大盘项目建设中可以考虑以下几点：
①、各组团中心绿化，选择几个主题，分而治之；
②、在北方城市做项目规划，水景要有，但不宜太大。北方城市本身就是缺水的地方；风沙又大，水面很难保持干净；冬天又冷，大面积冰面会使小区温度更下降；而且养护费用太高，内地物业管理费很低，将来物业管理公司的负担极重。南方大盘普遍是做水景主题的，星河湾是其中登峰造极者。星河湾小区门前面临珠江，沿江有1.83公里长的江堤，在江堤上铺设8米宽的骑江观景大道，实木搭建，每一米长的建造成本1.8万元，总共造价3294万元。业主可以每天傍晚在观景大道上看晚霞孤骛、落日溶金。小区内号称“一江两河四湖六池”，有十大水系组成46个形态各异的主题水景园林，但是这么多的水景，养护管理运转费用极高，将来物业管理公司是很难维持的，所以不能照搬照套。内地城市做水景有限制，那我们做什么？做草坪，秋冬季一片枯黄也不美，引入国外草种价格较贵，也不合算。我想比较好的方法是做树林。除了中心景观、小型水景、雕塑、花圃、草坪这些常规绿化之外，最好把所有的道路尽可能做成林荫道，再集中一片区域栽植高大树木。树林的养护成本相对较低，容易成活，也可以象万科那样，给每家每户业
（十二）关于教育：
在内地城市，子女的教育问题是一个相当受重视的问题。两年前去西安做一个项目时就听说过，西安人见面问话不一样。东郊的人见面要问“下岗了没有？”因为东郊都是纺织企业和兵工企业，有大量员工下岗。西郊的人见面问：“工资发下来没有？”因为西郊都是电力机械企业，工资拖欠很严重。南郊的人见面问：“孩子考上大学没有？”因为南郊是文化城，大专院校、科研单位都在南郊，知识分子多，普遍有望子成龙的心理。北郊的人见面问“孩子放出来没有？”因为北郊社会治安比较混乱，青少年犯罪比较多，很多青年人吸毒、打架，常年是监狱的常客。虽然这些话带有开玩笑的戏谑成份，但它从一个侧面反映了西安的地域文化。南方现在几乎所有的大盘都引进了名校，碧桂园就不用说了，星海名城引进了北大附中，花一个多亿建造了北大附中南山分校，令人叹为观止。星河湾投资两个亿，与广东省经典名校执信中学合作，创建星河湾执信中学，占地7.4万M2，容纳3000学生，有小学、初中、高中，全日制寄宿管理。锦绣香江、南国奥林匹克花园也全都是引进名校概念。星海名城一期入伙1500户业主，其中300多户是奔着北大附中来的，也就是每5户业主就有一户是为了子女上北大附中而拿出几十万来买一套房子。这个比例相当高。中国是全民拜子的社会,独生子女的问题是全社会最敏感最脆弱的一根神经。要在这个问题上做文章。大盘项目本身就必须配套中、小学，建议尽可能与本地有名的中学、小学联姻，办名校的分校。考虑到购房者的年轻化倾向，最好再办知名度较高的幼儿园。如果能联系到北大、清华、复旦、人大、南开这些名牌大学的附中在当地开办分校，当然就成为一张王牌。毕竟中国人是愿意为子女花钱的，而且学校一旦办起来它自己会收费、盈利，不需要开发商再花钱去贴补它，没有后顾之忧。将来物业管理不会为学校背包袱。
（十三）关于价格问题：
项目本身的档次定位就决定了它的价格水平。但我们一般建议大盘项目在一期采取低价入市，逐步走高。开盘时的价格应低于周边同类档次的竞争楼盘。星海名城一期只卖4000多元/M2，而蔚蓝海岸当时已卖到5000多元/M2，因此星海名城的销售进度很快。大盘是耽搁不起的。这方面我希望大家学习南国奥林匹克花园，它的价格之低令人吃惊，那么好的小区环境，有高尔夫球场、体育馆、撒野公园等等，才卖2800元/M2！送全套精装修的情况下才卖3800元/M2！为什么这么便宜呢？因为它采取各种措施压低了成本。开发这个楼盘，开发商总共只派出7个人，但是从拿地到盖楼到全部卖完，只用了九个月的时间。我们做房地产的都知道，在这么短的时间内完成一个项目，资金成本肯定可以大大降低。开发商的利润据说也很低，这是正常的。房地产开发早已告别了暴利时代，进入微利时代。我们要正确认识这个问题。国际上房地产业的平均利润率只不过是5%，深圳做得最好的开发商是万科，它的利润率也只不过是11-14%而已。星海名城的利润率是5%，南国奥园的利润率也是5%，但它的资金回笼极快，可以良性滚动发展，再去做下一个项目。与此形成鲜明对照的是星河湾，它的价格较高，凡是沿珠江的楼房可以看江景的一律卖6500元/M2，内部院子里可以看园林水景的卖4500元/M2，也就是江景的价格是2000元/M2！结果是4个多月才卖掉800套房子，而南国奥园送精装修才卖3800元/M2，却在9天内卖掉一期全部的900多套房子。分析一下，为什么星河湾的房价高呢？我认为其一是开发商追求的利润率太高,其二是营销成本太高。在开盘当月，星河湾发布广告费用高达1300万元，从第二个月开始，至今仍保持每月广告费300万元，我们估算一下，它的广告费肯定超过销售额的5%！这就不大合理。根据一般操做房地产策划的经验，小盘项目的广告费一般会占到3%～3.5%，中盘项目大约占到2%～2.5%，而大盘项目绝不应该超过2%，星海名城的广告铺天盖地，它的比例才占到1.67%。可千万不要小看这百分比。它的总量是80万M2，按5000元/M2的均价，总销售额即为40个亿，40个亿的1%就是4000万！0.1%就是400万元！
上海有4000多家房地产企业，1994年全行业平均利润率为34%；1995年以后直线下降，1996年为9.9%，1997年为8.1%，1998年为7.5%，1999年只剩下2.3%。为什么会这样？统计分析的结果证明：财务费用的过高导致利润水平下降。1
因此我们总结起来说，星河湾的营销成本是难以估量的，它的房价高企有人为造成的因素，而南国奥园的营销成本是非常符合科学、高效这两个原则的，建议大家向南国奥园学习。
对大盘项目，我们建议：房价采用成本加成法，利润率的目标值是5%—10%。
大盘的好处是越往后走，广告费越低。主要是一期要打知名度，所以狂轰烂炸、不惜血本，有了知名度，一期畅销之后，二期、三期的广告量很少就可以达到目的。大盘普遍有个现象：卖二期的时候，有30%—40%的客户是一期的业主介绍来的，所谓“客带客”现象，这种口碑效应比任何广告都更有效，而且极容易促成销售。所以也提醒我们要注意维护好老客户，不要对一期老业主的售后服务掉以轻心。营销学上有一条定理，开发一个新客户，它的费用成本比维持一个老客户的成本超过四倍！
（十四）关于户型和面积：
对大盘项目，我们建议以三房两厅两卫为主力户型，占比例60%，四房以上占20%，两房两厅占20%。三房面积在100—130M2，四房在130—150M2，两房在70—90M2。根据各地不同的具体情况再做相应调整。
户型中要注意如下一些问题：
①、避免开放式厨房，我们在内地城市的一次调研中，有63.3%的消费者反对开放式厨房。中国人的烹饪习惯是大量用油，油烟很重，而抽油烟机功能有限，开放式厨房将导致满屋都是油烟味儿，在很多城市开放式厨房都受到抵制。我们不要去冒这个险。
，房地产大盘规划与营销