为维护本小区业主的合法权益,根据国务院《物业管理条例》和《宁波市住宅小区物业管理条例》的规定,结合本小区实际,制定本办法。
1、物业管理办公用房,是指小区开发商根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十九条的规定,按住宅小区总建筑面积3‰的比例配置的用于本小区物业管理的房屋。物业管理办公用房由开发商无偿提供,产权属本小区全体业主共同所有,由业委会代管,并提供给物业管理公司使用。物业管理企业未经业委会同意,不得改变其用途,更不得用于出租或其他经营谋利。
2、物业商业用房是指开发商在住宅小区开发建设中根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第四十条规定,按住宅小区总建筑面积4‰的比例配置的经营用房。物业商业用房由开发建设单位无偿提供,产权属住宅小区全体业主共同所有,由业委会代管,并由业委会委托物业管理公司经营,经营收入除去双方约定的经营管理费用外,全额用于小区的物业管理。
3、物业管理用房和物业管理商业用房的所有权不得分割、转让和抵押,其用途不得擅自改变。
4、物业管理企业出租物业商业用房的,租赁合同应当经业主委员会同意。物业管理企业与承租方鉴定的租赁合同中,约定的租赁期限最长不得超过物业管理合同中约定的物业管理企业的受聘期限。
5、物业管理商业用房的使用必须符合城管、消防、环保、卫生等方面的要求。
6、物业管理单位应每半年在本小区内公布物业商业用房出租和经营收益等情况,接受业主的监督。
7、物业管理服务合同终止时,物业管理单位应及时将物业管理办公用房和物业管理商业用房移交给业主委员会。
8、业主委员会委托物业管理公司按政府有关规定收取小区停车费。停车费具体收取办法由物业管理企业制定,报业委会备案。
9、小区共有部位和公共设施出租做广告,须根据物业管理条例的规定,租赁人须向业主委员会、共用部位和公共设施涉及到的相关业主和物业管理企业申请同意。
10、本小区物业管理商业用房的经营收入、停车费收入和广告费收入以及其他使用公共场地和公共设备获得的收入中,35%作为物业管理企业的经营管理费用,可以计入公司利润;65%作为物业维修基金,由物业管理单位在银行建立专户储存,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上(含中修)的维修和更新,禁止物业管理企业挪作他用;部分可用于业主大会、业主代表大会和业主委员会用于小区公共活动开支。
11、物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金,金额超过1万元的,应提前告之业主委员会,超过3万元的,由物业管理企业提出方案,经业主委员会审核同意后,再报相关机构审核批准。
12、按宁波市物业管理条例第四十六条规定,物业管理企业应每年在本小区内公布各项经费的收支情况,接受业主的监督。
13、按宁波市物业管理条例第四十六条规定精神,业主委员会委托专业审计机构对物业维修基金和本小区物业管理的其他财务不定期进行审计,终止物业管理委托合同的时候为必须审计。
14、本办法由日月星城小区业主委员会负责解释。