1. 导论
新加坡Shopping Mal的建设始于70年代。随着70年至90年经济迅猛发展,东南亚国家的经济也经年享有6至10%国民生产总值的年增长率。高就职率、可支配收入的提高,加上消费者喜爱名牌、提升生活方式以及更好的服务,导致Shopping Mall如雨后春笋般出现,以迎合消费者的需求。
中国目前的经济也正处腾飞阶段,许多城市都达到8至10%的国民生产总值的年增长率,这促使许多一向建设住宅和写字楼的开发商转而开发Shopping Mall。Shopping Mall势必成为房地产开发下一波的发展主流,Shopping Mall更新和更好的消费环境使自90年代在中国建设起来的传统独立大型超市和百货公司相形见拙。有远见的开发商为了分摊房产组合的风险,除了售卖住宅和写字楼的收入源头之外,也有作为资产或长期投资的Shopping Mall租金收益起着平衡风险的作用。
Shopping Mall的开发在东南亚已有20年的历史,而正致力于Shopping Mall开发的开发商/项目经理/投资商/银行家可从东南亚Shopping Mall发展史中学习到许多重要的经验。作者曾于亚洲多个城市亲自参与开发、重定位以及经营Shopping Mall和大型的综合性发展项目,并期盼分享一些新加坡和马来西亚历年来重大的成功与失败原因,以便从事或有志于开发Shopping Mall的中国开发商从中获得一些宝贵的知识。
2. 新加坡Shopping Mall的发展史
2.1 概述
新加坡主要有三种类型的Shopping Mall:
- 综合性发展项目中的Shopping Mall
座落在誉为世界最佳购物街道之一的乌节路着名商圈,与酒店、写字楼和服务式公寓相结合的大型Shopping Mall。 这里不但有迎合年轻人需求的专门Shopping Mall,也有面对高端市场的Shopping Mall如 Paragon 购物中心、义安城和 Wisma Atria。 另一个Shopping Mall重点开发项目则在滨海城,其间的Shopping Mall面积介于3万至5万平方米之间,例如新达城和滨海广场。乌节路商圈也有好几家Shopping Mall是多业权的,这些Shopping Mall多在70到80年间建成。
- 郊区Shopping Mall
90年代为建于住宅区镇中心的郊区Shopping Mall掀开了序幕。这些中心服务人口众多的住宅密集区,以住在政府(建屋发展局)建设的组屋居民为主。
- 邻里商店
组屋区 (邻里中心) 内的商店。这些主要是开始时由建屋发展局出租,随后于80年代后期卖与个别店主的商店。
2.2 关键观察与分析
- 连续15年取得高承租率和业绩表现的Shopping Mall具有以下特性:
- 为投资、租赁收入而建设,并由单一管理公司独家管理。
- 具强有力的商业搭配计划,而开发商也锁定目标顾客群并投资于相应的广告和推广活动 (集中资源)。虽然只有4百万人口,新加坡的许多Shopping Mall却在经历两次 经济危机后依然屹立不倒。
- Shopping Mall的管理与维保工作做得很好,因此开发商不必每5到7年就大事装修一番。
- 多业权的Shopping Mall
- 许多多业权Shopping Mall的管理与营销水平皆乏善足陈,招致租金收入的逐次下滑,尤其是地点不好和布局欠佳的Shopping Mall。
- 少数几家因着良好的位置与妥善的管理,虽能维持不错的占租率,然而租金仍不能与统一产权的Shopping Mall并驾齐驱。
3. 马来西亚的商场发展
3.1 概述
马来西亚经济发展尤以80年代到90年代初最为迅猛。马来西亚最繁荣的三个州/市吉隆坡、槟城和柔佛都有相当数量的华裔人口,而大部分的Shopping Mall都在马来西亚的首都吉隆坡。这是一些当地特色:
- Shopping Mall主要沿 Bukit Bintang 一带建设。早期的Shopping Mall都以出售作为建设目的,但有许多因其优越的位置,时至今日依然欣欣向荣。 Sungei Wang 就是一个极佳的例子,20年来都备受消费者的青睐。
- 90年代建设的商场多为只租不售的投资物业,也有少数是出售的。典型的例子就有Lot 10,Minas Shopping Mall,Sunway Pyramid,Midvalley 大型Shopping Mall,以及KLCC。这些Shopping Mall有许多是综合性物业的合成部份,与酒店、服务式公寓、写字楼、主题公园、度假村,甚至大学相结合,建设于市郊有相当人口的住宅密集区。
3.2 关键观察与分析
- 虽经历1997金融危机却仍然屹立不倒的Shopping Mall主要为出租的投资物业。
- 好几个大型开发项目在金融危机后停滞不前。近年来有供过于求的趋势而好几个多业权的项目都难以为继。
- 有些多业权Shopping Mall的布局和设备配置欠佳。大型主力连锁店有许多Shopping Mall可供选择,设计不好的Shopping Mall难免被淘汰的厄运。
- 在统一产权与多业权的Shopping Mall之间,多数主力租户与连锁店的选择取决于Shopping Mall管理公司的能力,以及业主是否对所投资的物业采取长远打算。一名业主甚至以逐次增租方式吸引租户,在开业后3年、当经济有所改善、租户选择续约3年时,才增加租金25至30%。 这策略使平均租金收入增加8至12%。Megamall 有20万平米的面积,于 1998年成功开业并在过去4年皆业绩斐然。
- 在马来西亚成功设立的Shopping Mall都有打拼超过15年的历史,而开发商与项目经理都致力于Shopping Mall定位、商业组合规划、建筑翻新,并积极管理以使Shopping Mall跟上市场的发展趋势。
4. 结论
中国今时今日就有如当年经济蓬勃发展的东南亚。明智的开发商/投资商和银行家应借鉴他国的经验,以免重蹈覆辙。其中一些须关注的事项如下:
- 规划和设计Shopping Mall须考虑正确体积、布局与定位,以有效迎合市场与目标人口的需求。
- 为避免“千店一面”和供过于求的情况,须审察场地零售空间的供求情况和竞争态势。这和零售业的前景是息息相关的。
- 多业权Shopping Mall因其固有的弱点,为体现收益最优化,须采取相应的强制性举措。
- 增强舒适设施的质量与管理,有如卫生间、停车场等等,以及其它安全措施有如火警演习等等,与Shopping Mall的市场定位是息息相关的。
- 须将Shopping Mall看为供给持续收入的中长期投资项目以平衡房产组合的风险。
- 出售的项目或考虑“返租”计划以及雇用经验丰富的Shopping管理顾问,以确保商业组合、营销推广的落实和租户、店面质量。