（五）关于建筑类型：（以及天际轮廓线）
大盘不求高容积率，因此一般不做高层。由于面积大，可以拿出一定面积来做些Townhouse，二联，四联，甚至六联。另外要有大面积的多层。现在南方流行“花园洋房”这个品种，一般是五层，三房两厅为主，面积在100~160M2左右，一梯两户，室内有个30~50CM的小错层，全套装修，很受欢迎，在广州也就是3000多元/M2的价格（番禺·华南板块）。这是很符合人性的品种，在内地还不多见到，能否率先引进？它是介乎于Townhouse和多层之间的一种过渡品种，当初刚出现的时候，很多人对它嗤之以鼻，怀疑它的生命力。现在事实证明它越来越受欢迎，在市场上站住了脚。花园洋房讲究房间方正，阳台宽大，放1—2张麻将桌。一梯两户的布局可以保证家家南向，通风采光良好。
整个社区都是5层、7层的楼房，会显得平淡一些，拿专业术语来说就是天际轮廓线太平淡，没有突出标志性建筑。整个小区应该有一个制高点，可以考虑：①、做一栋小高层，以中小户型为主，造型追求竖线条，不需太高，12到15层即可；②、做一个会所，附设一座哥特式尖顶钟楼，类似万科四季花城那样，画龙点睛之笔。
能不能考虑星河湾那样的9层小高层？我的意见是不考虑。主要原因：①、9层也要带电梯，物业管理费用就高了，业主的承受能力怎么样？住一、二、三层的业主使用电梯的机会较少，但要交同样的物业管理费，将来予盾很大；②、9层和7层，只差两层，但实用率就差很多了，公摊部分加大了，业主会算账，不如买7层的楼房划算。我在内地城市就遇到一
（六）关于“复合型地产”的概念问题：
复合型地产是一种创新的提法，在地产界有一定的影响，也受到很多人的质疑。成功的范例有几个：广州奥林匹克花园的体育型复合地产，北京愿景公司维也纳森林的音乐型复合地产，顺德美的电器公司的家电型复合地产，等等。去年，我写了《复合型地产：且慢喝采》的文章，提出不同意见。我不赞成那种极端的说法：认为将来的地产市场必然是复合型地产的一统天下，凡是做纯地产项目的开发商都必然要灭亡。我们在国外看了很多国家，没有发现这个事实。国外再成熟发达的国家，地产商仍然是地产商，而且社会分工更细了，没有哪个开发商能够统合几个产业去运做。复合型地产的确是一个新的概念。我认为：
①、说到底，所有的“复合”项目如体育、音乐、家电之类，都只不过是房地产项目的配套而已。不是什么“产业”。奥林匹克花园的一位负责人在一次对话会上津津乐道地说：“在奥林匹克花园，每天下午7点钟，60多岁的老太太穿着游泳衣从小区的道路上走过，去泳池游泳；早晨6点钟，老头老太太们集体打太极拳，蔚然成风。证明我们的体育产业是成功的”。当场就有很多开发商说：“这样的情景在我们每个小区都是可以天天见到的，一点儿不奇特，不是奥园独有的什么现象。”把老头老太太们打太极拳、游泳说成是一个产业的成功，未免太牵强。一个小区设立体育场馆，是为业主服务的；业主去健身也是需要掏钱的，从严格的意义上讲仍然是小区的配套。比如说每个小区都有停车场，这个停车场是要收费的，有效益，把它说成是产业也未尝不可。那是否可以说，每个小区都是停车产业的复合型地产？显然荒谬，可是按照某些人的理论推导下去就是这样一个结论。
②、消费者买房，说到底是买一个居住生活空间，我们如果连这样一个基本事实都忘记了，那算什么地产开发商？之所以搞很多配套，是因为市场竞争太激烈，开发商要找卖点，给消费者提供更舒适、更多样化的生活空间和文化氛围而已。我们自己千万不要冲昏头脑，以为消费者就是奔着你这个体育场馆而来的，反倒不那么注重真正的居住空间了。
