中国房地产由于周期短、利润空间大和专业门槛低,所谓第一次“触地”的现象不断甚至风起云涌,这种外行进入的情况与外资和外地被业界并称为着名的“三外”。
外行进入方式上一般呈现四大特点
A,外行敢于“触地”几乎都资金雄厚,强势进入。由于中国的房地产毫无疑问属于资金密集型行业,特别金融和土地新政的系列推出,传统的杠杆资金模式几乎失灵。在加上市场的竞争日益激烈,实力不够是没有资格觊觑这快肥肉的.
B, 常常采取兼并和重组的方式即收购股权、土地和项目的资本运营形态。这些企业几乎都在其他行业积累了大量资金或创出了品牌。一般上市公司多采取这种模式。
C, 再有就是资源和关系型的企业或商家。能拿到优良的土地和地方首长和要害部门的大力支持。但是这种类型的企业往往只考虑的土地和关系的这一头,但对产品尤其是市场的另一头准备严重不足。一般都是一些区域性的企业或商家特别是一些外地企业以招商引资或政绩工程的方式进入。
D, 上下游行业借力进入。由于上下游行业对房地产行业的主动了解和被动拖入,常在水边走哪有鞋不湿。特别是与开发商的近亲关系,一不小心也想分杯羹。
外行进入运营形态基本是四种
第一种完全自组公司,在已经成功的房企挖一到两个成熟的职业经理人或操盘手并带出一个团队,借助他们的专业力量实现投资商向开发商的转变;国内如希望集团,海外如荷兰ING的后期职业代理人方式。
第二种是与一个成功的房企合作,国内的如联想与顺弛当年的合作;海外的如摩根与复地的合作。更多是充当投资商的角色;
第三种是与经验丰富的专业机构合作,通过一个成功项目或名牌的运做,完成外行到内行的转变。象号称中国房地产劳斯莱斯的广州“星河湾”与本土策划大师王志纲的合作,包括最初北京万通与香港策划大家邓智仁的合作。
第四种与金融机构合作由二级市场切入,如海内外机构向四大资产公司和银行单体或打包收购不良资产的方式。
其实无论何种形态,外行进入房地产都有四大忌
一忌盲目乐观,只凭道听途说和别人劝说和引诱就擅自闯入,对市场和消费者没有基本的调查和深入的了解,定位严重不准。在人才结构和管理制度等方面也没有充分的准备。进入后才发现到处是陷阱和难题。但是开弓没有回头箭,只能硬着头皮往前走,用高昂的代价换来稀薄的利润甚至亏损和下次成功的经验。
二忌惯性思维:一些企业特别是其他行业的品牌公司,往往还依赖或不自觉的滑到老路上去。有的贸易型企业和工业企业在团队建设和运营模式上基本不熟悉房地产企业的特点,还沿袭原有的观念和机制,结果造成企业或项目人才流动频繁管理混乱,几乎功败垂成!
三忌虎头蛇尾:一些投资商由于对房地产行业和市场缺乏了解,以为投入启动资金就可以拉动消费,靠垫资和卖期房就能完成整个资金链的循环短期就能赚大钱。过程中就发现远不是这么简单,最后后续资金跟不上,造成项目中断或烂尾。不但没掏到钱,反而把多年积累的钱砸进去了。
四忌贪大求洋:一些成功的企业刚刚进入房地产,就想做什么百年老店做支柱行业,不是顷囊而出也是重兵投入。结果由于房地产行业的政策和市场变化快,对房地产行业的周期性认识模糊,导致五指分开,泥足深陷,企业发展战略空洞而模糊,最后不得不壮士断臂,收缩战线。