2、我国已经初步具备住房抵押贷款一级市场的雏形。众所周知,住房抵押贷款是最容易进行证券化的优质资产之一,其原始债务人信用较高,资金流动性稳定,安全性高,各国的资产证券化无不起源于住房抵押贷款证券化。而我国随着住房货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来,住房抵押贷款不断上升,已经初步形成规模。据统计,1998年底,商业银行自营性个人住房贷款余额只有514亿元,到2000年,这一数字已迅速增长到3306亿元,两年中增长了5倍多。在国家鼓励消费信贷的多项政策支持下,住房消费信贷不断扩大,2001年一季度,商业银行的住房等个人消费信贷增加695亿元,占同期金融机构新增贷款的20% 。根据国际经验,住房贷款占全部贷款比重达到30%左右时,就有可能给银行的流动性带来威胁,商业银行就会提出住房抵押贷款证券化的要求,并可以通过住房抵押贷款证券化,源源不断地从资本市场上获得资金用于发放住房抵押贷款,以支持更多的人买房。
3、我国房地产市场体系和证券市场体系初具规模。首先,国家金融政策的适当调整和完善,使我国房地产市场已发展成为包括房地产开发、住房金融、保险等多方位、功能齐全的市场体系;其次,我国证券市场经过几年的发展逐步走
4、法律、法规比较健全。随着社会注意市场经济体制的建立,作为其运行基础的法律框架已逐步构建起来,特别是经济立法取得重大进展,基本建立覆盖各个经济领域的法律法规体系,推进速度基本上满足了深化经济体制改革的需要。房地产市场上,法律法规渐趋完善。《银行法》、《商业银行法》、《担保法》、《公司法》、《证券法》、《信托法》、《个人住房贷款管理办法》、《企业债券管理条例》等一系列相关法规是进行房地产证券化的主要法律依据。
最后,从国外的经验来看,房地产证券化是各国资产证券化中开展最早也是数额最大最成功的业务,他们在这方面积累了许多成功的经验,有利于我国的吸收和借鉴。从国内来看,自1998年资产证券化在我国资本市场引起了广泛关注以来,从国家金融部门到地方政府部门到国内高校和研究机构纷纷加入证券化研究的行列,为我国进行房地产证券化积累了丰富的理论基础。而且,国内已经有了房地产证券化的尝试,如最近新华信托进行的住房按揭贷款证券化。
三、我国推进资产证券化的政策建议
1、房地产证券化是一种市场行为,但也离不开政府的有力支持。依照国际经验,房地产抵押贷款证券化,抵押贷款次级市场的发展壮大,政府力量功不可没。政府能以公共信用担保,提供抵押贷款保险(包括本金保障及按期还款保证),大幅度降低了投资人由债信上的困难导致的违约风险,使主要机构的投资人对房地产抵押债权的投资意愿增加。所以,在我国房地产证券化发展的初期,为推动住房抵押证券化的发展,应成立以政府为主导的住房抵押担保与保险的专门机构,负责向发放贷款的金融机构提供担保或保险,扩大资产证券化一级市场的规模,统一抵押申请和抵押合同,并使之标准化,营造资产证券化的市场基础,为抵押贷款打包组合与分类整流创造条件。同时,政府通过制定优惠政策和有关法律法规以及监管体系,建立高效、安全的市场体系和交易规则,按照国际惯例进行财务监管和风险控制。
2、继续深化金融体制改革和住房体制改革。只有彻底取消福利分房,才能真正实现土地使用权和房屋所有权的独立化,推动房地产商品化的进程并在此基础上实现房地产的证券化。
3、大力发展机构投资者和中介机构。政府应在强化监管的条件下逐步允许保险资金、养老基金、医疗基金等社会资金进入房地产证券化市场,使机构投资者成为资产证券化市场的主体。同时,规范评级和担保等专业服务机构的业务和服务。可以允许国内和国外少数具有资金实力、丰富经验和资信良好的金融和专业服务机构在国内设立从事证券化业务的企业,提供财务顾问,经营证券化业务。
4、制定房地产证券化所必备的法律、法规。虽然我国已经建立了较为完整的法律框架,但还是存在着许多空白和漏洞,制度缺位既为房地产证券化的实验、探索提供机遇,也对房地产证券化的发展构成制约。所以,我们应该加速立法步伐。除基础性法规外,还需要制订一些专业性的配套法规。只有通过法律手段,才能保证房地产证券化和与之相关的房地产金融活动的规范进行