在近年来的物业管理纠纷中,有一部分业主委员会成员乱用业主授予的权利,谋取私利,侵犯广大业主权益的事件发生。人们在关注物业服务质量的同时,开始关注如何规范和引导业主委员会正常工作,这有必要成为行业研究的课题之一。笔者经过查阅相关文件资料及访问相关专业人士,认为规范和引导业主委员会正常工作,可将业主委员会纳入到社区管理的范畴之内。
一、业主委员会与社区的定义
业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自我管理、自我约束的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生,是代表物业全体业主合法权益的组织,其合法地位受国家法律保护。业主委员会的宗旨是代表物业业主的合法权益,实行业主自我管理与专业化管理相结合的管理体制,保障物业的合理与安全使用,维护本物业的公共秩序,创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。而社区是指聚居在一定地域范围内的,具有某种互动关系的人们所组成的社会生活共同体,实行区域范围内自我管理、自我教育、自我服务的自治管理。通过对两者定义的分析,不难发现两者的共同点都是在一定区域内、带有一定自治性的组织。其不同点在于社区侧重于管理“人”,而业主委员会则侧重于管理“物”。
二、业主委员会的现状
l.业委会难以真正发挥作用。
这是当前绝大多数城市小区业主委员会的普遍现象,依据对杭州市小区的不完全统计,在已成立的业委会中,能够充分发挥作用的不足40%,相当多的业委会不能或没有发挥作用。
2.业委会发挥作用不当。
这里所说的业委会既包括业委会集体,也指一些业委会成员。因为业委会成员的行为往往直接代表和影响业委会集体的行动与决策。(www.jzr88.com)归纳起来,业委会发挥作用不当通常有以下具体表现:
(1)选聘权运用不规范。根据《物业管理条例》规定,业委会可代表全体业主行使对物业管理企业的选聘权。在实际操作中,业委会只有在与原物业管理企业解除合同后,才可以行使选聘权,重新选聘物业管理企业。但一些业委会没有认识到这一点,擅自乱用选聘权。如某小区业委会在没有同原物业管理企业解除合同及与其协商的情况下,又与其他物业管理公司签订了委托合同,造成了“一女二嫁”、两个物业管理公司共管一个小区的混乱局面。
(2)考虑私利较多。业主委员会个别成员因个人的利益,左右业主委员会的决定及舆论导向。
(3)没有协调好与物业管理公司的关系。有的业委会(或委员)不通过协商或合法程序来解决与物业管理公司的矛盾,有的业委会主任以“主人”自居,以自我为中心,稍不满意,就到管理处大吵大闹,使物业管理公司无法正常开展工作。
3.不能积极主动地发挥作用。
业委会是全体业主和使用人的代表,业主选举业委会的目的之一,是希望业委会能积极主动地做好为业主服务的工作。但事实上,目前绝大多数的业委会不能做到这一点。它们无论是行使权利还是履行义务时,都比较被动。只要不出大问题,只要业主或物业管理公司不督促、不反映,业委会就不主动去做工作。
三、对当前业主委员会现状的分析
1.业委会组成复杂,利益协调难度大。
产权多元化的发展,居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同,从这些业主中选择出来的业委会成员自然代表着各自不同的利益群体,而且他们的工作模式、作风及思想倾向也不同。所以要想在业委会内部搞好工作上的相互配合与协调,及时、正确的处理内部成员之间利益的冲突,不是一件容易的事情。何况业委会还要去协调外部单个或少数业主与业主整体利益上的矛盾冲突,以及营造一个全体业主都能接受的物业管理氛围等等。
2.业委会成员自身素质的影响。
物业管理在我国实施的时间不长,绝大多数业主对它还缺乏了解,难以认识到业委会的重要性,因而对参加业委会比较漠然,选举产生的业委会成员不少都是退休的老人,有些缺乏相应的专业知识,没有足够的精力、热情。有些成员对自己在业委会及物业管理中的地位、作用、权利和义务也不太清楚。
3.业委会缺乏广泛的群众基础。
目前不少业主既对参加业委会不感兴趣,也对业委会的日常工作缺少支持。据调查,在遇到物业管理方面的问题时,多数业主不去找业委会解决,而是要么忍耐,要么自己解决(如拒交管理费等)。业主对业委会缺乏关注度、信任度,缺乏对物业管理的参与意识,使业委会几乎成为一个“空中楼阁”式的组织,不能发挥其应有的作用。
四、当前业主委员会与社区之间的关系
《业主大会规程》规定,社区指导业主大会和业主委员会的工作,并参与成立业主大会的筹备工作。但是在实际过程中,由于法律、法规制度的不完善等原因,造成了许多业主委员会在作出相关决定时没有听取或征求社区意见,有的甚至在召开业主委员会会议时没有告知相应的社区并要求参加会议,使业主委员会处于无法管理状态之下。从而就出现了由多个小区组成的社区有多头管理的局面,社区无法对区域内的小区进行相应的管理,使社区与业主委员会的由指导关系逐渐淡化。
五、将业主委员会纳入社区管理范畴的思考
1.对业主委员会纳入社区管理将有助于杜绝业主委员会委员利用自身的特殊身份,做出不利于小区业主利益的决定,使业主委员会在工作中始终处于社区的领导、监督之下;有助于社区及时地了解小区情况,并根据小区实际情况,开展各式各样的社区活动,丰富广大业主文化娱乐;有助于业主委员会认真了解国家对物业管理方面的法律、法规,并根据规定开展工作。
2.对业主委员会纳入社区管理做到了把业主自我管理与行政管理相结合的原则,坚持了业主的依法选举、民主决策和民主管理,为保证业委会主任工作的公平性、专业性、及时性,应该建立业委会主任的公开选举制,为业主自我管理提供保障。
3.发挥社区优势,积极引导和宣传,将小区管理和社区管理紧密结合起来。让业主也能更多地参与到小区管理和社区管理中来,更广泛地倾听业主的心声。协调业
4.社区对业主委员会的管理从监督、指导到直接管理发生了质的变化。可以这样说这是一个漫长的过程,势必需要不断的积累、完善一整套的管理方式、方法。只有解决好怎样管理、如何管理的问题,才能更好地推进社区的工作;才能将小区更好地融入到社区的大家庭中;才能更好地融洽物业管理公司、业主委员会与社区间的关系。
参考资料 :
1.《物业管理条例 》,国务院令(第379号)
2.《业主大会规程 》,建住房 [2003]131号
3.《中华人民共和国城市居民委员会组织法 》,中华人民共和国主席令(七届第 21号)
作者:陈坚，业主委员会纳入社区管理的探讨