国六条细则公布之后,有媒体说这次房地产政策出台后,房地产开发商出现了集体失语。行为有点反常。实际上,这是一种表面现象,表象背后暗流涌动。比如最近有所谓全国房地产开发商巨头密会上书、还有所谓工商联住宅产业商会情况汇报,以及政府各部门召开的会议。从这些会议所透露的信息来看,国内房地产开发商与地方政府在密谋如何突破国六条细则的限制,如何来寻找有利房地产开发商及地方政府的政策解释。
一般来说,任何制度规则的改变都是一次利益关系的调整。同时,任何制度规则与政策都是不完全的,比现实的经济生活要贫乏得多。这样,由谁来主导对这种制度规则的解释,同样利益攸关。这就是每一次关于房地产政策的出台后,房地产开发商倾力而为来解释新政策的根本原因。
但是,从国六条细则的内容来说,由于其基本倾向有利于房地产开发企业、有利于地方政府,从而也就使得相关职能部门要房地产开发商不要过分渲染与评价政策、并要求房地产开发商并听之实施。因为事情一走向极端,市场面对的问题会更多。
同时,我们也应该看到,尽管国六条细则十分温和、涉及实质性宏观政策工具还不够,同时,国六条细则又是一个强制性、完全量化了的细则。因此,要保证国六条的权威性,就得对国六条细则认真履行,否则政府执政能力就会受不少质疑。
即使是这样一个温和的房地产政策,房地产开发商仍然认为,国六条细则中关于90平米和70%的规定存在“一刀切”的问题,执行起来较为困难;这一政策缺乏缓冲期,将会使企业蒙受损失;而且会导致中大户型商品房因为供不应求而价格上扬,最终与政府控制房地产价格上涨过快的愿望相抵触。有消息称,关于针对“90平米和70%”的规定,原来倾向于要求每个项目都要达标,现在可能只是要求各城市在规划总量上进行控制。也就是说,对国六条细则进行某种程度的“修正”,仍然是各地房地产开发商正在努力而为的事情。假定房地产开发商一味不赞同,通过游说的方式让政府改变目前国六条细则,那么问题的性质也就不同了。
这就是为什么要把国六条细则实施到底的理由。可以说,要不要把国六条细则实施到底,是涉及这次国六条政策能否达到目的的大问题。对90平方米和70%的规定,尽管可以有不同的解释、有不同的含义。但这种解释权不仅不能够释放给地方政府或房地产开发商,还必须对国六条细则基本内容可能出现歧义的地方作出新的解释与界定,以利于把国六条细则实施到底。如果相关职能部门对完全量化了的规则进行弹性化处理,那么其政策的效率也就弱化了一半。一旦出现这样的情况,那么这次房地产宏观调控成效也就相当不确定了。
把国六条细则实施到底的意义,还在于国六条细则的认真实施与落实,可能对国内房地产的市场会产生相当大的作用。首先,从国六条细则的宗旨来看,就是希望通过政府强制性的规则来调整目前不合理的住房结构。住房结构应该符合中国国情,通过强制性国内住房结构的调整可以改变中国目前的房地产市场的发展模式、改变国内房地产开发商的经营模式及改变消费者的住房消费模式。在这意义上说,国六条细则对国内房地产市场的影响不可小觑。
总之,尽管国六条细则是一个温和的有倾向性的房地产政策,但其中规则有利于改变目前的不合理房地产市场发展模式。从中长期来看,对房地产市场影响不小。因此,一定要把其细则实施到底,决不可因为房地产开发商的游说而改变方向。