第二,由于全球化条件下对产业升级的推动,促使房地产在成为消费热点和投资热点的基础上,迅速成长为支柱产业。
在经济全球化的过程中,世界产业升级的趋势和高新技术产业的发展,势必直接推动和影响中国的产业结构转变和产业升级。在此背景下,中国服务业的产出和就业份额将快速上升,传统服务业得到改造,现代服务业和新兴服务业高速成长,而房地产业则在高速增长中成为支柱产业。有充足的理由相信,我们可以用30~40年时间,跨越式走完西方国家过去用50~70年才能走完的路程,进入大众高消费时代。
第三,在中国房地产市场不断开放的条件下,外商以直接投资方式进入大陆房地产市场,同时,与房地产业相关的产品和技术进口大幅度增长,将促进房地产业的技术进步和产品品质提高。
与国际水平比较,我国房地产业的发展水平较低,特别是房地产业的技术进步和产业现代化的水平过低,直接阻碍了房地产业的发展。根据测算,发达国家技术进步对经济增长的贡献份额在60%以上,我国这一比重在35%左右,而房地产业的技术进步贡献份额仅为25.4%,还不及农业的水平(接近40%)。我国房地产业的技术水平落后,是由多种原因造成的,特别是由于长期推行住宅实物分配制度和实行房地产业对外开放的限制政策,制约了房地产业技术水平的提高,阻碍了房地产业的发展。
在全球化的框架下,由于大陆房地产市场存在巨大的市场机会和发展空间,大陆房地产市场对海外房地产发展商和海外资金具有极大的吸引力。发达国家和地区房地产业的工业化程度高,技术水平先进,生产效率高,因而外商直接投资大陆房地产业的增长,将促使中国房地产业获得较大的技术和知识的外溢效应。随着进口关税的降低,海外房地产业的新技术、新材料、新设
第四,金融全球化的浪潮,促使中国加快金融业、保险业的全球化进程,这将给中国大陆房地产金融保险业的发展注入强大活力。
房地产业与银行业、证券业、保险业具有天然的联系,房地产是天生的信用担保品,房地产业与银行业、证券业、保险业的有效结合,在促进这些产业发展的同时,将带动房地产金融保险业的发展。在金融全球化的推动下,中国金融业的开放,海外金融机构的进入,促使先进金融技术的引进,推进金融产品创新,增强金融业的竞争力,迅速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间,促进房地产证券化,并刺激房地产市场的需求,促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前消费和房地产投资。而且,房地产证券化的发展,使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具,便于理财和投资组合,大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。
第五,海外房地产发展商进入中国大陆房地产业,必然推动大陆房地产业的企业重组,提高房地产业的市场集中度,增强房地产业的竞争力。
发达国家和地区的房地产业较为成熟,它们进入中国房地产市场,短期内虽然对中国大陆房地产企业产生较大冲击,但也将导致大陆房地产企业的收购、兼并浪潮,促进资产重组和企业扩张,提高房地产业的市场集中度,促使房地产市场由低水平垄断竞争格局逐步转变为寡头垄断市场。这种房地产市场结构的变化,可以使某些房地产企业获得相应的发展机会,增强中国大陆房地产业的竞争力。这种格局的形成,使中国国民不再需要面对成百上千的房地产发展商去选择产品,鱼目混珠的现象逐步消失,交易成本大幅度降低。
全球化过程中房地产业发展的本土对策
未来10~20年,房地产业是以新经济的高速成长为发展背景的,IT产业和网络经济的发展,经济全球化的推进,必将对房地产业产生渗透,也对房地产业提出更高的要求。房地产业所面临的问题是,既要由一般产业迅速成长为支柱产业,又要全面融入新经济的发展框架。也就是说,既要有效解决旧经济条件下房地产业作为“火车头工业”所遇到的难题,又要主动迎接新经济发展的严峻挑战,特别是要解决在房地产业的高速成长中东道国如何提高竞争力获得更多利益的问题。因此,必须在房地产业的高速成长中促进现代化城市的发展和在经济全球化过程中提高本土企业的核心竞争力并获得较大的市场份额,以及建立房地产市场调控和管理体制。具体地说,要采取以下几个对策:
1.严格进行开发项目的规划审批,从美化城市景观和构筑美好的城市天际线的角度突出加强片区的开发规划,不仅要创造楼盘的个性,更要注重相邻楼盘的统一性、协调性、整体性和区域性。
今后,中国将经历一定时期集中的、大规模的新城开发和旧城再开发,这是一个彻底改善城市形象、重塑城市景观的大好机会。必须及时制定和完善城市的片区开发景观规划,并排除权力干扰,切实付诸实施,既要有效保护历史城区的价值,又要不断增加和积累现代城市的文化价值。
房地产开发是应该突出项目的个性和特色的,但更要强调统一规划与整体协调,使新开发的楼盘能与周围的环境融为一体,不断完善城市景观。如果过分强调个体的特色而不顾及相邻项目的特点,忽视片区的统一性、协调性、整体性和区域性,极易形成冲突与对立,破坏城市的整体景观效果,变成城市开发的败笔,不能给后人留下可以细细品味的文化财产。
2.真正树立“双赢”的理念引导房地产开发,以为业主创造价值、为社会创造财富、为后代创造文化的高度责任感,精心打造物业,贡献房地产精品。
考察我国众多大城市房地产开发和市场销售的状况,可以发现,短期内被市场认同、价格上涨、销售火爆的项目较多,但真正经得起时间考验、中长期不被市场淘汰、能够保值增值的项目不多,大量的楼盘缺乏历史文化价值和升值空间,甚至有的项目清盘以后,价格便开始大幅下跌,发展商赚了大钱而买房者却陷了进去,对先前购房的投资者产生极大的打击。这种“低开高走,先扬后抑”的房地产价格走向,势必破坏投资者的市场信心,阻碍房地产业的长期发展。
因此,发展商亟待解决的难题是如何使产品创新不被历史淘汰。解决这个问题的关键是要真正了解一个城市的历史文化、建筑传统和地方文脉,使新开发的楼盘能够自然继承、大胆扬弃和全面伸展这个城市的个性,同时,能够适应城市现代化发展的要求。
3.切实调整房地产业的市场结构,制定合理的产业政策,降低发展商的退出壁垒,提高市场的进入门槛,实施大规模的企业购并和资产重组,不断提高房地产业的市场集中度和产业竞争力。
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因此,要通过多种途径促进本土企业扩张,尽快提高市场集中度。一是推进房地产企业改制,实行产权结构多元化;二是争取更多的房地产企业的股票上市,降低上市公司从事房地产开发的进入壁垒,增强发展商的资本实力;三是充分利用资本市场,通过收购、兼并,推进房地产企业的资产重组和企业扩张;四是在资本规模、技术实力、操作经验、开发规模等方面提高房地产业的市场准入的条件,延迟销售许可证的发放时间(如主体工程已封顶或准现房),征收土地闲置税和房地产空置税,促使无实力的项目公司退出市场,提高房地产业的市场进入壁垒。
，全球化背景下的中国房地产业发展前景与对策