3.拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查
通过对拟管项目全面情况的调查,为拟订物业管理方案做信息准备。
(l)项目情况调查
①调查内容
项目位置:具体位置及东、西、南、北的毗邻。
项目面积:占地面积、规划建筑面积、已建成面积。
项目建筑情况:建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。
配套及附近交通状况:已通达公交车次、小区班车等。
消防、安保、清洁等设施状况
项目性质及特色
政府的支持、扶持与介入程度
开发商的背景:规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。
周边坏境状况
②调查方法
包括实地考察、公开信息收集、座谈及其他途径。
(2)使用人需求调查
①调查内容
住区人员自然状况分析:包括总人口、性别、年龄、受教育程度与职业、民族以及经济收人等。
住区人员需求分析:
l)按需求对象分为物质需求和精神需求。针对不同的需求配备相应的公共设施;
2)按需求弹性分为小弹性需求和大弹性需求。管区内对于满足需求弹性小的公共设施必须具备,对于满足需求弹性大的公共设施,应从管区实际出发进行建设,并更多注意面向社会服务与经营,以提高其开发利用的效益。
3)按需求条件分为现实需求和潜在需求。
4)按马斯洛需求层次分为五个层次。从住区人员实际生活水平出发,定量与定性结合,协助制订有针对性的方案。
②调查方法
1)询问法
询问法就是围绕着住区人员物质文化生活需求这一主题,采用一定的提问方式,向被调查者提出询问,再从被调查者的回答中获取所需资料的一种方法。具体方式有访问调查、电话调查、发调查表和
2)观察法
观察法就是调查人员在现场直接观察或利用各种仪器间接观察被调查者行为及现场事实是一种收集资料的方法。具体方法有直接观察法和比较观察法。
3)实验法
实验法就是用小规模试验的方法来验证人们的需求情况。
4)抽样调查法
抽样调查有随机抽样和非随机抽样。后者又包括任意抽样、判斯抽样、配额抽样三种。
(3)竞争企业调查
调查内容包括竞争对手总体情况、竞争对手能力、竞争对手经验以及与竞争对手比较。
4.制订物业管理方案的其他准备工作
(l)组建制订物业管理方案的工作班子:
(2)对方案制订人员进行必要的业务培训:
(3)准备经费;
(4)准备设备;
(5)准备相关资料。
5.制订物业管理方案
(l)物业管理方案的内容
①物业管理档次
物业类型、功能将决定不同的物业消费水平,从而确定物业消费水平,从而确定物业管理的不同档次。物业管理档次的确定,是制定订物业管理方案的基础。管理档次不同决定了管理与服务的项目、标准及费用的不同。
②物业管理服务的标准
物业类型、功能和物业档次将决定物业管理服务的项目和质量标准。
③物业管理财务收支预算
物业管理是有偿的服务与管理。由物业管理档次所决定的物业管理应达到的服务标准和收费标准是物业管理方案的核心。
(2)物业管理方案的基本架构
①项目管理的整体设想与策划
包括项目情况分析、物业管理档次及目标、物业管理特点。管理服务措施。
②管理模式
包括管理运作模式、管理工作流程、管理组织架构、激励机制、信息反馈处理机制等。
③公司人力资源管理
包括管理服务人员配备。管理服务人员培训、管理服务人员管理。
④规章制度建设
包括管理规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化与管理。
⑤经营管理指标
包括经营指标承诺及采取的措施、管理指标承诺及采取的措施。
⑥社区文化建设与服务
包括社区文化建设、社区服务与特约服务。
⑦财务管理及经费收入测算
包括财务管理、日常物业管理收支预测、维修基金的建立和使用计划。
⑧日常管理
包括前找介入、业主人住、业主投诉处理、安全管理、车辆及交通管理、消防管理、环境保护与管理、采暖系统维护管理、商业用房的规划与管理等。
⑨物业维修养护计划和实施
包括物业维修养护管理、共用部分的维修与养护、共用设施设备施维修与养护。
(3)制订物业管理方案的主要步骤
第一步:成立制订方案的工作机构
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第三步:经费、设备、资料准备
第四步:项目、使用人、竞争调查
第五步:研究分析调查资料
第六步:确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目
第七步:经费预算
第八步:草拟方案文本
第九步:向专家顾问征询
第十步:送公司领导审阅
第十一步:修改、研讨、再修改
第十二步:可行性研究
第十三步:定稿
第十四步:实施、反馈
⑷制订物业管理方案的主要方法
①经理意见法
主要以物业公司经理的意见为方案的基本思路和主要内容,在征求公司内外意见的基础上确定。
②内部征询法
发动公司内部各部门以及全体员工提建议,在广泛征求意见的基础上综合归纳制订出物业管理方案。
③学习借鉴法
主要是学习借鉴国内外对相似物业管理的思路和做法来制订方案。
④专家意见法
主要是聘请业内着名专家,在向专家全面介绍调查结果的基础上,请专家协助制订物业管理方案。
⑤综合制订法
6.可行性研究知识
(l)可行性研究的基本概念
可行性研究是在做出投资决策之前,对投资项目进行全面的技术上和经济上的分析,即进行全面的调查研究和综合论证。
(2)可行性研究的程序
可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和评价报告四个阶段。
①投资机会研究