他自己有车，他需要车位。深圳有很多早期开发的楼盘都按10：1的车位比设置车位，结果近年发现私家车拥有量迅猛增长，车位问题成为无法解决的老大难。现在内地城市虽然私家车拥有量不高，但必须注意两个因素：
①、中国加入WTO之后国产小轿车已经在逐步降价，以价格战应对市场。最终一些小汽车降到摩托车的价格不是不可能的。那么购买私家车的狂潮迟早会到来。
②、大盘项目一般定位是中高档，能购买我们楼盘的业主基本上都有能力在几年之内买私家车，或其中一部分现在已经拥有私家车、商务车、公务车。
车位问题解决的方案可以考虑以下几种：
①、地下停车场。这是最花钱，收效最慢的，业主一般不会购买固定车位，而开发商就有大量资金积压在地下停车场，有时几乎就是全部利润。但地下停车场不搞又不行，人防工程是政府的规定，你不做，项目就批不下来。因此地下停车场必须做，但面积不要太大，不要占压大量资金。按政府规定的面积做够即可。
②、地面停车场。即在小区辟专门用地集中停放车辆。
③、宅前屋后，道路旁边，都可以做成草地砖，既算绿化面积，又能停放车辆，一举两得。万科四季花城和广州的一些大盘都是采取这种办法。纵观国内国外各种大型社区，无论是富人社区还是穷人社区，没有用地下停车场全部解决停车位的。经济成本太不划算。露天车位，也就是现在营销上常用的术语“阳光车位”，是一个大盘独有的解决方案。小盘不可能，中盘也有困难，只有大盘有这个优势。
车位比多少才合适？0.7是起码的标准，也就是常说的三户两车位。如果考虑到未来发展，考虑到你是一个中高档社区，那预留1：1的车位是最佳方案，否则将来会被业主骂成“不负责任的开发商”，也会给物业管理埋下祸根。许多建筑设计院的设计师反对高比例车位，认为0.5已足够，那是因为他们在象牙塔里做设计，对市场了解太少，根本不清楚当今中国城市高收入阶层购车的巨大潜力。有头脑的开发商务必及早认清这个趋势，要从长远看问题，免留祸根。
（九）关于人车分流问题：
说完交通、车位问题，肯定是接着说人车分流。大家都讲人车分流如何先进，但根据统计资料，在人车分流之后，小区内的车祸发生率提高了300%！其原因：一是开车的人思想放松警惕，认为反正是人车分流，车走的是专用线，不会有行人冒出来，因而开高速；二是小区内的儿童还不懂得人
真正彻底解决这个问题的方案是汽车不进小区，在小区外围就直接驶入地下停车场，小区内根本就不出现汽车。但前面已经说过，大盘是不可能把车位全部设在地下车库的。小盘和中盘都可用这种方法解决，人车彻底分开。大盘必然要在楼前屋后停车，人车相交融的机会很多。那么大盘怎么办？解决的方案是：
①、在小区内所有的车行线拐弯处设立凸面镜，让司机能及早发现险情；
②、小区内所有的车行线旁边左右各5～10米以内不要种植灌木，只种植草坪或草地砖，这样不致于让司机的视线受阻，孩子们也不会从隐身的灌木丛后面突然冲出来；
③、所有的车行线不要紧贴楼房，最好距楼房有5～10米的距离，这个距离也只铺草坪或草地砖；
④、车行线尽量避开园林景观区、休闲娱乐区等这些儿童们集中活动的区域；
⑤、可以仿照祈福新村那样，在汽车道旁再设自行车道和步行道；
⑥、在实在无法避开人流集中的路口，只有设红绿灯，式者象祈福新村那样，设立固定的保安岗位，指挥交通。
十）关于定位问题：
我们要谈的实际上是一个系列定位组合的概念。笼统地讲，大盘项目可以做以下定位组合建议：
①、营销整体定位：超大型后小康住宅卫星城。所谓“后小康住宅”，是针对小康住宅而言的，是一种升级版。小康住宅示范小区很多城市已经有了，你必须创新。后小康住宅按照许安之教授的定义，有六大特点：绿色、舒适、多样、便捷、安全、信息。前不久在广深两地开发商对话会上，许安之又提出加上一条“文化”。那么只要我们这些要素都具备，我们就是后小康住宅。按照许安之的定义，人均GDP3000～4000美元的城市进入后小康时代。内地很多城市当然还没有达到这个程度，但是城市中心区率先达到人均GDP3000美元应该是有把握的。我这个定位有“超大型”、“后小康”、“卫星城”几大要素，没有“生态”要素。如果要打“生态”概念，那就按照建设部制定的生态社区的有关标准去执行。
②、产品定位：中高档产品组合。既有Townhouse，也有五层的洋房，还有七层的中档商品房。是一个有钱的富人和正在迅速上升的白领年青一族混合居住的社区。要注意，不要做大一统的混合社区（从豪华独栋别墅到经济适用房都有，结果是经济适用房畅销，豪华别墅严重滞销），要记取这方面的有关教训。华南板块的许多大盘都是中高档产品组合，他们也都是要把广州城里的一批大款和年青白领一族拉到郊外去。
③、目标消费群定位：从职业上划分，主要有：私企老板，国企、三资企业中高层管理者，个体工商业者，自由职业者（律师、文化艺术界成功人士、医生、职业股民等），IT行业及高科技行业的白领一族，房地产行业的中高层管理者，国家公务员中的灰色收入一族。从年龄上划分，大约在25岁～55岁之间。目前购房人群正在出现年青化的倾向，我在深圳见到一些23、24岁的青年白领购房者。从收入上划分，应该是家庭年收入36000元以上的人群。我们以每套房子100M2计算，按3000元/M2的价格，即需要30万元。首期3成交9万元，七成按揭，按20年计算，月供1454元。家庭年收入36000元，即月收入3000元，收入与房价之比为1：8.3。基本符合当前中国社会的现状，如确定年收入为24000元（即月收入2000元）的家庭，则收入与房价之比为1：12.5。
（十一）关于景观环境设计：
大盘就要有大绿化，大园林大景观，这是一般业内的共识。但我看了这么多大盘之后，心情很沉重。因为多数大盘的景观园林的美仑美奂是以居住区的紧窄局促作为代价的。现在提倡视线经济，地产界也提倡视线住宅，相邻住宅之间的严重对视是一件越来越引起人们重视的事。我们不能让消费者花了几十万元，住在浑身不自在的房子里，天天拉着窗帘，“防火防盗防偷窥”。所以我主张：大盘应尽可能做大园林大景观，但如果必须牺牲住宅区的密度，那宁可不要大园林大景观，而选择给消费者一个更舒适宽松的居住空间。
，房地产大盘规划与营销