京城东部的楼盘在打广告时总少不了两句话,一句是位于CBD商圈;另一句则是要为入世做准备。人们发现,离CBD商圈越近,住宅的价格越高,CBD周边的普通住宅要比其他地区的普通住宅每平方米高出1500元。除了土地价格外,CBD则是这些项目的附加值。因为,它代表未来、代表发展、代表投资所产生的价值。
到目前为止,CBD的整体规划还没有出来,那么,我们也不妨来探讨一下—— 一提起CBD,在大多数人的脑子里恐怕出现的多是电影里的景象:白天,繁忙的人群涌入高大、挺拔的写字楼群。的确,在工业经济高速发展时期,为了便于企业间的交流、创造高效的商业机会,许多大的城市,尤其是在发达国家的大城市建立起了CBD(商务中心区),将商家集中起来。其最终的效果就是缩短商家的物理距离,提高办公效率。因为,那时的交通和通信并不发达。然而,现在不同了。世界经济步入了一个崭新的阶段,也就是人们常说的新经济时期(或称后工业时期),特别是网络的产生,根本取消了商家间的物理距离。那么,如果我们现在建造的CBD还沿用50年甚至上百年以前的形式,高楼大厦林立,写字楼密布,在下个世纪还会存在多久?
CBD该怎样规划
北京的CBD虽然通过了1993年的北京城市总体规划,但在CBD的建设上还没有达成共识,更没有形成统一的规划、集中建设,离真正的CBD还有差距。一是北京市写字楼建设项目分散,缺乏整体规划,没有与CBD建设结合起来。二是CBD区内的项目多为各单位自行招商引资、自行组织建设,存在矛盾和问题,很难形成高水平、现代化的商务中心区。三是区内的一些企业纷纷要求改变土地使用性质,引资进行一般性住宅开发,而普通住宅的大量建设将使商务中心区的功能名存实亡。北京城市规划设计研究院柯焕章院长说,现在规划的调子基本定下来了,写字楼商务设施约占50%;酒店、商业、文体等设施约占25%;高档公寓住宅占25%。
CBD中住宅的作用是防止CBD的空心化,不再重蹈国外一些CBD夜间变“鬼城”的复辙。现在,北京将一部分使馆区划入CBD内,但还应该再建一部分住宅。这部分住宅该怎样建?
北京银信房地产开发公司董事长张民耕认为,今后在CBD中的住宅应该是两种,一种就是顶级住宅,密度低,环境好,有很大的绿地,非常舒适。这样的住宅一方面要建成CBD中的标志建筑,成为一种景观,同时还起到城市绿肺的作用;另一种就是小户型的建筑,这种建筑应该分布在CBD的周边,满足公司中一些职员的需求。
另外,张民耕还建议,要在CBD区内建设一些会展中心和会议中心,除了满足CBD对它们的需求外,一方面调节CBD内的建筑高度,另一方面还可以满足CBD在绿地和景观上的要求。
柯焕章院长重申,北京CBD的建设必须规划先行。目前有关方面已正在起草CBD地区规划设计条件,将邀请国外知名设计单位参与CBD 的规划工作。未来CBD从建筑形态上要借鉴国外着名中央商务区的建设经验,建一个既不是曼哈顿的翻版,也不会受旧城限高要求的、一个具有足够商务设施的容量,并具有便捷的交通、通信等完善的基础设施及良好环境的商务中心区。
写字楼还是需要的 但要看怎么建
北京朝阳区副区长邱水平说,网络经济的产生的确使交流更加便利。但人与人之间的交流不可能只停留在网上,一些大单的生意还是需要面对面的交流。一个企业的办公地点是供人们交流的地方,也是体现一个企业凝聚力的地方,同时,还是企业树立形象的地方。因此,办公楼的兴建是必要的。
这样看来,办公楼要存在,但不该再沿用用了几十年的写字楼模式,要有所改良。用红石公司总经理潘石屹的话,在这个时期建CBD就要争取在各个方面都站在最前沿。CBD中的建筑不仅要高大,还要高智商。因为,它所面对的是全世界最先进的生产力。他认为,未来对于房子的使用功能会因为网络的出现而变得越来越模糊,越来越个性化。一座住宅,也可以住,也可以办公,还可以是休闲的场所,办公室也是一样,不会划分得像现在这样清楚。伟业
以曼哈顿为前车之鉴 建CBD要以人为本
纽约的曼哈顿堪称是最有代表性的中央商务区。曼哈顿CBD主要分布在曼哈顿岛上的老城和中城,这里有着名的格林威治街、第五大街。1776年曼哈顿就已发展成为纽约的市中心,这里干道狭窄、高楼蔽日。华尔街是世界上就业密度最高的地区。曼哈顿CBD作为纽约市发展的催化剂。
然而,随着科技时代的到来,本世纪末,美国硅谷的信息产业成为带动美国经济持续增长的火车头。那么,为什么是硅谷而不是美国的其他城市呢?万科董事长在谈到他去美国硅谷时的感受时说:“去年10月我借访问美国的机会,特意在加州的硅谷泡了几天,所到之处,绿树成荫、鸟语花香;所接触的人,个个精神饱满、热情洋溢。我们给硅谷的成功找出了很多原因,但优越的环境却被忽视。我想,硅谷之所以成为硅谷,一个很重要的原因是它的环境,包括自然环境,也包括人文的环境:轻松、自由、能够激发人的想像力和创造欲。绵延上百公里的硅保带就像个环境优美的大公园,点缀其中的高科技公司就像公园中的精品花园。置身其中怎不令你流连忘返,怎不令你热爱、珍惜生活,怎不令你激发想像力,焕发创新的欲望!”
可见,给高素质的人才提供优越的生活环境和工作环境是多么重要!
购房人投资CBD周边的住宅主要是看重它未来的发展,看重它未来的升值潜力。北京目前是世界上最晚兴建CBD的大城市,同时,也应该是世界上最先进的CBD,是最适应新经济发展需求的CBD。一定要对CBD有一个总体规划,并从规划上严格控制CBD的建设质量,不能有随意性,这样才不枉投资者对它的期待。