业管理企业违反委托管理限制之法律责任
第六十二条 违反本条例的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
【释义】 本条是关于物业管理企业违反委托管理限制之法律责任。
物业管理企业在实行物业管理社会化的情形下起着至关重要的作用。在确定法律责任时,首先需要考虑的问题在于谁是物业企业法律责任的承担主体。在某些条件下,不是由物业管理企业,而是由其他主体承担物业管理中所发生的法律责任。
目前,各国民商法均规定,承担物业管理法律责任的主体必须是有民事责任能力的自然人和有独立法人地位的企业。物业管理企业能否承担法律责任关键在于其是否具有法人地位。如果物业管理企业不具备法人条件,则不能独立承担法律责任,当需要承担法律责任时,应由其投资人作为承担法律责任的主体;当然,它自身的财产可以先行用于承担法律责任,不足承担时,则由其投资人补充承担;当物业管理企业虽有财产但拒绝承担时,也可以直接要求投资人承担。
关于可承担法律责任的财产范围,如果物业管理企业是法人的,则以其全部财产承担责任。至于什么是“法人的全部财产”,则由《民法通则》第48条予以确定:“全民所有制企业法人以国家授予它经营管理的财产承担民事责任。集体所有制企业法人以企业所有的财产承担民事责任。中外合资经营企业法人、中外合作经营企业法人和外资企业法人以企业所有的财产承担民事责任,法律另有规定的除外。”如果物业管理企业同时是有限责任公司或股份有限公司的,则依据《公司法》第3条第2款规定确定:“有限责任公司,股东以其出资额为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。股份有限公司,其全部资本分为等额股份,股东以其所持股份为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。”如果物业管理企业不是法人的,则由其投资人依上述规则确定可承担法律责任的财产范围。
物业管理企业承担的法律责任包含民事法律责任、行政法律责任与刑事法律责任。本条实际上规定了物业管理部门对其行政违法行为应承担的行政法律责任。物业管理主管部门会同其他有关主管部门依照各自的职责对实施行政违法行为的物业管理企业进行行政处罚。建设部《城市新建住宅小区管理办法》第15条规定:“物业管理公司违反本办法规定,有下列行为之一的,房地产产权人和使用人有权投诉;管委会有权制止,并要求其限期改正;房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失,并可处以罚款:
(1)房屋及公用设施、设备修缮不及时的;
(2)管理制度不健全,管理混乱的;
(3)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;
(4)私搭乱建,改变房地产和公用设施用途的;
(5)不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。”
物业管理企业承担行政法律责任的主要行为包括:
(1)非法经营行为。指不具备从事物业管理的资质和能力的企业,以物业管理公司的名义违法从事物业经营活动;
(2)擅自作为行为。指物业管理企业在实施物业管理过程中,违反物业管理法规的禁为规定或者违反物业委托管理服务合同中的禁为规定,而擅自作出的犯禁行为;
(3)不正当竞争行为。指物业管理企业在市场交易中违反公平竞争的法律规定和公认的商业准则,采用不正当的手段损害其他经营者的合法权益,扰乱社会经济秩序的行为;
(5)不履行或不忠实履行管理义务的行为。指物业管理企业不履行物业管理委托合同规定的义务,或者不忠实履行管理义务,导致物业管理制度不健全、管理混乱、修缮养护不善的行为;
(6)其他违反行政管理法规的行为。
物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,属于实施了擅自作为行为,应受到县以上房地产主管部门的责令限期改正;罚款;吊销资质证书;委托所得收益用于公共维修与养护;或者赔偿业主损失等。