③、那种所谓提供一些体育场馆就可以改变人的生活方式的说法也不切合实际。一个象我这样忙，从早到晚疲于奔命的人，即使住在体育馆旁边，也不会天天去做健身运动，因为我有一点儿空闲时间还想多读几本书，多掌握一些信息资料，好去面对每天的挑战、激烈的市场竞争。你的体育场馆改变不了我的人生轨迹和生活方式。至于那些每天游泳、打太极拳的老头老太太，他们的生活方式本来就是那样，不住在奥林匹克花园，住在别的小区里他们也一样，他们的生活方式并没有因为你的体育场馆而改变。
④、由于高科技的飞跃发展，的确有一些人的生活方式发生了改变，尤其是网络的出现，使少数SOHO一族可以不用去上班，坐在家里就可以完成工作。但这也不是复合型房地产，而只是地产的配套服务，是小区配备宽频通道而已。搞SOHO现代城的潘石屹就没有说他搞的是复合型地产。把高科技引入居家生活，这是全世界发展的一个潮流趋势，高科技本来就是为人服务的，你可以说“智能化小区”，但不能生硬牵强地说什么“高科技产业复合型地产”。小区配备一个理发馆，能不能说是“美容美发产业复合型地产”？小区配备一个菜市场，能不能说是“副食产业复合型地产”？台湾的地产竞争已经到了白热化的地步，买房送装修、送全套家私、送全套电器，送全套西装皮鞋，我们戏言“就差送内裤了！”那仍然只是激烈竞争导致的后果，没有出现什么新的复合型地产。
概念营销是很有效的，尽管这样，我们在找概念的时候，要尽量寻找那些贴近老百姓生活的概念，而且也要切合实际，恰如其分，不要一味夸大，给自己戴上一顶阔得可怕的大帽子，以为自己就可以代表中国房地产的未来了。未来是属于那些兢兢业业做事，尊重市场、尊重消费者的开发商的，认准这条真理，才能永远立于不败之地。
（七）关于交通问题：
大盘的真正难点在哪里？许多人不知道。大盘的关键难点就在交通。当今中国的大城市，城区已经很难有完整的大地块做大盘了。因此凡是上千亩的大盘，一般都在郊区。这就是万科提倡“城市空心化、居住郊区化”的由来。既是大盘，居住的业主至少是几千户居民；既是郊区，就必然存在这么多的人每天上下班的交通问题。这是制约大盘发展的一个致命的瓶颈。就拿万科四季花城来说，30多万M2，居住3000多户，一直是深圳乃至全国的明星楼盘，已经成为深圳的一个旅游景点。但它的交通问题一直是个制约的瓶颈。四季花城地处关外坂田工业区，几千业主每天上班很头痛，当初万科为了解决这个问题，向购房者提供住户专车，每天从早到晚穿梭往来于花城和市区之间，对开几十趟中巴。但很快出现严重亏损，因为业主有限，收费不高，而专车的汽油、维修、司乘人员的工资等等却居高不下，于是万科最终和中巴汽车公司达成协议，改由社会公交服务部门来提供中巴。但这样一来，社会中巴不是万科四季花城的
广州的华南板块各个大盘也都存在这个问题，不过仍然在被掩饰着。这些大盘各自都拥有一二十辆豪华大巴，每天往返于市区和华南板块之间，接送业主，虽然亏损，但因为楼盘都在继续扩大销售，开发商把这笔钱都算做营销成本了，肉烂烂在锅里，总起来算账仍然盈利。
但是将来你开发完毕后怎么办？物业管理公司的亏损将从现在的暗账变为明账，谁来承担？广州有一个大盘现在每年的物业管理费用亏损一千多万元，万科的物业管理公司一年亏损两千多万元，这都是人所共知的事实。最后的结果不是开发商自己承担苦果，就是开发商卸包袱，业主们总爆发，象四季花城一样。
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