物业管理中的四类常见纠纷
近两年,本市物业管理纠纷呈明显上升趋势。分析下来,笔者认为,常见的纠纷主要有以下四类。
(一)物业配套纠纷。前两年,钱先生在郊区买了套别墅。交房时,他发现交房通知单上缴费栏里列有煤气建设费。他认为这笔费用应已含在房价里,因为煤气开通是小区的配套设施之一。物业公司则认为,购房合同中只约定开发商提供瓶装液化气,开通管道煤气是约定配套设施之外的新设施,因此不肯取消该项费用。后钱先生委托律师替自己维权。律师了解到,开发商在与钱先生签约3个月前就已向当地管道煤气公司申请接装煤气,并获得批准。律师还走访了当地的物价部门,调查开发商当时上报房屋价格的计算基础。在证据齐全后,律师代钱先生出面与物业公司进行了交涉,指出房价里已包含了煤气配套设施这一块,开发商当时告知只提供瓶装液化气是欺骗行为,在法律上没有效力。面对事实,物业公司同意不再收取煤气建设费,并和钱先生很快完成了房屋交接手续。
(二)选聘新物业公司纠纷。某开发商开发建造了一个小区,居民大部分是本系统的职工,聘请的物业管理公司也是本系统的公司。后开发商又在该小区旁边开发房产销售。为降低管理成本,增加物业公司的经济效益,开发商和物业公司协商后,将两部分物业归并成一个小区管理。新业主认为原来小区的业主和物业管理公司之间有“亲属”关系,可能对己不利,因而自行聘请了另一家物业公司,并不再承担原物业公司的管理费,于是导致纠纷出现。有业主向律师咨询他们的做法是否合法可行。考虑到购房合同中已列明前期物业管理公司和其提供的服务内容,房屋交接时业主又签署过《管理公约》等同意聘请老物业公司的文件,如果不通过合法的途径擅自另行聘请新物业公司,违约责任在业主,律师因此建议业主通过其他具有操作性的合法途径来行使选择物业公司的权利。
(三)物业装修纠纷。有些业主在买了房子后,自以为房子是自己的,想怎么样就怎么样。如认为房子的结构不太合理,擅自敲掉部分承重墙,拆除连接阳台的墙体,扩大原有门窗尺寸及拆改厨房、厕所的地面防水层等。目前,直接对业主装修行为有制约权的只有房地产管理部门,物业公司只能尽规劝职责。有些物业公司“越权”对业主的“出格”装修进行管理,如罚款、阻止施工队进场等,致使双方容易产生纠纷。
(四)安保纠纷。为保证小区建筑物的外形美观,现在相当多的小区特别是高层小区的《管理公约》中均会要求业主或承租人不得在窗户和阳台外装防盗窗,物业公司承诺小区实行24小时全封闭式治安管理,物业公司配有对讲机装置。一旦家中被盗,业主多会找物业公司。某小区业主赵先生家没有装防盗窗,不久,他家被小偷“光顾”,数万元财物被盗。赵先生将物业公司送上被告席,认为物业公司没尽到24小时全封闭式治安管理的义务,以致小偷从窗户(防盗门的锁未撬开)爬进屋内盗窃,要求物业公司承担法律责任,赔偿所有被窃损失。物业公司的出庭律师辩称:(1)赵先生家失窃原因难以查明,不能排斥赵先生家人外出时未锁好窗户、门等,以致小偷得逞;(2)24小时全封闭式治安管理,只在售楼广告中出现,并未在购房合同中明确下来,因此失窃损失不能由物业公司承担。法院最后判决赵先生败诉。