错位和被错位
论物业管理企业的管理范围
——关于物业管理与相邻关系
四川泓森律师事务所主任律师 赵绍舜
关于物业管理企业的管理范围，随着2003年9月1日起《物业管理条例》的施行，结束了全国各地不一致的规定和学术上的三种争论。但实践中，物业管理企业经常去管法律没有规定和合同没有约定事项，更重要的是业主普遍认为物业管理企业什么都该管，比如业主之间基于相邻关系而产生的侵权问题，这是物业管理企业不该管，同时也是管不好的。
案例1、某市康西路三号房屋系某科技公司购买的办公用房，该房与原告某物业管理企业管理的住宅楼相邻。2002年3月，某科技公司在未经规划许可情况下，在房屋后面与住宅相邻的绿地上修建了违章建筑用做厨房，排放了大量废气、废水和噪音，污染了小区环境，影响了小区住户的正常生活，小区业主多次要求物业管理企业出面与某科技公司协调，并制止其侵权行为。某物业管理企业与某科技公司多次协商未果，小区业主以物业管理企业协调不力为由拒交物管费。迫于无奈物业管理企业以原告的身份将某科技公司推上被告席，并诉称：从2002年3月起被告在我方享有管理权的住宅相邻的绿地上建厨房、厕所和职工宿舍，并树立烟囱，开挖排污水沟，排放油烟、废气、废水及噪音，故要求被告排除妨碍、拆除违章建筑。
本案案情并不复杂，却涉及到相邻权关系与物业管理这两个概念，因这两个概念无论内涵和外延在法律上都没有直接联系，但在物业管理中又经常将两者联系在一起，使物业管理企业去管不该管、管不了、管不好的业主之间基于相邻关系而产生的纠纷。物业管理企业之所以错位和被错位，主要是广大业主和部分物业管理企业对物权中的相邻关系以及什么是物业管理这两个概念不能准确把握和理解。
一、相邻关系概述
（一）相邻关系的概念和特征
所谓相邻关系，是指两个以上相互毗邻的不动产所有人或者占有人、使用人在行使不动产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系作为一种法定物权，虽然具有物权的一些属性，但与所有权等独立的物权相比较，又有其自身的法律特征：
1、相邻关系基于不同主体所有的或使用的不动产相互毗邻而产生。
相邻关系是法律直接规定的而不是当事人之间约定的，而法律规定的前提是不同主体所有或使用的不动产必须是相互毗邻的，当事人之间既不能约定设立相邻关系，更不能约定排除相邻关系，只要不动产相互毗邻便必然产生主体之间的相邻关系。
2、相邻关系只能发生在两个或两个以上的权利主体之间。
两个以上的不动产必须是分别属于两个以上的主体所有或使用才能发生相邻关系，是不动产的权利主体之间的一种权利义务关系。这里的主体既可以是法人或其他组织，也可以是自然人；既可是不动产的所有权人，也可能是不动产的使用权人。
3、相邻关系的内容是相邻主体之间的权利义务关系。
根据法律规定，不动产所有人或使用权人行使权利应给予相邻的不动产所有人或使用权人行使权利的必要便利。这样，对一方来说，因提供给对方必要的便利，就使自己的权利里受到限制，对于另一方来说，因为依法取得了必要的便利，则使自己的权利得到了延伸，因此，处理相邻关系要考虑权利限制因此受到的损失赔偿问题，即权利延伸方应补偿权利限制方因该限制所造成的损失。另外，这种补偿必须是权利延伸方延伸而来的权利，建立在合法的基础上，否则，如果相邻一方违法延伸其权利而对另一方造成侵害，不仅应停止侵害，而还应赔偿另一方的损失。当然，相邻关系的内容比较复杂，不同种类之间的权利义务也不相同，表现在，一方在行使权利时要求他方给予方便，一方在行使权利时，不得损害相邻他方的利益。比如相邻各方在行使不动产所有权或使用权时，不得制造噪音、恶臭、烟尘等损耗他方的人身健康。
4、相邻关系客体并非相邻的不动产本身，而是不动产所有人或使用人在行使不动产所有权或使用权时相互给予对方便利所产生的利益。
