明确土地区位的特征
目前,房地产开发企业开始出现不断扩张,资金永远不够的尴尬局面。一旦出现行业风险,将会土崩瓦解。成功开发的前提在于把握土地开发的区位、地价的合理性和市场定价的准确性。
大家谈到区位时首先想到的是它在城市里的地理区位,地图上的某一个点或者某一个小区域。而区位应该包括宏观、中观和微观的位置。同时要明白该位置所处的社会、经济、自然的环境或背景。
宏观位置是指在城市里处在什么位置,中观位置是在一个小的区域当中,而微观位置就是左邻右舍。房地产的不一致性和差异性决定了某一宗地的位置是排它的、独一无二的。一块地组成一个邻里,若干个邻里才能组成一个社区,若干社区就组成一个城市。某一个具体地块反映它所处的社会、经济、自然环境或背景有很大的不同。房价增高的主要因素就是土地的区位价格,如果在该位置进行房地产开发投资,必须明白支付的成本以及将来可能卖到多少钱,周围的竞争关系等等。例如北京朝阳区的CBD,是现在最火的一个地方,一旦在CBD找了一块地,那就意味着与周围的社会、经济、自然环境都结合在一起了;但在那个地方只能建公寓、写字楼、高级酒店、商业设施等,因为别的不允许建了。另外,成本也定了,如果建普通住宅,将来卖房子连土地成本都收不回来。
影响场地开发的因素
在开发过程中,不同的开发项目对位置的要求也不一样。比如对住宅类型的开发用地,比较重视市政公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境因素、居民人口与收入等。
区位主要强调的是可进入性,选择一个好的地方,关键是交通方便不方便,有了这么多空间,肯定要有许多人,这些人能不能进来,能不能出去,在区位分析时很重要。另外,要看区位有什么样的优势条件,跟竞争项目要进行具体的比较。
对于场地条件的选择,主要重视建设用地的大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平、利用现状及分区限制等方面。对于地质的条件,有些开发商买地时不知道,施工以后才发现,这个地方原来是一个垃圾填埋场,把建房子的钱都花了,结果连地基还没有做完。
谈到开发场地的选择,要注重城市规划,包括场地的合法用途、规划设计条件,如建筑密度、高度、容积率和建筑物平面及立面是否有限制、相邻地块的土地用途等。同时,不能忽略当地土地使用者的态度。
要清楚目前的地价体系
现在的地价体系很难说是一个什么样的主色调。从政府管理的角度看有基本地价、标定地价、出让地价。对于交易价格而言,有招标拍卖的价格,有协议的价格,有熟地价、生地价、毛地价、地面价、楼面价,还有总价和单价。
招标价格比较清楚,是指政府出让土地时用的是招标方式。一般认为,拍卖价格最市场化,招标价次之,协议价市场化程度最低,因为协议价是私下协议,有时会产生问题,所以现在政府要求取消协议的方式,用招标拍卖的形式来出让土地的使用权。
熟地价、生地价、毛地价非常具有中国特色。熟地价具备了七通一平;生地价一般是新开发区域征用农业用地的价格;毛地价是指在旧城区里边没有拆迁的价格。各类价格目前差异性很大,导致同一区域价格的差异化增加。地面价就是每平方米的地面多少钱,楼面价就是摊到楼里一平方米多少钱,很多城市现在还用地面价来卖地。至于总价和单价,总价比如是一千万,单价就是每个平方米土地多少钱或者每个平方米建筑面积多少钱,这就构成了一个地价体系。
据介绍,目前北京、上海、深圳等一些市场化程度比较发达的地区,在土地交易时都用楼面地价。
评定地价标准不一样
实际上,现在大部分城市都有一个基准地价,就是土地的级别,分为一级地、二级地、三级地等。
国内目前的地价标准首先是基准地价,指按城镇不同的土地级别或区段,分别评估商业、工
其次是标定地价,标定地价概念是从日本学来的。在城市房地产管理法里提出要建立价格公示制度,其中包括基准地价和标定地价,但没有几个城市公布标定地价。据说定义标定地块很困难,什么地块是标定地块?目前缺少一套价格指数。
第三是出让地价,是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平,综合考虑各种政策因素的影响而确定的某一块土地出让时最低的控制价格标准,所以确定这么一个最低的价位,兼顾了当前利益和长远的利益。
第四是交易价格,是土地使用权转移双方按照一定的法律程序,在土地市场中达成的价格。交易价格基本上反映了市场供求、政策因素、经济形势、地价政策、交易双方心理等各种因素,是这些因素综合作用的结果。交易价格有时也叫市场价格或者成交价格。
土地估价主要有五种方法
土地估价目前有市场比较法、假设开发法、基准地价修正法、成本法和收益法。现在北京很少公布土地成交的价格,因此无法进行市场比较。据介绍,北京公布只是交易案例。
实行招标、拍卖、挂牌以后,地价要有一些变化。对于允许协议出让的土地,仍然按照原来的模式进行地价的确定工作。对于招标、拍卖、挂牌出让的土地,主要采用市场竞争的办法。对于拍卖、招标的底价,应该由相关专家参与确定,要体现政府的宏观调控政策,在某种程度上提高土地定价过程中的公开性、公平性和科学性。