近年来,物业管理纠纷时有发生。住宅小区的业主常常对物业管理中的某些措施颇有微辞,物业公司也总觉得蒙受不白之冤,而这些矛盾的产生主要由于彼此之间的信息不对称。从管理学的角度来说,管理的实质是对信息不同层级的占有,管理者与被管理者占有的信息量是不同的,但是如果二者之间的信息占有量绝对不对称,管理的成效就会受到限制,物业管理也是如此。
笔者认为,物业管理中信息不对称产生的原因在于,物业管理公司大多是受房地产公司的委托管理住宅小区的物业,其掌握着住宅小区建设使用的全部信息,而大多数业主只是作为住宅小区中的一个普通成员,其拥有的信息是基于本人对某套房产的使用管理权,很难对整个小区的物业有整体的认知。信息的不对称,再加上物业公司有盈利的考虑,就会使业主与物业公司的矛盾不可避免。
业主与物业公司信息不对称的一个突出表现就是物业管理收支的不公开。如前所述,物业公司管理物业是以盈利为目的,但是物业公司盈利的载体是整个住宅小区,精确地讲就是包括地上建筑物、建造地上建筑物的土地、附属基地(包括停车场占用的地皮、绿化土地、保安亭用地等等),这些土地和建筑物均是房产的一部分,计入商品住宅的“成本”之内,已由业主在购买商品房时购买,属于全体业主共有,这其中也包括了物业管理用地。物业公司仅仅是代表业主对小区进行管理,却对所用收取的物业管理费具有全部支配权,同时对于车位使用费、来访者寄车费甚至小区周围的一些小摊用地租金都收入囊中。很多小区的业主对于一方面每月要按期交纳物业管理费,另一方面在享受服务时又要交纳这种那种费用深感不解,同时又对本来属于个人的利益被物业公司占用表示不满,但是由于物业管理收支并未公开,手中掌握的信息有限,也只能是发些感慨而已。
笔者曾遇到过这样一种情况。有人购买了105平方米的房屋,根据购房合同的规定,公摊面积为13平方米,入住以后,物业公司以所购房屋的平方数收取物业管理费(即按105平方米),当时他就提出异议。他认为,扣除公摊面积,他的住房使用面积为92平方米,应按92平方米计算,物业公司的解释为虽然公摊面积他没有直接使用,但他也有间接使用,因此必须为此交付物业管理费,这个人当时反问一句,那么以后我在停车场停车是不是就不用交钱了。物业公司人员顿时语塞。虽然这事后来的发展结果业主仍须按购房面积交物业管理费,但业主却一直认为物业公司的解释并不合理。从旁观者角度看,物业公司理由确实不很充分,公摊面积既然已为业主所购买,应该具有免费使用的权利,同时车辆代管费已上交,收取物业管理费仍把公摊面积计算在内确实不合理。但是如前所述,由于物业公司与业主之间存在掌握信息的不对称,使得业主即使有理,也不一定能够在物业管理中占据主导地位。
沈海石