我国学术界对相邻关系的客体有不同的认识：一种观点认为，相邻关系的客体是行使不动产权利所体现的利益；一种观点认为，相邻关系的客体是不动产本身；一种观点
（一） 建筑物相邻关系
建筑物的相邻关系，是指相邻近的建筑物所有人或使用人之间，一方所有人或使用人行使与相邻方所有人和使用人应当享有的合法权利相冲突时，为协调其冲突，而由法律规定的权利义务关系。
1、建筑物相邻通风、通行和采光关系
建筑物应当与相邻建筑物保持适当距离并且适当限制其高度，不能妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照、通行、排水等。否则相邻建筑物的所有人或使用人有权请求排除妨碍并赔偿损失。
2、因相邻建筑物共用墙、空地而发生的相邻关系
相邻建筑物的共用墙，如不能证明归一方所有时，应推定归双方共有，按共有关系处理相邻各方之间的权利义务关系。相邻一方使用时，不得损害他方利益。相邻建筑之间的空地，其所有权人或使用权不明的，应由相邻各方共用使用，任何一方未经另一方或其他共有人同意，不得擅自占用，否则可以请求恢复原状、赔偿损失。
3、建筑物区分所有权人之间的相邻关系
建筑物区分所有人之间的相邻关系，较之一般建筑物所有人之间的相邻关系有其自身的特点，既有专有权人之间的相邻关系及有专有权人与共有部分共有人之间的相邻关系。区分所有权人为使用其与专有部分而必须利用相邻其他区分所有权人专有的部分，相邻其他区分所有权人无正当理由不得拒绝。
4、相邻环保关系
建筑物区分所有权人在日常生活中应遵守环保法律，不得排放功能超标的废水、油污、油烟等，其他区分所有权人也有权依照法律规定禁止相邻各专有权人的上述侵权行为。
a)处理相邻关系的原则
相邻关系在现实生活中是普遍存在的，不动产相邻各方在对不动产的使用过程中发生纠纷虽是正常的，但处理不好，既影响有效的使用财产，也会激化矛盾，影响社会稳定。因此正确处理相邻关系，即使解决相邻关系纠纷，具有重大的现实意义。正确处理相邻关系应遵循以下原则：
i.有利生产、方便生活的原则
法律规定相邻关系的目的，是因为相邻关系与民事主体的生产和生活息息相关，所以有利生产、方便生活是正确处理相邻关系的根本指导原
ii.团结互助原则
常言道：远亲不如近邻，予人方便予己方便，发挥社会团结互助的精神的，是建立睦邻友好关系的前提。不动产各方在处理相邻关系时，应相互给予便利，并不得对他方造成违法的侵害。
iii.公平合理的原则
公平合理是民法的精髓。一方面公平合理原则要求，不动产相邻各方在处理相邻关系时，一方权利的延伸和另一方权利的限制都是必须合理的。另一方面，公平合理原则要求人民法院在处理相邻关系案件时，要在查清事实，分清是非的基础上，依法合理的解决纠纷、化解矛盾。
iv.尊重习惯与原则
习惯是在社会生活中反复出现并经人们认可的一种生活准则，因此，对历史上形成的用水、排水、通行等相邻关系，相邻一方未经他方同意均不得擅自变更。
b)关于相邻关系的立法情况
《民法通则》第83条：“不动产相邻关系各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”此条规定相当简单；1989年11月建设部公布的《城市异产毗连房屋管理规定》尽管提出了“异产毗连房屋”的概念，但具体涵义并不明确。正在制定的《物权法》（草案）第77条规定：“不动产相邻的权利人应当依照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系，”同时该草案第87条规定：“正确处理相邻关系，法律有规定的，依照该规定，法律没有明确规定的，可以依照当地习惯”等条款。《物权法》草案中的相关规定，使处理相邻关系更具操作性，但遗憾的是，《物权法》草案没有对建筑物区分所有权人之间的相邻关系做出相应的规定。
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