依照策划公司提供的合同样本,房地产开发项目前期策划合同往往与房地产代理销售合同合而为一,称《全程策划与代理销售合同》
(1) 两类合同的法律性质不同,签约双方当事人在合同中的权利义务关系不同。
房地产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同,委托人与受托人之间发生的法律关系是咨询服务关系;房地产代理销售合同是一种委托合同,委托人与受托人之间发生的法律关系是受托人以委托人的名义销售房屋。无论是从双方的权利、义务的构成还是从权利、义务的特点看,两类合同从法律上都缺乏必要的关联性。
(2) 两类合同合并订立对于房地产开发商存在风险。
由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合同特性,决定了没有一个统一的标准衡量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以约定因前期策划合同履行不合格而解除合同的条件。一旦委托人对受托人产生信用危机,委托人不能找到合适的法律事由终止合同的继续履行,解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金,委托人的自我保护能力较差。
(3)笔者建议,开发商应当在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后,视受托人的工作业绩再行选择是否与受托人订立《代理销售合同》。
3、不要将前期策划放在详规之后。
开发商应在详规之前完成前期策划事宜。如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的销售方向,开发商就进行详规,前期策划就会失去其应有的作用。
4、给予受托人充分的时间。
对受托人而言,前期策划合同的履行是一个调查-分析论证-独创性策划的过程,策划期间还需要与委托人有充分的沟通。如果委托人给予受托人的时间不足,受托人难以投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作,用十几天乃至几天时间拿出的策划方案,分析与定位只能建立在主观臆测上;创作的策划方案不具备独创性,仅仅是其他楼盘的修改翻版。最终,利益的受害者是开发商本身。
5、细分受托人的工作要点,对受托人应递交书面报告的内容和形式作明确要求。
笔者在审阅一系列前期策划合同后认为,对受托人应递交书面报告的内容和形式要求不明确是此类合同纠纷形成的重要原因,也是此类纠纷处理的难点之所在。相对双方当事人的专业分析,房地产开发商对此并不处于强势,且我国现行法律、法规对此无详尽规定。建议开发商在订立合同时参考中国管理传播网上的《房地产全程策划营销案提纲》一文,对受托人的策划要点和文案作出细分之要求。
6、在合同中确认委托人享有受托人所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。
7、确定分期付款的付款方式。一般可以将付款分为四个阶段,一是订立合同后的付款,二是受托人递交初步策划方案提纲时的付款,三是受托人正式提交前期策划方案并经委托人验收后的付款,四是房屋销售达到某一额度后的奖金。将前期策划分为四次付款,对于开发商所获得的质量保障、服务保障,对于调动受托人的工作积极性和后期服务意识,都是具备良好作用的。
8、明确违约救济方式
开发商在订立合同时,应订立违约责任条款和争议解决方式条款。对于在合同履行过程中因受托人不履行合同、延期履行合同、履行合同不合格、履行合同过程中受托人泄露委托人商业秘密等违约行为作出违约责任的约定;并在争议解决方式中约定是通过诉讼途径解决或通过仲裁途径解决双方因合同争议所发生的纠纷。