因此,笼统地说房价高决定了地价高,或地价高决定了房价高,都是片面的,对房价和地价的因果关系要从不同的角度不同的时点来分析。
二 地价与房价的数学关系
在地价与房价因果关系的分析中,出现了两个房价和两个地价,分别代表了需求传导和供给传导的过程。不论从哪一个过程来看,房价的主要组成都是地价、建安造价和各种税费(包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润)[4]。设P代表房价(元/平方米建筑面积),PL代表地价(元/平方米土地面积),C代表建筑物的建安造价(元/平方米建筑面积),γ代表所有的税费(包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润)率(%),F代表容积率(%)。
首先,将地价PL (元/平方米土地面积)转化为楼面地价PL0(元/平方米建
(1)其次,根据增量房地产价格的含义得出增量房地产价格的表达式:
(2)最后,将公式(1)代入公式(2),整理可得:
(3)设(1+γ)=A,C×(1+γ)=B,A和B为任一不为零的常数,则可得:
(4) 从公式(3)和(4)中,可以看出:
第一,地价与房价之间为线性正相关关系;
第二,地价与房价之间影响的程度因建安成本、税费率和容积率的不同而不同;
第三,由于受社会技术水平及可持续发展条件的限制,建安成本和容积率的调整量有限。因此,税费率应该是政府调控地价与房价关系的主要切入点。
三 政策建议
土地市场是房地产市场发展的龙头,通过土地市场的科学调控,政府可以协调整个房地产市场的发展。论文通过地价与房价关系的探讨,建立了土地市场与房地产市场的联系,从地价与房价的关系分析中,可以得到三点与土地市场调控有关的启示:
1. 地价是由市场决定的,它不应该作为政府直接调控的指标
从地价与房价的转化中可以看出地价的决定过程:地价Ⅰ由当期房价(房价Ⅰ)决定,反映了当期土地出让市场的需求;地价Ⅱ由当期土地市场供求作用形成,决定了下一期房价的供给水平(房价Ⅱ)。这里,无论哪一个地价都不是由人为因素控制决定的。因此,地价是由房地产市场内部运行决定的,调控土地出让市场,地价不应该是直接调控的因素,它应该由市场机制去决定。因此,在土地出让的过程中,要尽量采用最能反映市场条件的拍卖方式。
2. 土地出让量是调控土地出让市场及整个房地产市场的直接指标
反映供给水平的地价Ⅱ是由土地出让量决定的,土地出让量是当期土地的供给水平,它的大小是由地价Ⅰ决定的;并且,它通过地价Ⅱ决定了整个房地产市场新周期的运行。因此,土地出让量联系着整个房地产市场的供给和需求,是新周期房地产市场运行的源头。因此,土地出让量是调控土地出让市场乃至整个房地产市场的直接因素。
3. 土地出让量的大小要根据市场条件而定
由地价与房价的转化过程可以看出,土地出让量的大小是由反映市场需求水平的地价Ⅰ决定的,而不是人为任意确定的。如果地价Ⅰ的水平大大高于前一期的地价Ⅱ水平,反映出市场对土地需求强烈,则要增加土地出让量,以平抑地价的上升。反之,如果地价Ⅰ的水平大大低于前一期的地价Ⅱ水平,则要减少土地出让量,防止地价的下降。
总之,通过对地价与房价因果关系的分析,可以得出:地价的大小是由房地产市场本身确定的,政府对土地出让市场进行调控,主要的调控指标不应该是地价,而是土地出让量;并且,土地出让量的大小也要根据市场条件来调整,不能主观确定。通过对地价与房价数量关系的分析,可以得出:地价与房价呈线性正相关关系,影响它们的关系的主要因素是税费率、建安成本和容积率,调整税费率可以作为调整地价与房价关系的主要手段。