业主委员会(下简称业委会),是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并负责监督物业管理公司的一个民间组织。《物业管理条例》规定:业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强,具有一定组织能力的业主担任。正确发挥业主委员会的作用,对解决物业管理工作中不断增多的矛盾和投诉、提高社区生活质量、稳定社区内部秩序具有十分重要的作用。
一、定期召开业主委员会
要想有效发挥业委会的作用,确保业委会委员的专业素质符合物业管理需要,缩短合同双方的差距,就必须加强委员的经验交流活动,通过向业委会委员宣传灌输物业管理专业知识,并辅之以媒体的舆论导向宣传,促使委员进一步明确业委会职责、义务,使其支持物业管理企业的工作,督促逾期不交物业服务费的业主限期交纳,从而实现合同双方的合作与共赢。上述活动可由业主出资,物业管理企业赞助,行业协会定期组织委员进行多种形式的学习、交流活动。通过学习、培训取得相应的资格证书,加速业委会委员的成熟过程。通过有关各方的共同努力,将业主、业委会、物业管理企业拧到一起,做好物业管理工作,保证双方的合法权益。
物业区域内公共事务的业主自治是通过业主大会实现的,由于种种原因,业主大会一般一年内也只召开一次或两次,而大量日常公共事务通常都授权业主委员会决定并实施。业委会任期有限,结构不稳,多为兼职,组织松散,委员素质参差不齐,www.jzr88.com在运做中其法律地位又具有较大的不确定性,所以一旦形成授权范围内的工作失误,或用权不当,会造成业主、物业管理企业利益受损。但根据我国现有的相关法律法规,这又很难让当事人承担相应的法律责任。所以,现阶段亟待通过立法明确职责,确保业委会工作得以健康发展。
业委会与物业管理公司是物业管理关系中互相依存、互相补充、缺一不可的两个方面,双方工作目标一致,职责各异,地位平等,不能简单的定高低、比上下。物业管理公司要自觉的接受业委会的监督,诚信自律,为业主服务。业委会要正确运用监督机制,而不是单一行使“至高无上”的否决权,这样才能够避免双方互相敌视、互相设防的紧张对抗局面,化干戈为玉帛。
二、业委会要充分发挥监督协调作用
监督是指业委会代表全体业主对物业管理公司的收费与服务行为实施监督,督促物业管理公司依法按约履行服务合同,而当业主与物业管理公司的争议无法避免时,就需要业委会履行协调职能。随着社会法制程度的提高,人们在很多场合中都想到了用法律武器解决问题,维护自己的权益。但同时许多人陷入了另一个误区,即将上法院作为唯一的解决手段,为维权而滥用诉讼权,完全忘记了解决问题才是最根本的目的。在处理业主与物业管理公司的矛盾时,业委会也往往会陷于这个误区,采取比较极端的方式处理问题,从而激化矛盾,影响了所争议问题的正常解决。举例来说,某一住宅区的物业管理公司在物业管理费的收取上与部分业主产生矛盾,这本来可以通过业委会的出面调解,使双方达成谅解,但业委会为了体现其对业主的保护,直接提出解聘物业管理公司,反而形成了尖锐的矛盾,严重影响了全体业主的正常生活。
之所以强调业委会的协调职能,是由业主置业的目的决定的。业主购买住宅,是为了 " 安居 " ,购买写字楼,是为了"乐业",都是为了安心的生活工作。若业主经常性地陷入与物业管理公司之间的纠纷中,自然会影响其正常的生活与工作,从而违背了置业的初衷。如果业委会能充分发挥其协调功能,以和平高效的方式协调解决物业管理纠纷,就能为业主提供良好的生产生活环境,实现业主“安居乐业”的目的。
业主大会、业主委员会只能代表物业管理区域内全体业主,维护业主在物业管理方面的合法权益。除此之外,业主大会、业委会没有其他权利,业主大会是物业管理活动中的权利机构,业委会只是业主大会的执行机构,它只有执行业主大会的决定职责。成立业委会的目的是为了维护业主权益,保证业主能在所居住环境内愉快的工作生活。因此,业委会应以有效的化解矛盾纠纷为目的,而不是滥用自己手中的权力。
三、妥善解决物业管理过程中的相关问题
在物业管理过程中出现的一些细节问题,往往会影响正常的物业管理工作,这虽然不会影响整个物业管理行业的发展,但处理不好也会损害业主的整体利益。如:有的小区业主在欠缴多年物业管理费、供暖费的情况下仍然顺利完成房屋买卖及相关过户手续,造成物业管理企业追缴困难,影响企业正常经营,客观上侵害了已交物业管理费业主的合法权益。因此相关部门在办理过户手续时应由小区业委会会签,确保全体业主的公共利益和合法权益。又如:《物业管理条例》第二十条规定“业委会应配合公安机关,与居民委员会相互协作共同维护物业管理区域内的社会治安”,“业委会作出的决定应当告之相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议”。
事实上,物业管理公司和业主委员会是利益共同体,需要互敬互谅,和谐共处。业委会主要是按合同的约定监督配合物业管理公司的工作,物业管理公司是为广大业主提供服务的,业委会要充分尊重物业管理公司的工作,不能随意干预物业管理公司的正常管理,而应配合其工作,鼓励物业管理公司把工作干好。
用人不疑,疑人不用。业委会如果象防贼一样整天盯着物业管理企业,生怕物业管理公司出问题,结果会适得其反。干不好,可以提整改意见,物业管理公司会不断改进、提升服务质量,而不是动辄用解除物业管理合同来要挟。因为没有一家物业管理公司是十全十美的。业主有权力炒物业管理公司,这是一个巨大的进步,但问题是业主特别是业主委员会能不能按 《 物业管理条例 》 的要求用好这个权力,能不能承担相应的后果。目前比较突出的问题是,换物业管理公司并不能完全解决一些物业管理区域内的问题,新的物业管理公司也会面临同样的问题,不少业委会因此把小区搞乱了。
不过,只要政府相关部门能够不断完善相关的法律、法规,规范业委会决策监督的各个环节,业委会就一定能够有效发挥好自己的各项职能,确保物业管理行业的健康发展!
参考文献:
1.金鹰,《业主委员会在物业管理中的作用》
2.李文起,《浅析如何有效发挥业主委员会的职能作用》
3.唐军,《浅析如何处理物业管理企业和业主委员会的关系》,江西房地产网
作者:张晓勤